[ 孟凡胜 ]——(2008-8-13) / 已阅58987次

律师应当告知委托人，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。所使用土地范围内的房屋及其他不动产的归属，出让人和受让人有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

11. 律师将相关的资料归档保存
律师在办理完委托事项后，应当写出工作总结，将办理过程中的全部资料归档，并予以妥善保存。
第五章 律师办理国有土地租赁业务操作指引
1.概念界定
国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与市、县级以上人民政府国有土地资源行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁属于国家一级土地市场，是国有土地有偿使用的一种形式，是建设用地使用权出让方式的补充。

2.律师应当明确申请国有土地租赁行为的性质。律师在指导、代理委托人申请租赁国有土地时，应当明确取得过程是一个行政许可的申请过程，由委托人向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出租赁申请，经其审批，取得租赁国有土地使用权。

3.律师应当告知委托人，国有土地租赁适用于下列情形：
3.1 原有划拨的建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的。
3.2 对于新增建设用地，租赁只作为出让方式的补充，重点仍应是推行和完善建设用地使用权出让和划拨制度。

4．律师应当告知委托人，国有土地租赁不适用于下列情形：
对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

5．律师应当告知委托人，取得国有土地租赁使用权的方式有下列几种：
5.1招标、拍卖。
5.2协议。律师要提醒委托人，采用双方协议方式出租国有土地使用权的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。协议出租结果要报上级国土资源行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级国土资源行政主管部门和社会的监督。

6.律师应当审查委托人的申请是否符合下列要求：
6.1为新建项目申请国有土地租赁，需要符合下列条件：
6.1.1通过建设项目用地预审，落实预审意见；
6.1.2取得计划行政主管部门立项批文；
6.1.3取得规划行政主管部门用地及建设规模的规划批准文件；
6.1.4取得土地权属文件或土地权属来源文件，且土地权属清晰、无争议；
6.1.5具备申请国有土地租赁的其他条件。
6.2 为现状项目申请国有土地租赁，应当符合下列条件：
6.2.1 已取得房屋所有权证；
6.2.2 取得国有土地权属文件或土地权属来源文件，且权属清晰、无争议；
6.2.3具备申请国有土地租赁的其他条件。

7. 为新建项目申请国有土地租赁，应当提交以下申请材料：
7.1 申请人的营业执照复印件；
7.2 国有土地使用权租赁申请表；
7.3 土地（年租金）评估报告；
7.4 建设项目用地预审文件及落实预审意见的书面材料；
7.5 计划部门立项批文，即项目建议书批复和可行性研究报告批复的复印件；
7.6 规划批准文件，规划意见书及钉桩成果通知单、建设用地规划许可证；
7.7 土地权属文件或土地权属来源文件、与权属单位的协议的复印件及权属单位同意申请人办理土地使用权租赁的证明文件（近期出具的原件）；
7.8 租赁合同及其租赁土地的附图。其中申请租赁的建筑物有两种以上用途或地下含经营性用途的，提供各类用途的部位分布表及附图。
7.9 特殊情况下的申请材料：
7.9.1若不按规划文件确定的用地范围整体办理租赁手续的，需要提供本次申请租赁土地的面积说明。如为共用宗地分摊的，提供租赁用地分摊说明，内容包括：规划确定的宗地总面积、建设用地面积、代征地面积，本次拟办理租赁土地的宗地总面积、建设用地面积、代征地面积及建设用地面积的分摊计算方法；如为分块租赁的，提供本次拟办理租赁土地的桩点及测绘面积。
7.9.2 合作建设项目须提交合作建设各方的协议书，及除申请人外的其他各方同意由申请人办理土地租赁的证明文件。
7.9.3 如申请人为中外合资、合作或外商独资企业，需提供经贸委对中外合资、合作或外商独资企业核发的外商投资企业批准证书及合作、合资企业合同、章程的批复。

8.为现状项目申请国有土地租赁，应当提交以下申请材料：
8.1 申请人的营业执照复印件。
8.2国有土地使用权租赁申请表。

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