[ 孟凡胜 ]——(2008-8-13) / 已阅58992次

3.律师在土地申请审批中的工作
3.1律师应当协助委托人进行地价评估，协助委托人和市、县国土资源行政主管部门协商出让金的底价。
3.2.律师应当了解该宗土地的出让方案是否报经相应的市、县人民政府批准。
3.3在该宗土地出让方案报经市、县人民政府批准后，律师代理委托人和市、县国土资源局签订《建设用地使用权出让意向书》。意向书应当向社会公示，公示期不得少于5日。

4.律师在协议出让土地结果确定后办理的事项
4.1根据委托人的委托授权，律师代理委托人和市、县国土资源行政主管部门签订《建设用地使用权出让合同》,并协助市、县国土资源行政主管部门将出让结果向社会公布。
4.2代理委托人领取《建设用地批准书》，交付土地出让金，接收土地。
4.3代理委托人办理土地登记。律师在建设用地使用权人付清全部建设用地使用权出让金后，代理委托人向市、县国土资源行政主管部门提出土地登记申请，领取《建设用地使用证》。

5. 国土资源行政主管部门在特定情形下有解除出让合同的权利
律师应当告知委托人，在下列情形下，国土资源行政主管部门可以解除出让合同，收回建设用地使用权：
5.1建设用地使用权人延期支付出让金超过60日，经国土资源行政主管部门催交后仍不能支付建设用地使用权出让金的，国土资源行政主管部门有权解除合同，建设用地使用权人无权要求返还定金，国土资源行政主管部门可请求受让人赔偿损失。
5.2建设用地使用权人造成土地闲置，闲置期间满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，国土资源行政主管部门有权无偿收回建设用地使用权。
5.3建设用地使用权人未按照出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，国土资源行政主管部门根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回建设用地使用权的处罚。

6.建设用地使用权的提前收回
律师应当告知委托人，在建设用地使用权期间届满前，因公共利益的需要，国土资源行政主管部门可以依照法律规定的权限和程序提前收回建设用地使用权。国土资源行政主管部门提前收回建设用地使用权的，应当退还相应的出让金；对建设用地使用权人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障建设用地使用权人的居住条件。

7.建设用地使用权期满的处理
律师应当告知委托人，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。所使用土地范围内的房屋及其他不动产的归属，出让人和受让人有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

8 将相关的资料归档保存
律师在办理完委托事项后，应当写出工作总结，将办理过程中的全部资料归档，并予以妥善保存。

第四章 律师办理建设用地使用权招标拍卖挂牌出让业务
操作指引
1．律师指导委托人了解土地出让信息，提出用地申请。
1.1律师应当了解市、县国土资源行政主管部门公布的建设用地使用权出让计划，包括细化的地段、地块信息等，了解用地者申请用地的途径和方式，及时提供给委托人。上述信息可以在市、县国土资源行政主管部门的网站和中国土地市场网（www.landchina.com）查询到。
1.2委托人对公告出让的具体地块有使用意向的，律师应当核实国土资源行政主管部门公布的信息的真实性，以委托人的名义向国土资源行政主管部门提出用地申请，并承诺愿意支付的土地价格。
1.3在提出申请后，律师要跟踪了解拟受让宗地的申请用地情况和市、县国土资源行政主管部门决定的出让方式，代理申请人参加招标、拍卖、挂牌等程序。

2.了解招标拍卖挂牌出让建设用地使用权的条件
律师应当知道，在下列条件下必须通过招标、拍卖或者挂牌方式出让建设用地使用权：
2.1供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；
　　2.2其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
　　2.3划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》 或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、实行招标拍卖挂牌出让的；
　　2.4划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、实行招标拍卖挂牌出让的；
　　2.5出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》 约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、实行招标拍卖挂牌出让的；
2.6法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

3、代理申请人参加招标、拍卖、挂牌申请阶段的工作
3.1律师应当审查委托人是否具有申请人的资格，是否符合市、县国土资源行政主管部门在招标、拍卖或者挂牌出让建设用地文件中要求具备的申请资格。
3.2 律师应当提醒委托人充分了解拟受让地块的情况，包括但不限于宗地的物理现状、权属、用途、规划条件及周边环境等。对招标、拍卖或者挂牌文件有疑问的，律师可以代理委托人以书面或者口头方式向出让人咨询。
3.3律师代理委托人依照公告的要求提出申请。提出申请时应当依照公告要求的时间和方式，提交相关的申请人资质证明和申请文件。
3.4律师应当注意，具有下列情形之一的申请为无效申请：
　　3.4.1申请人不具备竞买资格的；
　　3.4.2未按规定交纳保证金的；
　　3.4.3申请文件不齐全或不符合规定的；
　　3.4.4委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的；

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