[ 孟凡胜 ]——(2008-8-13) / 已阅58988次

5.1在招标、拍卖或者挂牌过程中发生的争议；
5.2因《国有建设用地使用权出让合同》是否成立和有效而发生的争议；
5.3 因出让人没有按时交付土地，或者交付的土地不符合出让合同的约定而产生的纠纷；
5.3．因受让人超过合同约定的期限6个月仍然没有缴纳土地出让金，出让人行使合同解除权引起的争议。
5.4．因合同解除后，合同一方或者双方没有及时退还已经交付的土地出让金或者承担合同责任的；
5.5．其他应当依据民事法律处理的事项。

6.《国有建设用地使用权出让合同》中行政性质的纠纷事项
行政性质的纠纷事项，主要是指市、县人民政府及国土资源行政主管机关依据行政法律法规作出行政处理或行政处罚的事项。建设用地使用权人对此不服的，应当依据《行政诉讼法》或者《行政复议法》的规定，提起行政复议或者行政诉讼。

7．律师应当审查委托人是否签订了书面的《国有建设用地使用权出让合同》。
7.1根据《城市房地产管理法》第14条的规定，《国有建设用地使用权出让合同》应当采用书面合同形式。依据《合同法》第32条的规定，《国有建设用地使用权出让合同》自双方当事人签字或者盖章时成立。
7.2律师应当注意：依据《合同法》第37条的规定，《国有建设用地使用权出让合同》在签字或者盖章以前，一方已经履行了主要义务、对方已经接受的，合同成立。

8.律师应当审查《国有建设用地使用权出让合同》的主体是否适格。
8.1 出让人应当是市、县人民政府国土资源行政主管部门。其他主体作为出让人签订的《建设用地使用权出让合同》无效。但是，在2005年8月1日之前，开发区管理委员会作为出让方签订的《国有土地使用权出让合同》，在起诉前经有权市、县人民政府国土资源行政主管部门追认的，可以认定合同有效。
8.2 法律、法规对受让人没有特别的规定，但要注意招标、拍卖、挂牌中对申请人的特殊要求以及对外资投资土地的限制性规定。

9.律师应当审查《国有建设用地使用权出让合同》的标的是否符合法律的规定。
9.1 《国有建设用地使用权出让合同》的标的必须是国有建设用地。农村集体土地在没有办理农用地转为建设用地手续之前，不能作为《国有建设用地使用权出让合同》的标的。
9.2 律师应当审查出让的土地是否取得了《建设用地规划许可证》，是否符合城市规划。

10.律师应当审查出让方式是否符合法律、法规及政策的规定
10.1 2002年7月1日之前，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地允许协议出让。
10.2 2002年7月1日至2004年8月31日，建设用地使用权出让要严格执行招标、拍卖、挂牌出让的规定。其中属于历史遗留问题范围的，可以采用协议出让的方式，但是必须在2004年8月31日前处理完毕。
10.3 自2004年9月1日起，必须严格执行招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权的规定，不再允许以历史遗留问题为由，协议出让经营性土地。
10.4 自2007年10月1日起，应当依据《物权法》第137条的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

11．律师应当审查出让合同中出让金的约定是否合法。
11.1经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的建设用地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
11.2出让人或者受让人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由出让方和受让方按照过错程度承担责任。

12．律师应当审查合同相关的出让方案是否得到有权人民政府的审批。
12.1依据《土地管理法实施条例》第22条第2款、第3款的规定，出让方案经过有权的人民政府审批以后，出让人和受让人才能签订《建设用地使用权出让合同》。
12.2土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，法院应予支持。
13.律师应当审查出让人是否具有单方面行使解除权的情形
13.1 以出让方式取得建设使用权进行房地产开发的，如果受让人超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权，解除《国有建设用地使用权出让合同》；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，出让人不享有解除合同的权利。 13.2 受让方擅自改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，人民法院会予以支持。
13.3 其他出让合同或者补充合同中约定的出让人行使解除权的条件是否成就。
13.4 律师应当注意：解除权的条件成就不意味着合同已经解除。只有出让人的解除通知送达给受让人后，出让合同才解除。受让人对此有异议的，可以依据《合同法》第96条第1款的规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

14．律师应当注意到，合同有效，但是不一定判决出让人实际履行交付土地的义务。
在土地出让纠纷审理中，除了依据法律法规的规定，法院还要依据国家政策的规定。在某些情况下，合同虽然符合法律法规的规定，但是违背国家政策，或者存在《合同法》第110条规定的不能履行的情形的，法院不会判决出让人履行合同，只能判决出让人承担合同不能履行的违约责任。

15．律师代理出让人处理建设用地使用权出让纠纷的注意事项。
15.1律师应当认识到，出让人享有行政处罚权。对一些受让人违反合同义务的行为，出让人可以直接行使行政处罚权，不是对所有受让人的违约行为都按照民事法律的规定来处理。在无法依据行政法律法规处理时，适用民事法律法规处理。
15.2对于下列事项，国土资源行政主管部门（出让人）应当通过行政程序处理：
15.2.1因为建设用地使用权人闲置土地，致使建设用地被无偿收回的；
15.2.2根据社会公共利益的需要，依法提前收回建设用地使用权的；
15.2.3建设用地使用权人改变土地用途而没有依法办理相关手续的；
15.2.4其他应当通过行政程序处理的事项。

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