[ 陈召利 ]——(2018-11-14) / 已阅26138次

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　上述事项仅与部分业主有利害关系的，由有利害关系的业主共同决定。有利害关系的业主无法确定的，由全体业主共同决定。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分占比过半数的业主且人数占比过半数的业主参加表决。决定前款第五项至第七项规定的事项，应当经参加表决专有部分面积三分之二以上的业主且参加表决人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参加表决专有部分面积过半数的业主且参加表决人 数过半数的业主同意。”

　　【修改理由】

　　1.1. “下列事项由业主共同决定”的业主范围不明确，建议明确为“全体业主”。

　　2.2. 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，部分事项并不涉及全体业主，如本幢、单元范围内建筑物漏水问题，仅使用本幢、单元范围内建筑物及其附属设施的维修资金，由全体业主共同决定几乎不具有可操作性，本条规定的表决机制仍无法解决该难题。《江苏省物业管理条例》第二十八条对此作了规定，但缺乏上位法的依据，建议在民法典中予以明确。

　　《江苏省物业管理条例》第二十八条：同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

　　业主小组应当履行下列职责：

　　（一）推选业主代表出席业主大会会议；

　　（二）决定本幢、单元范围内建筑物共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；

　　（三）决定本小组范围内的其他事项。

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

　　1.3. 本条规定的表决机制适当降低业主作出决议的门槛，但设置比例仍偏高，难以解决物业管理活动中业主作出决议难的问题，建议参照公司法有关股份有限公司股东大会表决机制的规定，出席比例限定为过半数，表决比例：重大事项设定为三分之二，一般事项设定为过半数。

　　2.六、关于第一百零六条

　　第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿 损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

　　【修改建议】

　　第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

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