[ 陈召利 ]——(2018-11-14) / 已阅38547次

　　第七十条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　【修改建议】

　　第七十条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，归合法建造人所有，法律、行政法规另有规定的除外。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　【修改理由】

　　《物权法》第七十四条有关小区汽车的车位、车库的归属规定语焉不详，究竟属于房地产开发企业所有还是业主共有争议颇大，纠纷甚多，同案不同判现象十分严重，亟需立法予以明确回应。但是，《物权编》第七十条的规定几乎原搬照抄《物权法》第七十四条，回避问题。建议借助编纂民法典的机遇修改与完善该条款。

　　所有权的取得方式包括原始取得和继受取得。房地产开发企业系通过合法建造原始取得小区内包括建筑物、汽车的车位、车库在内等物的所有权的方式，业主系通过买卖等继受取得建筑物区分所有权，而缺乏原始取得小区汽车的车位、车库的所有权的事实。之所以设置“法律、行政法规另有规定的除外”，一方面是充分考虑到人防车位的特殊性，依据《人民防空法》等相关规定，房地产开发企业对人防工程不享有所有权；另一方面为政策调整预留空间。

　　1.五、关于第七十三条

　　第七十三条：“下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决。决定前款第五项至第七项规定的事项，应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参加表决专有部分面积过半数的业主且参加表决人 数过半数的业主同意。”

　　【修改建议】

　　“下列事项由全体业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

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