[ 韩世远 ]——(2012-1-5) / 已阅33203次
(二)减价责任可否不经当事人主张而由法院或者仲裁庭直接决定适用
“案例一”中的申请人主张被申请人应退还其已支付的全部租金，被申请人则要求申请人应按合同约定的数额向其支付全部租金。仲裁庭认为申请人与被申请人的主张均不能成立。经综合考虑本案情况，仲裁庭认为，申请人按合同约定的租金的一半向被申请人支付租金是合理的。
显而易见，申请人没有主张减价责任，被申请人更是没有主张减价责任，最后是由仲裁庭裁量适用减价责任。
减价作为一种债权人的救济手段或者违约责任，自债权人的立场分析，显然是赋予债权人一种主张减价的权利，称为减价权(Minderungsrecht)。[41]减价责任的适用，通常是基于债权人的主张，但若因此认为须以当事人行使减价权为前提而排斥法院或者仲裁庭的能动性，则未免失之极端。依《合同法》第111条后段，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。其中，“合理选择”一语便已显示，受损害方当事人的选择固属可能，但其选择是否合理，裁判者就此仍有裁量的余地。受损害方当事人可能选择解除合同、退还租金，但裁判者权衡双方利害得失等因素，认为减价更为公平合理，仍可裁量适用减价责任。
(三)权利瑕疵与减价责任
减价作为一种责任，体现的是“按质论价”的公平理念，于物的瑕疵场合最能发挥其功用，惟于权利瑕疵场合，可否派上用场，无论是立法例还是学说，均有重大分歧。
自法制史与比较法的立场观察，罗马法时代的“减价之诉”就仅对物的瑕疵适用，并不适用于权利瑕疵。这一立场基本被大陆法系立法维持着，应无疑义。在传统民法上，权利瑕疵担保的效果通常是，使买受人得依关于债务不履行的规定行使其权利，[42]通常并不包括减价。[43]
不过，日本民法典第563条(权利一部属于他人场合的担保责任)第1项规定:“因作为买卖标的的权利的一部属于他人，出卖人不能将其移转于买受人时，买受人得按其不足部分的比例请求减少价金。”此明显承认了减价。第565条规定，指示数量而买卖的物不足场合，及物的一部在订立合同时即已灭失场合，买受人不知其不足或灭失时，得准用上述规定。
另外，我国《合同法》第228条第1款规定:“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”在立法机关人士所作的释义中，将此规定解释为是关于出租人的权利瑕疵担保责任的规定。[44]
2002年修正后的德国民法典第437条规定了“有瑕疵场合买受人的权利(Rechte des Kufers beiMngeln)”。其所谓“如物有瑕疵(Ist die Sache mangelhaft)”，其范围不仅包括物的瑕疵和权利瑕疵，亦得包括他种物给付(Falschlieferung)及给付数量不足(Zuweniglieferung)，均发生相同的法律后果，[45]包括请求事后补充履行、解除或者减价、请求损害赔偿。这样，第441条规定的减价，不仅适用于物的瑕疵，也适用于权利瑕疵。[46]德国学说就因权利瑕疵(Rechtsmngeln)发生减价，举例如土地买卖场合，土地上存在有买受人无法除去的役权负担。[47]施莱希特里姆教授指出，自法律政策以言，值得追求的是对于权利瑕疵亦许予减价，以免在个别场合难以区分物的瑕疵和权利瑕疵。[48]
《联合国国际货物销售合同公约》第50条规定了减价，该条是否适用于权利瑕疵的情形，学者解释并不一致，存在否定说[49]与肯定说[50]的对立。
作为我国法的解释论，原则上应坚持对权利瑕疵不适用减价，理由在于《合同法》第111条的规范射程并未及于权利瑕疵。对于德国学者提及的个别情形，作为例外，类推适用第111条而承认减价权的发生，亦未尝不可。[51]
结论
依据第六次全国人口普查主要数据，截至2010年11月1日，中国内地人口总量为13．39亿，相当于4个美国总人口数。其中，近乎一半的人口为城镇居民。伴随着城市化的不断推进、大量流动人口涌向城市，仅北京常住人口数已达1961万(占全国常住人口比重的1．46%)，城市房屋存在着巨大的刚性需求，房屋租赁合同因而扮演重要角色，房屋租赁合同的相关法律问题值得深入研究。
租赁标的的使用存在公法上的限制，进而妨碍租赁合同目的的实现，引出若干法律问题，需要深入研讨。本文以三则裁判实例为素材，剖析相关问题，得出如下基本结论:
(1)租赁标的的使用存在公法限制，构成瑕疵。这时的救济路径在依瑕疵担保主张违约责任之外，尚有依意思表示存在瑕疵(重大误解或者欺诈)主张撤销合同的可能。两种救济路径可由当事人选择，不存在一者优先于另一者的关系。
(2)租赁标的瑕疵可准用买卖合同瑕疵担保的相关规定，我国法中的瑕疵担保已与违约责任统合。若采“竞合说”则有使瑕疵检验通知义务及检验期间规范被规避进而目的落空之虞，实际裁判例也未显示接纳“竞合说”的痕迹。
(3)由于权利瑕疵与物的瑕疵在我国法上分别规定，在构成要件及法律后果层面均有差异，故对于两类瑕疵进行区分，仍有实际需要。我国合同法在统合瑕疵担保与违约责任的道路上，仍有必要百尺竿头、更进一步。
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