[ 黎广军 ]——(2006-3-22) / 已阅49542次

普遍规定留置权宣誓书必须公证。有些州还要求公证人核实资料。通常由律师事务所提供公证服务并代理诉讼。许多律师胜诉后才收取诉讼费，如不认真履行公证责任和核实资料，打起官司来可能白忙一场。
申请人在留置权宣誓书中弄虚作假和发假誓是刑事罪行。任何人伪造或篡改留置权登记资料，恐吓、胁迫公职人员和雇员履行或不履行职权也是刑事罪行。法律规定此类犯罪人要囚禁并罚款，对法人还要处罚执照，以惩罚恶意留置和欺诈他人财产以及发假誓等行为。
5.5 申请登记的方式
(1) 有些州规定，申请人或其代理人(通常是律师)到工程所在地的不动产登记机构办理留置权登记。
(2) 有些州规定，以有回执的保证邮件将经公证的留置权宣誓书寄送登记机构。交寄日期视为登记日期。
(3) 有些州规定，以上两种方式同时实行。
留置权人还必须以有回执的保证邮件将留置权宣誓书副本寄送业主以及共有业主、承包商、抵押贷款人。没有业主签收的回执，留置权人不能提出取消赎回权诉讼。业主还有权要求留置权人补充详细书面说明。
合同价超过一定金额 (常见500美元)时，通常要求提交合同和执照的副本。美国有500多万建筑工人和50多万家建筑公司，其中许多是个体劳务公司。
5.6 无效的留置权登记
留置权宣誓书的任何缺陷都可能会导致留置权登记无效，例如以下情况:
(1) 索赔金额不正确或无理索赔；
(2) 材料数量不正确或超出合同规定的数量；
(3) 张冠李戴。例如，一位供应商向一位承包商的多个工地供料时，将运到甲工地的材料算在乙工地上；
(3) 索赔项目的描述不正确，例如时间错误；
(4) 不动产的法定描述不正确，例如地址错误；
(5) 业主的名称错误或遗漏共有业主的名称；
此外，有些州规定，如果业主已按合同规定付足了工程款给承包商，留置权登记无效。有些州规定，业主赔付后有权从承包商的应得工程款中扣除赔付款。
只有法院有权更正或撤消登记。留置权人也可以自行撤消登记。有些州的留置权登记不会自行消失，业主需向法院申请撤消无效的或过时失效的留置权登记。登记失败或在拍卖清偿中未获足额赔付的人变成无担保债权人，惟有依据合同起诉拖欠款的债务人。
5.7 申请登记的时间和最终期限 (Deadlines)
申请登记留置权的期限称为最终期限，逾期不登记者永久丧失留置权。诉讼时效也称为最终期限。各州申请登记的时间主要有以下方式：
(1) 完工后登记。工程实质性完成或终止后，业主在不动产登记机构登记完工通知或终止通知，副本递送承包商并在工地显眼处张贴公示，然后债权人在法定时间内申请登记留置权，逾期截止登记。有些州规定这种通知必须在当地报纸上每周公告1次，连续2～3周。有些州的这种通知也可以由承包商登记和公告。
(2) 施工期间登记。债权人在最后一次履行工作或供料之后的一段法定时间内申请登记留置权。
(3) 混合方式。以上两种方式同时实行。
完工后登记的最终期限一般为30～90天，但不登记完工通知将延长期限 (例如夏威夷为1年)。其余两种方式的最终期限一般为1～12个月，常见90天。
在完工后登记的州，债权人往往将留置权宣誓书交给当地律师事务所，委托其代理留置，因为许多人完工前已离开当地。某律师事务所网站公布的代理费为每位工人30～80美元，视每一单代理的人数而定。
5.8 留置权登记的有效期
留置权登记的有效期一般为3个月至6年，常见1年。有些州规定，双方协商一致后，可以向法院申请延长留置权登记的有效期1年，一般允许申请2次。
5.9 诉讼时效
留置权人必须在诉讼时效内向不动产所在地法院提出取消赎回权诉讼，逾期永久丧失诉讼权。有些州规定诉讼时效与留置权登记的有效期相同，有些州规定不相同 (登记有效期大于诉讼时效)。提出诉讼必须登记一个诉讼通知，留置权登记在诉讼未决期间持续有效。
5.10 留置权登记的审查和双重审理
大多数州实行双重审理制度。登记机构不审查留置索赔内容的真实性，由业主自行挑战留置权缺陷。
第一步。业主收到留置权宣誓书副本后，必然要进行调查和审核，如果发现缺陷，首先书面要求留置权人自行撤消登记；如被拒绝，业主就会起诉留置权人，索赔损失并要求法院颁令撤消登记。有些州规定，有异议的业主可以登记一个“要求开始诉讼的通知”(Notice of Demand to Commence Suit)，并寄送留置权人；留置权人必须在法定时间 (一般30～60天) 内提出取消赎回权诉讼，否则其留置权登记将自动失效。
第二步。留置权人向法院提出取消赎回权诉讼。
初审法院一般采用简易审判程序的听讼(Hearing)。胜诉留置权人可获得律师费等赔偿。债权利息按施工合同约定或法律规定的利息率计算至清偿日。
5.11 少数州例外：请求法院创设留置权
少数州将上述5.10节的两步合并执行：债权人最后一次履行工作或供料后一段法定时间内必须向业主递送留置意图通知书 (Notice of Intent to Lien)，内容类似留置权宣誓书。如业主拒收，可在证人面前将留置意图通知书贴于业主物业外墙显眼处。如果仍不获支付，债权人就可向法院请求创设留置权 (Petition to Establish Lien)，同时起诉业主。胜诉债权人获得土地法庭颁发的留置权裁定书，副本递送业主和登记机构。留置权人可在执行期内申请强制拍卖而无须再进行取消赎回权诉讼。
承包商完工后才行使权利，因而无须事先向业主递送留置意图通知书。其中有些州 (例如夏威夷) 实行完工后登记，因而也无须事先向业主递送留置意图通知书。
5.12 留置权登记随不动产所有权转移
不动产的转让、出售不清除留置权登记。留置权登记随不动产所有权转移而转移，否则业主可能会将不动产转让给家人或朋友，从而清除全部留置权登记。
5.13 留置权登记的解除
法律规定，业主可提交第三方保证担保以解除留置权登记，保额为索赔额的100%～200%，各州不同。承包商付款保证担保要在登记机构登记备案，留置权登记将转为对承包商付款保证担保的索赔。有些州规定留置权人获得支付后必须在法定时间内向登记机构递送清偿通知，自行撤消其登记，否则罚款或赔偿业主损失。
5.14 留置权的生效时间和优先权
优先权指债权人之间的优先受偿次序，用于拍卖清偿和破产清算时排定清偿次序。一般按担保债权的登记生效日期排序。拍卖所得按优先权等级依次清偿，到某一级不足清偿时该级所有债权人按债权比例分配。
理论上，施工留置权自当事人首次工作或供料的瞬间生效，但必须完成留置程序并办理登记后才能生效。多数州规定，同一法律关系下的留置权人的优先权日期相同。有些州是各施工合同的个别开工日期；有些州是建设项目第1个施工合同的开工日期；有些州是建设项目首次可见改良 (First Visible Improvement) 日期，该定义可以是拆迁、砍树甚至是立标界的日期。少数州规定优先权日期是当事人首次工作或供料的日期。优先权日期相同的留置权人还要再分出以下等级:
(1) 工人优先于供应商、分包商、承包商；
(2) 供应商优先于分包商、承包商；
(3) 分包商优先于承包商；
这样分级的理由是：未获足额赔付的分包商必然会依据分包合同起诉拖欠款的承包商，为避免无谓诉讼，分包商应优先于承包商受偿，余者类推。
此外，有些州规定首先清偿工人欠薪而有些州规定首先清偿每位工人一笔生活费 (例如800美元)，余款按清偿程序分配，以保护优先权日期在后的工人。
5.15 强制执行取消赎回权

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