[ 黎广军 ]——(2006-3-22) / 已阅49536次

美国通说，施工留置权适用于财产的Improvements (改良)，该术语指财产的建造、改造、更新、扩建、装饰、安装、拆除、迁移、维修等。术语Public Improvements不是指公共政策的改革而是指公共财产的改良工程。
4.2 施工留置程序
(1) 签约或进场后，潜在留置者向业主递送通知。有些州还要求在不动产登记机构办理预登记。
(2) 最后一次履行工作或供料后，或者工程完工或终止后，债权人向不动产登记机构申请登记留置权。
(3) 留置权人通知业主、承包商和抵押贷款人。
(4) 业主审核并挑战留置权缺陷，提出异议登记。
(5) 留置权人提出取消赎回权 (Foreclosure)诉讼。
(6) 胜诉留置权人执行取消赎回权 (强制拍卖)。
各州的具体程序各不相同，有简有繁。
4.3 施工留置权人
理论上，为改良业主财产提供了劳动、服务、材料、设备的任何人都有留置权，但法律规定有所不同:
(1) 与业主有合同关系的承包商、供应商、工人有留置权。有些州未规定承包商有留置权，承包商要依据合同起诉违约的业主并向法院申请司法留置。美国司法留置的有效期为10年并可申请延长有效期10年。
(2) 通过合同链与业主有间接合同关系的人也有留置权，但各州规定的范围不相同。有些州规定与承包商或一个分包商有合同关系的任何人都有留置权；有些州规定与承包商有合同关系的人才有留置权；有些州规定与承包商或第1级分包商有合同关系的人有留置权；有些州规定与第2级分包商有合同关系的人也有留置权；如此等等。但仅与供应商有合同关系的人没有留置权，例如供应商的工人及其供应商没有留置权。
(3) 对不动产改良没有直接贡献的人没有留置权。
(4) 有些州不承认建筑师等专业人员的留置权。
(5) 对于提供以下物品的供应商，各州规定各异:
● 未与不动产溶为一体的施工材料，例如燃油；
● 租赁的施工机械或周转材料；
● 新购买的施工机械或施工工具。
有无留置权只是有无担保的差别。拍卖清偿或破产清算时，有担保的债权人优先于无担保的债权人受偿。
与业主有间接合同关系的人也有留置权，这是因其劳动或材料已溶入业主不动产。如果不获支付，他们有权依法扣留该不动产物权，并可通过法律程序取消业主的赎回权，最后强制拍卖共有财产以清偿其债权。但工程利润没有留置权，因为是劳动而不是工程利润创造了不动产价值，而不动产中的材料是价值的转移。
多数州规定，当事人最后一次履行工作或供料后才能行使留置权。这意味着，从合同链的最下方向上依次发生留置，直到最后发生承包商留置。并且，当事人只对自己的利益提出留置索赔，例如承包商和分包商不索赔材料款，否则可能与供应商重复索赔。
4.4 施工留置权的标的
施工留置权的标的一般是不动产的所有权，有些州还可以是用益权甚至业主帐户。法律上无法转让、出售的不动产一般也不留置其所有权。例如以下情况:
4.4.1 留置不动产的用益权
许多州规定，对于承租人的房屋装修工程，只能留置承租人的装修财产和租约而不能留置业主的房屋。由于房屋装修后其市场租金较高，留置权人可以拍卖租约，以市场租金差价来清偿债权，或者以该租约的租金收入来清偿债权，亦即留置不动产的出租权。此外，对于油田钻井工程，还可以留置原油，如此等等。
4.4.2 留置业主的基建帐户
目前，大多数州已经禁止留置联邦政府工程，少数州允许留置地方政府工程，但全部都不是留置政府工程的所有权。例如俄亥俄州规定，当局收到工人、供应商、分包商的留置权声明后，应从承包商的合同价款中扣除一笔款项，存入一个“第三者保管待条件完成即付帐户”(Escrow Account)；留置权人获得承包商同意书或法院裁决书后，即可从该帐户中获得支付。纽约州有一种“留置公共改良工程帐户的通知”(Notice of Lien on Account of Public Improvements)，当局收到这种通知后，必须造册登记，并冻结相应的基建款项。
4.4.3 留置贷款与停止通知 (Stop Notice)
业主通常会向银行申请以在建工程为抵押的施工贷款 (Construction Loan)。这种贷款在开工前登记并按工程进度分期放款给承包商，业主无法挪用也不能用于预付工程款，不动产销售收入的大部分 (一般70%) 必须优先还贷。法律规定业主必须将施工贷款人的名称、地址等资料通知承包商并在工地显眼处张贴公示。留置权人向贷款人递送留置权宣誓书副本后，其优先权高于贷款人——即使贷款人登记在前。为保卫优先权，贷款人必然会指令业主将贷款优先用于清偿留置索赔。
有些州允许直接留置施工贷款或按揭贷款。例如阿拉斯加州成文法§34.35.062(a) 款规定，留置权人可以向贷款人递送停止贷款通知 (Stop Lending Notice)，扣留部分贷款作为担保。新墨西哥州有《停止通知法案》(Stop Notice Act)，即新墨西哥州属地法 (New Mexico Territorial Laws) 第48章第48-2A节。在一些州，赔付后的付款保证担保人可以向贷款人发出停止通知 (Stop Notice)，例如，承包商拖欠工资、材料款而导致承包商付款保证担保人赔付时，担保人可以依法扣留贷款，亦即扣留承包商的应得工程款作为反担保。

5 美国施工留置的实践操作和有关规则

5.1 留置权限制和登记费
当事人提供劳动或材料超过一定金额时才有留置权，例如新罕布什尔州为15美元。作者所见法律文本中未发现施工留置权登记费的规定，但见怀俄明州宪法§29.7.103(b)款规定收取1美元的车辆留置权登记费。
5.2 登记机构
债权人申请登记留置权无须事先经过业主同意。留置权登记于不动产契据登记册 (Registrar of Deeds)。美国多数州的登记机构隶属于法院，名称各异，例如爱达荷州是县登记处 (county recorder)，佛蒙特州是城镇书记员办公室 (clerk’s office of the town)，西弗吉尼亚州是县书记员登记处 (county clerk's records，等等。
5.3 申请登记的文件
各州申请文件的内容大同小异，但名称各异，常见有：留置权宣誓书 (Affidavit of Lien)、留置权声明书(Statement of Lien)、留置权通知书 (Notice of Lien)、留置权利通知书 (Notice of Right to Lien)、留置权请求书 (Claim of Lien)，等等。本文统称为“留置权宣誓书”， 这种法定格式文件的填空内容主要有:
(1) 业主以及全体共有业主的姓名、地址、电话；
(2) 不动产的法定描述，包括地址、地理位置和建筑的描述，以便登记机构正确识别该不动产；
(3) 承包商的姓名、地址、电话；
(4) 与申请人签署合同的人的姓名、地址、电话；
(5) 申请人的姓名、地址、电话；
(6) 简要描述申请人的工作或所供材料、设备；
(7) 索赔项目的起止时间、应得金额、索赔金额。
有些州允许让与留置和分拆让与留置，并在留置权宣誓书中注明受让人的姓名、地址、电话。
申请人必须是索赔当事人，例如，材料费由供应商索赔，而不是由承包商或分包商代表供应商索赔。
5.4 公证和刑事处罚

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