[ 翟峰 ]——(2023-1-28) / 已阅4713次

例如，我国各地有必要通过其省域范畴内的城市公共租赁住房管理法规的制定，针对⑴本地政府持有公共租赁住房房源现状、后续维护、更新改造及管理等方面需要投入大量人力、物力和财力；⑵相对其省域范畴内的部分城市虽有公共租赁住房管理办法，但从省域范畴内层面上来看还缺乏统一规范的法规；⑶公共租赁住房的资格审核和后续管理，将是一项非常复杂的工程和各地建设标准差异较大，缺乏统一的约束性等上述问题，有必要通过制定其省域范畴内的城市公共租赁住房管理的地方性法规，以期切实解决上述本省域范畴内公共租赁住房法制管理制度相对滞后问题。
此外，制定省域范畴内的城市公共租赁住房管理的地方性法规，还有利通过完善其相关管理法治制度，确保其通过公平合理分配公共租赁住房而逐步达到既解决中等偏下收入家庭的住房困难问题，又实现合理遏制部分城市房价过快上涨的目标。
例如，针对近年来我国一些城市中等偏下收入家庭、新就业职工以及外来务工人员的住房困难问题，通过省域范畴内的城市公共租赁住房管理的地方性法规的及时制定，依法规范并促进其加快发展和大幅度增加公共租赁住房供应，以便在逐步解决中等偏下收入家庭的住房困难问题的同时，也做到进一步贯彻落实好多年来国务院先后下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等相关文件，从而使我国各地省域范畴内的大中城市，特别是房价过高、上涨过快的城市的房地产市场，能够得以平稳、健康发展。
为此，我国各地有必要在充分总结近几年其省域范畴内建立和完善各大中城市多层次、全覆盖的住房保障和供应体系取得的较好成绩，以及在汲取外地发展公共租赁住房经验的基础上，结合本地实际情况，尽快制定规范其省域范畴内的城市公共租赁住房管理工作的地方性法规，以促使其包括廉租住房和公共租赁住房在内的住房保障政策体系架构能够进一步地尽快形成和完善。
其四、制定省域范畴内的城市公共租赁住房管理的地方性法规，有利依法规范公共租赁房所具有的公共物品属性。
公共租赁房在计划经济时期又叫公房，即由政府统一建设和分配的住房。
我国向市场经济体制转变以来，逐步取消了政府统一分配住房，采取了住房货币化的政策，公房建设基本结束，群众住房主要由市场供求决定。
然而，住房由市场决定，并没有从根本上解决群众住房难的问题，公房在社会中仍然具有不可替代的地位和作用。
若归纳，笔者认为城市公共租赁住房这种公房在社会中的不可替代性，主要表现在以下几个方面：
一是城市公共租赁住房在对财产性占有住房的限制方面具有不可替代性。住房是生活必需品，但在市场经济社会又是一种昂贵的商品。
住房商品的可使用、可转让、可保值性，使其具备了社会财产的特征。
而住房一旦成为财产，它就会被当成一般等价物进行比较。
如当其保值性高于银行利率，人们就会减少银行储蓄而储备房产。而当银行储蓄收益高于财产性占有的收益时，人们就会抛出房产，从而弱化房产的实用性。
显然，住房的财产性占有违背了建设住房的本来目的。
对于这一负面影响，目前世界各国除了开征房产税外，还通过政府兴建公房的形式进行遏制。
而作为公房产权的公共租赁房的公有性，因其不可能被虚拟性占有，因而有利实现政府的实用性目标。
二是城市公共租赁住房在对防止住房高成本产生的垄断方面具有不可替代性。
也就是说，作为城市公共租赁住房的公房建设，有助于防止住房高成本产生的垄断。
因为，商品住房建设一般皆需要投入较高的成本，而其房产实体形成后一般又不轻易拆迁，这就在客观上形成了房产垄断。
房产垄断会影响国家的经济建设以及国民经济布局。
目前国家主要靠城市规划保证住房建设的合理性，同时为了防止住房垄断对国民经济的影响，即要建设一批由国家直接控制的公房，特别是公共租赁住房。
这些公房一般建在有关国家经济战略的重要地带，如大中型城市、工矿集中区等，因而在一定程度上有助于防止住房高成本产生的垄断。
三是城市公共租赁住房在对国家根据土地稀缺的国情决定对公房的供给方面具有不可替代性。
住房建设需要占用土地，在土地资源有限的情况下，国家不可能占用大量的土地建设住房。尤其是在我国人多地少的情况下，国家需要对土地的合理使用作出规定，使农业用地和非农业用地保持合理的比例关系。
我国为了保证粮食安全，明确规定耕地面积必须保持18亿亩，这是不可逾越的红线。然而，随着城镇化的推进，仍需要占用不少土地，因而我国土地利用存在稀缺性的硬约束。因此，国家必须对住房用地进行适当控制，不允许跨越18亿亩红线建住房，不允许住房面积标准过高⑺。
根据市场对住房的调节存在的这一定的局限性，国家即需要通过集中兴建公房、特别是通过集中兴建公共租赁住房来弥补住房供给的不足。
其五、制定省域范畴内的城市公共租赁住房管理的地方性法规，有利为公共租赁房建设促进当地经济社会发展提供一定的法制保障。
由于公共租赁房具有社会保障作用、对投资品的供给和消费具有拉动作用、对缩小社会收入差距还具有平衡作用，因而有利为公共租赁房建设对当地经济社会重大发展的影响而提供一定的法制保障。
我们知道，在市场经济社会，由于自然资源禀赋以及人与人能力之间的差异和经济社会发展所具有的不均衡性，从而造成了人与人之间收益分配上的巨大差别性。
而这种差别性主要又体现在其基本需求上，即不少家庭由于支付能力不足而买不起住房。然而，由于政府提供的公共租赁房具有租金稳定、价格低廉、方便调控等优势，因而受到社会的普遍欢迎。例如，目前世界各国由政府提供的保障房(含公共租赁房)占20%左右，从而对维护社会稳定起到了积极作用。
另则，由于建设公共租赁房有助于拉动当地供给和需求，因而政府对建设公共租赁房的投资，即有利直接拉动这个领域内的供给，因而使其社会需求，在一定程度上得到满足。
再如，政府近几年对保障房的投资，在有效增加住房供给和满足群众住房需求的同时，也拉动了钢铁、水泥等建材的生产和消费。
特别值得一提的是，公共租赁房的分配还有助于平衡社会的收入差距。
如我国政府针对城市居民收入有一定差距，而这种收入差距又导致了住房占有的巨大差异的这一现状，通过投资建设公共租赁房而使一部分城市中低收入者以低于市场租金的价格入住，这就在一定程度上弥补了他们收入上的差距。
而从发达国家的经验来看，政府对低收入者购房的支持，往往采取低于市场的价格出售公共租赁房的方式，这在较大程度上保护了低收入者的利益。
正因公共租赁房在上述社会保障方面，对投资品的供给和消费的拉动方面，以及对缩小社会收入差距的平衡方面具有一定的积极作用，因而我国各地通过制定其省域范畴内的城市公共租赁住房管理的地方性法规，就是为规范和加快当地公共租赁房建设，从而为促进当地经济社会的加快发展，而提供了一定的法制保障。
二、省域城市公共租赁住房立法之重点
既然我们已基本明确了制定省域范畴内城市公共租赁住房管理地方性法规的必要性及其体现出来的意义，那么，即应对我国各地在国家大政方针指导下结合本地实际制定省域范畴内城市公共租赁住房管理地方性法规的重点有必要作一探析。
对此，笔者在深入调研和对相关法律法规及其政策一定程度研究的基础上认为，我国各地省域范畴内城市公共租赁住房管理地方性法规的制定，有必要突出以下十个方面的重点：
第一、在其主要内容设置上有必要突出公平性和统一性。
即为确保保障性住房对象资格认定、配租的公平性、统一性，我国各地省域范畴内的城市公共租赁住房管理地方性法规对公共租赁住房的申请对象的收入认定、资格认定等，都有必要参照本地城镇经济适用住房管理相关政策中规定的程序执行。
同时，应确定本省域范畴内的城市政府产权的共租赁住房主要面对城市中等偏下收入住房困难家庭，并逐步解决新就业职工和新毕业的大学生和外地来本地务工人员的住房困难，租金则执行政府定价。
而其大中型企业、劳动密集型企业建设的共租赁住房，主要应解决本省域范畴内的城市内各相关单位住房困难职工的住房问题，而其租金不得高于本省域范畴内城市政府定价。
房地产开发企业、社会投资机构建设的公共租赁住房，其供应对象亦应参照本地城镇经济适用住房管理相关政策中规定的程序执行。其租金可依据本省域范畴内城市政府定价适当上浮。建议其上浮幅度一般不高于20%的基本工作思路。
第二、在其立法的主旨和依据上有必要突出保障性和公益性。
即我国各地省域范畴内的城市公共租赁住房管理地方性法规的制定，有必要在设置总则、房源筹集、配租管理、租赁管理、监督管理、附则等篇章的基础上，将其立法的主旨和依据在其总则中明确为：
为完善本省域范畴内城市分层次住房保障供应体系，调整住房供应结构，即应积极发展以城市公共租赁住房建设和管理为主的公益性保障房，并作为城市满足部分中低收入住房困难家庭住房需求的主要渠道。
为此，我国各地省域范畴内的城市公共租赁住房管理地方性法规的制定，即应根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等相关文件之规定，结合本省域范畴内的城市保障性住房建设的实际，制定其省域范畴内的城市公共租赁住房管理地方性法规。
同时，我国各地制定省域范畴内的城市公共租赁住房管理地方性法规时，还有必要在其总则中明确规定：
本省域范畴内的城市行政区域内公共租赁住房的建设、分配、管理适用本法规。

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