[ 翟峰 ]——(2023-1-28) / 已阅4714次

本法规所称公共租赁住房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本省城市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。
本省域范畴内的城市公共租赁住房建设、分配和管理工作遵循“政府支持、市场运作；多方建设、统一管理；公平公开、严格监管”的原则。
本省域范畴内的各城市政府的住房和城乡建设、发展改革、国土资源、规划、财政、税务、国资、金融、住房公积金等有关部门按照各自职责分工，做好本域范畴内的城市公共租赁住房相关管理工作。
第三、在其资金筹措和房源获取的规定上有必要突出“多渠道”。
即我国各地在制定其省域范畴内的城市公共租赁住房管理地方性法规时，有必要明确规定：
本省域范畴内的各城市公共租赁住房，应由该城市政府所属机构或政府批准的机构通过新建、收购等方式多渠道筹集。
新建公共租赁住房采取集中建设或配建相结合的方式，户型以一、二居室小户型为主。
公共租赁住房建设用地实行有偿使用，其中对于政府所属机构或政府批准的机构建设的，其用地可采取租赁方式，按年缴纳土地租金。
金融机构可通过多种方式支持公共租赁住房建设出租工作，有关单位可按规定条件申请商业银行贷款、使用信托资金、发行债券和申请住房公积金委托贷款等方式融资。
可通过投融资方式改革筹集社会资金、出租公共租赁住房及配套设施回收资金、社会捐助及经城市政府批准的其它资金等方式多渠道筹措城市公共租赁住房建设和管理资金。
在资金筹措上，除积极争取国家财政支持之外，还有必要通过省级政府及其住房和城乡建设部门与国家开发银行签署战略合作协议，得到国家开发银行大额度信贷资金支持。
同时，政府还可通过多管齐下的多种途径取得公共租赁住房的房源：
一是政府直接投资建设。即将公共租赁房建设纳入年度财政预算，由政府招投标建设，建成后的公共租赁房产权归政府所有，并委托专业部门进行管理。政府享有对房产的最终处置权和对租金的直接调节权；政府也可以采取购买符合租赁条件的商品房的形式，扩大政府支配的公共租赁房房源。
二是支持社会法人组织参与建设。目前，我国不少法人组织具备建设公共租赁房的条件。比如，在城市及城市规划区之外的工矿企业和事业单位都有不少住房困难户，同时他们又拥有土地或资本等资源，政府即应鼓励他们利用现有资源建设公共租赁房，优先用于安排本单位的住房困难户。
三是引入市场机制开发公共租赁房。即政府允许市场主体自行投资公共租赁房建设的基本前提是投资商必须按照政府的要求设置租金，接受政府调控，同时政府也要让开发商取得合理利润。
为此，政府即可为共享房屋产权而支持市场主体通过租金获得合法收入，或通过企业融资、贷款贴息等方式，以及通过鼓励大型企业在自有土地上建设公共租赁住房等市场方式筹集资金，建设公共租赁房，以切实解决其中低收入职工的公共租赁住房问题。
此外，政府还可通过开展集体土地上建租赁房的局部探索，为集体建设用地流转提供有益的实践素材。
由于城乡接合部大量存在的出租屋凸显了外来人口居住和部分村民增加收入的需求；而政府发展公租房的过程中也遇到了土地资源紧缺等难题。
于是，在城乡接合部尝试用集体土地，采取农民参股、村集体组织筹集资金等方式，建一批公租房，既能解决城乡接合部产业园区、外来人员的临时居住需求，尤其是满足低收入者住房需求，又能增加村民的财产收入，还可弥补政府建设保障性住房所需资金和土地的短缺。
既然是这样一件一石三鸟的好事，就应当得到各方面的理解、支持和探索。
为此，政府及其有关部门即有必要通过开展集体土地上建租赁房的局部探索，既可为政府通过多管齐下取得公共租赁住房的房源提供有效途径，又可为城乡接合部的集体建设用地流转提供有益的实践素材。
第四、在其适用对象的规定上有必要突出解决本地城市中低收入住房困难家庭中的“夹心层”⑻。
即我国各地在制定其省域范畴内的城市公共租赁住房管理地方性法规时，有必要明确规定：
本省域范畴内的各城市公共租赁住房的供应对象，应为城市中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭。
已通过廉租住房、经济适用住房或限价商品住房资格审核正在轮候的家庭，可直接到户籍所在地街道办事处申请轮候公共租赁住房。
公共租赁住房实行公开配租制度，由产权单位编制配租方案报住房保障管理部门核准后组织配租（其中符合廉租住房、限价商品住房条件的家庭以及其它符合配租条件的家庭成员中含有60周岁以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租）。
符合配租条件的家庭只能承租一套公共租赁住房。
与廉租房、限价房采取公开摇号配租配售一样，公租房也应实行公开的轮候配租制度。
同时，省域范畴内的城市公共租赁住房管理地方性法规还应明确规定：
本省域范畴内的各城市已取得“三房”资格的家庭，无须再次申请，可直接到户籍所在地的街道乡镇住保部门登记，就能进入公租房的轮候范围。
刚毕业的大学生、外来务工人员在内的其他住房困难者，可在其省域范畴内的城市公共租赁住房管理地方性法规实施细则公布后按规定申请公共租赁住房。
第五、在其收费原则的规定上有必要突出“保本微利”。
即我国各地在制定其省域范畴内的城市公共租赁住房管理地方性法规时，有必要明确规定：
本省域范畴内的各城市对其公共租赁住房的收费管理，应按照保本微利的原则并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮确定公共租赁住房租金。
政府所属机构以及政府批准的机构按照规定的租金出租公共租赁住房凡符合国家有关税收规定的，可享受相关的税收优惠政策。
公共租赁住房的维修、养护、管理可由产权单位负责，产权单位也可委托专业服务企业管理。
此外，我国各地在制定其省域范畴内的城市公共租赁住房管理地方性法规时，还有必要明确规定：
本省域范畴内的各城市政府应按照保本微利的原则有效调节公共租赁房的租金。由于公共租赁房的出租价格，客观上影响住户对公共租赁房的选择，因而政府对租金价格杠杆的调节，有助于实现政府的住房保障目标。
因此，按照我国国情，应明确规定各省域范畴内的城市政府应将其公共租赁房价格大体分为三种类型：
一是最低困难保障价格，即针对社会低收入群体规定的租金。这种租金与住房建设成本没有直接联系，是政府按照保障要求确定的价格。
二是根据公共租赁住房建设成本加有限利润确定的租金。这是政府保障非低收入但一时买不起房的家庭以合理的价格获得公共租赁房居住权的方式。
三是略低于或相当于市场平均价格的租金。即对于一部分有条件买房，但目前不准备买房者，政府通过准市场的形式提供一定的公共租赁住房便利。
这三种租金形式虽对应着社会不同层次的公共租赁房住房需求者，但在总体原则上亦应坚持政府合理调节的保本微利原则，并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮，以确定其公共租赁住房租金。
第六、在其相关管理工作的规定上有必要突出期限性和科学性。
即我国各地在制定其省域范畴内的城市公共租赁住房管理地方性法规时，有必要明确规定：
本省域范畴内的各城市公共租赁住房的租赁期限最长不超过5年，合同期满承租家庭应当退出住房。
承租家庭需继续承租的，应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续签租赁合同。
承租家庭不符合承租条件暂时不能腾退承租住房的，租赁合同期满后给予2个月过渡期，过渡期内按同类地段类似房屋市场租金收取租金。
过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住房的，按房屋产权单位规定的标准收取租金，具体在租赁合同中约定；拒不退出行为记入信用档案。
同时，省域范畴内的城市公共租赁住房管理地方性法规还应明确规定：

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