[ 陈召利 ]——(2022-3-26) / 已阅3208次

（二）直接依据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定认定房地产开发企业（开发商）为投资者并依法享有享有人防工程平时使用和收益的权利。



典型案例如下：



（1）苏州市中级人民法院在苏州中展房地产开发有限公司与苏州市吴中区郭巷街道香滨水岸（第三届）业主委员会、申建成等车位纠纷一案中作出的（2018）苏05民终3125号民事判决；



（2）南京市中级人民法院在南京王府名殿商业管理有限公司与南京泰然酒店管理有限公司合同纠纷一案中作出的（2018）苏01民终2463号民事判决。



（三）依据人防工程的建设成本是否纳入商品房建设成本，认定投资者属于房地产开发企业（开发商）还是全体业主，进而认定其依法享有人防工程平时使用和收益的权利。



典型案例如下：



（1）无锡市中级人民法院在凤翔馨城物业管理委员会与无锡威孚房屋开发有限公司、无锡恒威房屋开发有限公司所有权确认纠纷一案中以“人防车位的建设面积未纳入公摊面积，其建设成本未纳入商品房销售成本”为由认定投资者为开发商，依法享有人防工程平时使用和收益的权利；



（2）无锡市中级人民法院在无锡市金马国际花园业主委员会、无锡市益多投资发展集团有限公司与无锡金马物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案中以“案涉人防工程的建筑成本已分摊至地面商品房的销售价格中，人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为金马国际花园全体业主承担，小区业主已为小区人防工程实际的投资者，人防工程车位租赁收益应当归全体业主所有。”为由认定投资者由开发商变更为全体业主，依法享有人防工程平时使用和收益的权利。



三、律师解析



笔者认为，之所以发生如此多的争议，根本原因在于对小区依法配建的人防工程权属认识不清。



我国现行法律关于人民防空工程归谁所有缺乏明文规定。有人认为，《民法典》第二百五十四条第一款规定，“国防资产属于国家所有。”住宅小区依法配建的人防工程属于国防资产，应当属于国家所有。但是，《国防法》第四十条第一款规定，“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。”从上述规定来看，小区依法配建的人防工程，不是由国家直接投资建设，难以认定属于国防资产，因此主张归国家所有的观点难以成立。



《民法典》第二百三十一条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”小区依法配建的人防工程在竣工完成后，归投资者（开发商）所有较为合理。但是，存在疑问的是，当开发商将小区房屋出售给购房者后，小区依法配建的人防工程的所有权是否随之转移至全体业主共有？



笔者认为，《民法典》第二百七十四条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《江苏省人民防空工程建设使用规定》第二十四条规定，人防工程属于社会公益设施。笔者认为，小区依法配建的人防工程应当属于公用设施，故属于业主共有。这样的话，相关法律争议也就迎刃而解了。

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