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  • 业主与开发商须知|小区人防工程停车位的收益归谁?

    [ 陈召利 ]——(2022-3-26) / 已阅1011次

    业主与开发商须知|小区人防工程停车位的收益归谁?


    作者:陈召利,江苏云崖律师事务所合伙人,微信公众号:利眼观察



    一、相关规定及问题之提出


    《中华人民共和国人民防空法》第五条规定,“人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有”。司法实践中普遍依据该规定直接认定房地产开发企业为投资者并依法享有收益,但是依然争议很大。



    自2013年5月1日起施行的修订后《江苏省物业管理条例》第六十六条第三款规定,“人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金,应当依照有关规定,用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出,有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。”第六十五条第一款规定,“业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。”似乎间接确认了业主共同享有人防工程平时使用的权利,但是相关管理办法和具体收费标准至今尚未出台,原因不得而知。



    自2020年1月1日起施行的《江苏省人民防空工程建设使用规定》第二十六条关于人防工程平时使用人作出了更加明确的规定,“住宅小区内依法配建的防空地下室可以由下列主体作为平时使用人:(一)业主委员会、物业管理委员会成立前,由人防工程建设单位作为平时使用人;(二)业主委员会成立后,由业主委员会作为平时使用人;(三)依法组成物业管理委员会的,由物业管理委员会作为平时使用人;(四)法律、法规、规章规定的其他主体。”但是,视业主委员会、物业管理委员会是否成立分别确定不同的主体作为人防工程的平时使用人,看似操作简单易行,实则缺乏理论支撑,业主委员会、物业管理委员会是否成立并不应当影响人防工程投资者的认定以及收益的归属。



    二、司法实践的探索



    经检索相关案例,目前普遍有三种做法:



    (一)直接依据《江苏省物业管理条例》第六十五条第一款和第六十六条第三款的规定认定业主共同享有人防工程平时使用和收益的权利。



    典型案例如下:



    (1)无锡市中级人民法院在温州星河物业管理有限公司与国际一花园第二届业主委员会物业服务合同纠纷一案中作出的(2018)苏02民终2343号民事判决书;



    (2)盐城市中级人民法院在江苏坤园物业管理有限公司、江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司与盐城市文华名城小区业主委员会物业服务合同纠纷一案中作出的(2019)苏09民终3449号民事判决书;



    (3)无锡市中级人民法院在江苏华强房地产开发有限公司与三鼎智慧集团有限公司、江阴市澄江街道立新社区金宸国际业主委员会车位纠纷一案中作出的(2021)苏02民终3912号民事判决书。



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