[ 赫少华 ]——(2016-3-28) / 已阅10792次

但如何界定违约责任及违约金金额，在审判实务中，还需结合考量以下几种因素：

1、一般要先界定限购政策的实施时间点是在合同签署前或后；

2、买受人在新政实施前是否已经具备了满2年的购房资格；

3、买受人是否存在怠于履行合同约定的其他义务，是否存在“多种违约情形并存”的现象；

4、合同中，买卖双方对购房资格一事是否作出特殊约定，如免责规定或补正措施（另行确定备买受人等，此环节系纠纷多发区域）。

5、购房资格的具备，一般是买受人单方义务，但不判除个案中，出售人同样存有过错。

6、其他。

三、签署《上海市房地产买卖合同》时不具备购房资格，约定的过户日期届满前已具备相应资格，买受人可否主张继续履行合同？

倾向性意见：

基于购房资格的确认界线是网签时，若买受人签署买卖合同时尚处于限购之列，则无法依照原合同办理过户，除非双方重新网签合同。

但对于“重新签署”的性质常常存有争议，意味着双方将再次坐在谈判桌前，交易受阻的风险明显加大。

若确实无法协商，买受人多以“继续履行”诉请法院，但该环节涉及到购房款资金等因素，故需做好诉前策略可行性分析。

四、出售人置换房屋时可能面临限购问题，即新政实施后，原已网签房屋买卖合同的出售方因不满5年资格等，短期内无法再行购房，可否主张解除合同？

倾向性意见：

该问题从情理而言，有些忧伤。

但从合同约定或法律规定角度，出售人置换房屋的本意并非履行合同出售房屋的目的，不存在合同目的无法实现的客观基础，故出售人一般无法享有合同约定或法定的解除权。

五、出售人在合同约定过户日期届满前，能否以买受人不具备购房资格为由，拒绝配合履行合同相关义务？

倾向性意见：

买受人是否属于限购之列，系房地产交易中心审核为准，若确实存有无法过户事由，可能出具《不予办理房地产交易、过户通知》或其他答复。

个案审判中，关于买受人限购一事，法院有时也会以征询函形式向房产交易中心询问买受人的购房资格问题。

故即使买受人在合同履行中，不提供其向有关部门查询购房资格的相关文件，出售人应应继续履行合同，在产权过户时如确因买受人属于限购之列，届时以相关部门的决定为准，再依照合同约定确定是否履行。

建议出售人在此情况下，应参考专业人士的指导意见，以免由守约方突变成违约方。

六、因限购问题，买卖交易无法继续，买受人可否要求居间方承担赔偿责任？

倾向性意见：

居间方应严格执行上海市住房限购政策，不得违反限售规定从事房地产经纪业务。

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