[ 赫少华 ]——(2016-3-28) / 已阅9082次

上海房产新政下，因限购等问题导致合同解除及赔偿的六项处理意见

文/赫少华、奚正辉律师

远闻（上海）律师事务所合伙人

阅读提示：


2016年3月25日，上海市房产新政出台，最大的直观冲击莫过于限购，尤其是对非上海户籍者。

条文：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

新政即日起执行，已经在进行交易的，以网签时间为准。据了解，所谓5年，不得中断，不得补交，外地人单身依旧不得在沪购房。

限购政策的紧急着陆，交易市场中出现一种尴尬的情形，就接受到的咨询及承办案件，梳理出如下状况：

1、网签时，买受人已符合满2年的购房资格，在新政（满5年）实施时，尚未过户，双方现存有争议；

2、网签时，买受人并不具备满2年的购房资格，新政实施前已具备购房资格，但目前尚未办理过户手续；

3、网签时，买受人并不具备满2年的购房资格，但合同约定的过户日期届满前（在新政实施前）已符合购房资格,现新政实施，交易出现僵局；

4、网签时，买受人并不具备满2年的购房资格，但约定的过户日期前（新政实施后）才具备该资格，现交易直接陷入僵局。

5、其他。

注：此处的网签，主要是指经中介打印且买卖双方签署的示范文本《上海市房地产买卖合同》。

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基于因限购存在的相关问题，本律师结合相关法律规定、上海法院审判部分意见，归纳梳理下列问题：


一、网签时，购房资格对合同效力的影响

倾向性意见：

依据京高法发[2011]400号，北京高院认为，当事人签订的房屋买卖合同涉及北京市住房限购政策时，法院在审理过程中，原则上以网签合同日期作为判断合同是否成立的重要依据之一。

上海法院审判实践中，仅仅因买受人限购一事，对双方所签署的《上海市房地产买卖合同》的有效性认定一般并不存有争议。在买受人限购问题上无法补正的话，双方焦点往往集中在：“解除”合同及相应的违约责任认定。

二、买受人网签时不具有购房资格，导致买卖合同无法继续履行，买受人是否要承担违约责任？

倾向性意见：

此处所称的“合同”，不仅仅是指示范文本《上海市房地产买卖合同》，还包括在中介处所签署的房地产买卖居间协议或房地产买卖协议。

一般情况下，若买受人自始自终都不具备购房资格，最终导致合同交易无法继续履行，则应承担违约责任。

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