[ 杨松 ]——(2011-10-23) / 已阅21904次

5.3.2、中国购买力的绝对不均衡分布，是中国的理论购买力最大化的转化为现实购买力的奥秘
但是整体购买力，不等于个体购买力，根据《第六次人口普查结果》，我国的人口总量已经达到了13.39亿，简单换算一下，2010年我国人均居民期末存款尚且不到3万人民币，按户均5.1人算，我国的单个家庭存款也不到10万元，家庭购买力是有限的。这就要谈到中国的“先富后富”政策问题，“先富后富”政策解决了效率问题，极大地激发了我国人民创富的积极性，蛋糕越做越大，虽然可能每个人得到的新增份额不同，但是所有人得到份额都比以前多了，这就是经济学上人人都追求的帕累托改进。但是经济学上还有一个名词——马太效应。何谓马太效应，具体而言，富者愈富，穷者欲穷，穷富两者之间的差距越来越大。这意味着“先富者”将得到越来越大比例的蛋糕，而“后富者”（穷人）将得到越来越小比例的蛋糕，财富分配不均，出现了穷人阶层和富人阶层，还有努力成为富人阶层的人（中间阶层）。中国当前的情况是富人阶层少，但拥有的社会财富最多，中产阶级和穷人多，但拥有的社会财富少。就房地产而言，穷人无所谓购买力，中产阶级有一些购买力，“先富集团”拥有绝大多数的购买力。这也符合经济学上的“二八原则”，百分之二十的“先富者”拥有百分之八十的社会财富，另外的百分之二十则留给百分之八十的“后富者”去争抢。中国已经成为一个典型的L型社会。
我国的基尼指数呈逐年升高之势，国家统计局的一份调查报告显示，2010年我国的基尼指数达到了0.458，中国社会科学院的两位专家在研究报告中称，我国的基尼指数已经超过0.5，联合国的《人文发展报告》中称，中国的基尼指数为0.52，排名全球倒第4，略好于三个最贫穷的南非国家，并预测2011年将达到创纪录的0.55.无论是国家统计局、社科院，还是联合国，三者公布的数据，都远远超过了0.4的国际收入分配的警戒线，如果是0.458，则表明收入分配差距较大，如果超过了0.5，则跨入了收入差距悬殊，财富分配严重不均的国家行列。而同期美国的基尼指数为0.4，日本为0.23，都比我国的低。世界银行的一份报告指出，最高收入的20%人口的平均收入和最低收入20%人口的平均收入之比，美国是 8.4，俄罗斯是4.5，中国达到了10.7，而邻国日本仅仅只有5.4。
据国家统计局统计，职工平均工资最高的单个行业中，证券业、其他金融业和航空业的平均工资分别达到全国平均水平的6倍、5.1倍和2.6倍，具体工资分别为年薪17.21万、8.767万和7.58万。而金融、保险、石油、电力、电信、烟草等国有垄断企业的职工不足全国职工总数的8%，但工资及工资外收入总额却相当于全国职工总额的55%.大量国企高管百万年薪者比比皆是。据统计，我国现有央企155家，央企管理层年薪数十万、百万者司空见惯，年薪千万者亦不乏其人，然而他们管理下的企业，大多数员工的月工资不过一两千元。可见，我国不仅不同行业间工资差异巨大，同一行业的不同岗位之间的工资差异同样惊人。全国总工会2010年4月发布的一个调研显示，我国国民收入分配格局中劳动者报酬占GDP的比重从1997年的55.4%降到了2007年的39.7%,降幅高达15.7个百分点，而企业盈余的占比则从21.2%升至31.29%的高水平。而发达国家的劳动者报酬占GDP的比重一般在50%以上。世界银行报告显示，美国的5%的最富家庭掌握了60%的财富，而中国则是1%的家庭掌握了全国41.4%的财富。 中国的财富的集中度可见一斑，甚至非美国能比。
可见，中国的财富不是集中在国有垄断行业的职工手上，就是以企业财富的形式集中在少量企业主身上，当然也集中在掌握了大量资源的政府部门公务员队伍里。中国的“新富集团”与“后富集团”收入差距之大，财富分配之悬殊世所罕见。陕西榆林与内蒙古鄂尔多斯的千亿富豪均多达千人，山西煤老板炒房团与温州炒房团声势之浩大如雷贯耳，温州现已淤积了8000亿资金不知往何处去。中国不差钱，虽然中国有很多“后富者”，但是“先富者”的财富足以俾睨天下！
在中国没有更好的投资渠道之前，这些先富者的天量资金还是会源源不断的涌入房地产市场，中国的房地产仍将供不应求，中国的房地产价格仍将有源源不断的资金动力源。若说改革开放之后的一段时间内，这些“先富者”还多多少少还有一些挥洒汗水的创富者，今天很大部分已经完全堕落为一个资本的“食利者”阶层。据说，国家发改委特聘研究员、深圳大学金融研究所所长国世平教授称其某弟子竟在东莞购买了680套房。这些人大手笔购入房产，把房价抬高，坐等资本收益。中国的真正的购买力在这些人手里。
5.4、动力4——刚性的消费需求为投机投资需求托底
“先富者”投资房市、投机者投资房市、“热钱”投资房市的目的何在？所有资本存在的意义都是一样的，譬如牛羊逐水草而行，资本者逐利而已。说白了就是为了自己的投资找一个更好的下家，如果没有下家，这种击鼓传花的游戏就玩不下去。房市与股市一样，在没有套现之前，涨得再多那也不是自己的钱，股价、房价涨了，个人的资产负债表上的资产的账面价值会水涨船高，会变得光鲜亮丽，令人爽心悦目。但是在没有兑现之前，一切都如海市蜃楼，虽然看起来很美，但又充满虚幻和无穷的变数，只要一旦出现风吹草动，市场风向为之一转，股价一泻千里，房市一蹶不振。如此这般，盈利不说，还可能出现账面亏损，如果斩仓割肉，账面亏损就转为现实亏损，如果不斩仓，则可能颗粒无收。就这一点而言，房市又与股市不同，股票可能一文不名、颗粒无收，房子则不一样，即使市场在低迷，房价再低，只要房子还在，总有市场繁荣，房价高涨的一天。但是如果是杠杆投资，从银行贷款买房，则房市则更像是期货市场，可以进行保证金交易，保证金越低，杠杆率就越高，潜在的风险与收益也更大，但是一旦期货价格下调就要不断的进行平仓，如果出现资金链断裂，无力补仓，则可自行斩仓，或者被强行平仓，房市也是一样，如果市场低迷，房价下降，投资者可能因为资金链崩溃而出现断供，房子被银行强行收回，这与期货被平仓本质是一样的。投资者绝不愿面对被迫割肉、斩仓、平仓这种不利局面，他们要做的就是炒热市场，把房价推高，在房市逆转，进入下行周期前，把自己的房子卖个最好的价格，套现出局。谁来为这些投资者、投机分子买单呢？又有多少人愿意为这些人买单，甚至不得不为这些人买单呢？投资、投机分子有恃无恐，因为中国有大量的住房消费需求，这些需求往往具有一定的刚性，因为在中国人看来房子是生活的必需品，而今天尚未得到而又渴望得到的人多如牛毛，所以有刚性需求为投资投机行为托底，投机分子心里异常安稳。那么，我国的刚性需求的主要来源有哪些？
5.4.1、城市化逐年加剧，城市人口逐年增加
表5-4-1:1998-2010年我国总人口及城镇、农村人口变化趋势图

从2000年全国第五次人口普查到2010年全国第六次人口普查这十年当中，笔者注意到，我国总人口从124761万人上升到133972万人，增长5.84%，年平均增长率为0.57%，共增加近7390万人。同期，我国的城镇人口从41608万人上升到66558万人，农村人口则从80837万人下降到67415万人，十年间，我国城市人口增加了近20714万人，城市化率从36.22%上升到49.68%，总计上升的15.46%，年均城市化率高达1.34%，远远超过我国总人口的增长水平。预计未来十年我国的年均城市化率仍将达到1.5%左右，也就是说到2020年，我国的城市化水平将有望达到65%以水平，城市人口数量将进一步提高。
当前，我国的城市化的进程正在加剧，新增城市人口逐年增多，而我国的基本情况是已有的城市人口的住房问题还没有完全解决，新增的城市人口的住房问题又日益增加，新旧城市人口的住房需求叠加，使得我国城市住房需求日益迫切，而对城市住房供给形成了很大的压力。而本次人口普查的数据表明，人口有快速向北京上海广东等东部发达地区流动的趋势，这就进一步加大了这些地区的住房压力。总之，城市化是当前我国住房需求增加的最大的动力源。
5.4.2、家庭小型化加剧，家庭数量增加
表5-4-2：我国历次人口普查的变化趋势图

数据来源：http://www.stats.gov.cn/zgrkpc/dlc/yw/t20110428_402722384.htm
伴随着城市化的进程的还有我国的家庭人口小型化的趋势，自我国上世纪实行计划生育政策以来，城市严格执行“一胎政策”，农村实行“一胎半政策”，三口之家、四口之家成为常态，人口流动加剧，空巢家庭逐渐增多，单身主义渐成潮流，丁克家庭盛行，离婚率连年攀升，导致单亲家庭不断增多等等诸多因素都促成了家庭日益小型化。户均人口规模从1982年第三次全国人口普查到2010年第六次全国人口普查，已经连续三次出现下降，累计降幅已经达到1.31人/户。
在总人口不变的情况下，家庭小型化就意味着家庭总数的增加，意味着住房总需求的增加。如果城市化还在迅猛发展，城市总人口还在急剧增加，那就意味着城市家庭总数的急速爆棚，真是雪上加霜了。然而，这就是中国的现状，城市化+家庭小型化，使得住房的潜在需求进一步增加。这也成为我国住房需求增加的重要动力源之一。
5.4.3、中国首次购买房产人群年龄小龄化
新中国第二批婴儿潮“70”“80”后纷纷进入了婚恋期，这意味着将有更多的人要组建家庭、结婚生子。中国的传统观念是有房才有家，所谓安居乐业。所以但凡结婚，总得准备新房，就目前而言，房价高企，“裸婚”男女有所增加，但买房结婚才是主流。而房子一般由男方购买，当前更是这样。有人笑称“生男孩是建设银行，生女孩是招商银行”。结婚为什么非得买房，为什么非得由男方来买房呢？归结起来，还是跟计划生育政策有关。
众所周知，计划生育政策遇到了我国传统的重男轻女的思想，加上现代高科技——胎儿性别识别技术与堕胎合法化的流氓法律，导致了我国严重的男女比例失调，性别比严重超标。据统计25-40岁的适婚人群中，男性人口比女性人口多出近3000万。其结果导致婚恋市场
表：5-4-3：我国历次人口普查的人口性别比构成

数据来源：http://www.stats.gov.cn/zgrkpc/dlc/yw/t20110428_402722384.htm
上女性严重的供不应求，如果把男方比作买方，女方比作卖方，当前的婚恋市场就是典型的卖方市场，卖方掌握定价权，可以任意叫价，而买方则显著缺少议价能力。而现在婚恋市场上女方或女方家庭，尤其是丈母娘叫出的底价就是男方起码要有房子。这就是住房市场上著名的“丈母娘刚性需求”。
当然还有另外一个方面，同样跟计划生育政策有关，“70后”，尤其是“80后”，当今婚恋市场上的主力军，基本都是独身子女，背后都有一个“421”的家庭，有些开明的丈母娘同样也愿意资助“准女婿”购房结婚，女方的背后也站着一个“421”家庭，购买婚房不是两个人的事儿，背后是双方的父母、爷爷奶奶，姥姥姥爷，是两个家族的强大的后援团。据报道，北京首次购房人群的平均年龄为27岁，日本、德国为42，法国为37，我国台湾地区为36，美国也在30以上。难道中国首都青年的购买力真的比美法德日的同龄人更高?当然不是，因为“他们不是一个人在战斗”！
“丈母娘刚性需求”与独生子女能获得更多家庭的经济援助，使年轻人不仅有买房的意愿，更有了买方的经济能力。年轻的朋友们提前进场，加入了购房大军的行列，使得真实需求被大大提前。这也是构成我国住房需求增加的不可小觑的动力源。
5.4.4、婴儿潮跨入中年，改善性需求增加
表5-4-4：我国历次普查年龄金字塔

数据来源：http://www.stats.gov.cn/zgrkpc/dlc/yw/t20110428_402722384.htm
考察我国历次人口普查金字塔各年龄段人口的变化情况，上世纪六七十年代的婴儿潮进入了40-50岁的黄金消费期，四五十岁正是人生的黄金时段，家庭稳定、事业有成，正是全社会的中坚阶层，有房有车有钱，子女长大成人，经济负担最轻，经济能力最强。这些人对住房条件有了进一步的要求，希望住房能更加舒适宽敞甚至豪华，这部分需求被称为改善性需求。既然是改善性需求，那应该就不应归为刚性需求，但是由于这些人往往经济宽裕、头寸十足，对住房需求的价格敏感性较弱，需求具有一定的刚性，故也就将其归为刚性需求。还有就是这个群体往往理财的意识很强，改善性需求很容易就转化为投资需求。所以说改善性需求我国住房需求增加的不可忽视的重要动力源之一。
本节小结：
城市化的持续推进、家庭小型化越演越烈、中国首次购买房产人群年龄小龄化、中年人群的改善性需求不断释放等四种因素相互作用，首次购房需求与改善性需求相互叠加，对住房有需求的民众的数量将不可避免的逐年增多，房地产的潜在需求力量在短期内将不断累积并得以增强。而这些“刚性需求”势必为投机投资需求托底，这些人群也不可避免的为投资投机人群买单。
5.5、动力5——房地产消费需求投资化，投资需求全民化
自1998年住房货币化改革以来，房价逐年攀升，呈现出房价只升不降的趋势，出于追涨杀跌的大众心理，房价上涨预期不下，使得更多的人在更短的时间内投入到购房大军中去，越买越涨、越涨越买，生怕错过了房价上涨的末班车，房价上涨由此自我实现。房市股市化趋势增强，住房的居住功能渐弱，而其投资功能渐强。
表5-5-1:1998-2010年商品房平均售价及同比增长率趋势图

表5-5-2：2003-2011年各季度我国居民购房意愿走势图


表5-5-3：2009年二季度以来居民房价上涨预期、房价感受及购房意愿等指数变化趋势图

分析以上三表可知，与我国房价一路水涨船高的上行趋势正好相反，我国居民购房意愿指数从2003年3季度的21.6%持续下降到2011年2季度的14.6%的历史最低水平，可以说居民购房意愿处于长期低迷的状态。2009年2季度至2011年二季度，认为房价“偏高难以接受”的居民组占被调查者比重从60%一路上升到75%左右的历史高位，“预期房价上涨”，包括先降后涨的居民组比重从45.9一路下跌到25.9的较低水平，但是“预期房价上涨”和“预期房价平稳”的居民组比重仍高达60.1%，可见居民对房价下跌仍缺乏信心。因为房价坚挺依旧，丝毫未见有下调或即将下调的明确的市场信号。根据这组数据，市场应该是低迷的，但事实并非如此。
5.5.1、房奴心态与中国住房市场功能的异化
数据是会骗人的，居民的购房意愿低迷，可是购房行动可不低迷，正所谓口不由心。一方面对高房价恨得牙根痒痒，一方面又迫不及待的杀进房市，购房抢房。有一种心态叫房奴心态，时常抱怨房价高，工资低，月供艰难，看到曾经一起看房的亲戚同事朋友因为没有尽早出手，房价越拖越高，等到真的下定决心，准备买房的时候，无奈的发现自己竟连首付也付不起了，真是欲做房奴而不能，于是开始悔不当初，此时房奴们看到 “欲做房奴而不能者”的纠结，看到房价的节节高升，都暗自庆幸自己当时的英明果决，仿佛忘记房贷月供的痛苦。能做房奴，总比连房奴都做不起的好，这就是中国房奴的真实写照——痛并快乐着！都知房奴不好做，奈何人心向往之。今天不做房奴，明天连房奴都做不起，在糟与更糟之间，很多中国人，而且越来越多的中国人选择前一种。榜样的力量是无穷的，都是同事，工作年限、工资水平、身家背景等等都差不多，就因为一个买了房，一个没买房，没过两年，一个基本原地踏步，一个身家倍增，号称百万或者还多。在这种背景下，你会怎么做，大众心理学告诉我们，你会怎么做，别人就会怎么做，越来越多的人走在了通往房奴的道路上。因为买房不仅仅是在购买一个安居之所，更是在投资，月供是痛苦的，而投资回报的喜悦又是无与伦比的。
当购房从一个获得一个安居之所的消费行为，演变为带有浓重的理财色彩的投资行为时，就意味着中国进入一个房地产消费需求投资化的时代，同时也昭示了住房投资全民化时代了来临。而也就是这个时候，住房刚性需求、改善性需求转为投资投机需求，“刚性需求”得以完全释放，近期需求迫切化，远期需求当前化，房市火爆，房价高企。
5.5.2、异化的住房市场，传统的价格理论失灵
北京师范大学房地产研究中心主任董藩说，中国当前的房价不高，否则就解释不了中国房地产需求旺盛的现象。房价如果真的过高，应该是大家争着把自己手上的房子抛出去才是，而不是抢着把市场的房子买进来。根据弗里德曼的《价格理论》中的供求理论，价格调整供需，价格高了，需求就会下降，中国的房子至今供不应求，根据该理论，价格就是不高的。董藩说，否则解释不了这个现象。是的，按照费里德曼的价格理论，是无法解释这个现象。但是如果房地产本身构成价格理论的一个例外，或者其理论本身就有其局限性呢？何全胜《交易理论》中提到了新价格理论，即供求决定价格，而非价格决定供求。而且对于一些具有需求刚性的消费品，价格甚至不能影响需求，馒头1元一个，一人一天消费一个，馒头10元一个，一人一天还是消费一个。一个馒头是为了满足一个人的生存需求，不会因为便宜而多消费，或因为昂贵而少消费。同时对于具有金融属性的投资品也是一样，比如股市、房市，股票价格越高，买的人越多，买的人越多，股票价格又被抬得更高，这叫价格的自我实现。同样，房市也是这样，价格越高，人们的涨价预期也被抬得越高，价格每提升一次，人们的上涨预期又被推的一个新的高度，于是进场交易的人就越聚越多，价格也就居高不下。相反，如果股市、房市的价格出现下跌，进场交易的人反而少，价格不降，有价无市，价格太低，有市无价，其结果就是市场低迷，价格越来越低，价格越低，买的人越少，价格进一步降低，这也是价格的自我实现。追涨杀跌是投资者的天性，也是投资最大的原则之一。房地产不是普通的消费品，而是投资品、金融品，用弗里德曼的价格理论怎么能够解释呢？

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