[ 杨松 ]——(2011-10-23) / 已阅21901次

房地产交易市场毕竟不是拳台，在这个市场里轻量级拳手没有能力挑战重量级拳手，但重量级拳手却经常欺压轻量级拳手。因此，房地产交易市场更像一个生态链，高收入者处于食物链的最高端，可以进入所有层级的市场猎食，较高收入者可以进入同级及以下市场猎食，最低收入者只能在最低一级市场（五级市场）觅食。道理很简单，高收入者可以选择买高端、中端、普通商品房，在我国当前收入统计极不完善、社会诚信极度缺失的背景下，开着宝马住经济适用房、住着别墅领低保的情况时有发生，高收入者购买经济适用房、申请公租房廉租房而后转手以市场价出租赚取差价，高收入者甚至恬不知耻的进入了保障房市场，搭了社会福利的便车，成了依附在保障房制度上的寄生虫。而较低收入者由于收入所限根本无力到较高层级市场与较高收入者展开竞争。因此在商品房市场，市场层级越低竞争者就越多，竞争就越是激烈，由于收入较高者的加入，普通商品房市场由于较高收入人群、高收入人群加入了竞争的行列，致使房价向中端商品房看齐，越来越多的中等收入者沦为买不起房的一族，同时又因不满足申请经济适用房的条件，成为社会上的“夹心阶层”。高收入人群参与到中端商品房市场的竞争中去，又加剧了终端商品房市场的竞争，众多较高收入者在竞争中败下阵来，于是有涌入到普通商品房市场中去，进一步推动了普通商品房价格的上涨。由于高收入人群虽然占比不大，但是财富的占比极大，联合国的《人文发展报告》中称，2010年中国的基尼指数 为0.52，国家统计局的相关调查报告指出1%的家庭掌握了全国41.4%的财富。这个群体经济购买力惊人，高端商品房市场远不足以消化他们的竞争力，所以在高端商品房价格节节高升的同时，也推动了二级、三级市场的价格上涨。至此，形成一二三级市场全线上涨的局面。
而在保障房市场由于供给量不足，再加上搭便车的为数不少，最近新华社报道，北京市为数不少经济适用房、廉租房楼盘的出租率高达85%，由此可见，搭便车的情况有多严重，而据称经济适用房真正流向市场的不到其总量的15%，另外的85%定向销售，沦为公务员、国有企事业单位职工的福利房。保障房的保障功能因此而大减，甚至异化为一场利益相关者集体瓜分国有资产的大戏。除此之外，继清华大学投资建设6000套职工房，北大紧随其后投资40亿建设5000套职工房。作为中国的两座最高学府，本应占据道德制高点，为学生、为社会做出表率，何以在一方面教授学生公平、平等、正义的同时，用学校的资源换取赤裸裸的特权，为本单位及本单位职工谋取利益，令人情何以堪。在这种情况下，很多人不得已进入了商品房市场搏杀，价格动力十足。
四、如何避免非理想房地产供需模型下的住房需求非理性竞争，促进住房价格回归合理水平
通过上文的分析我们很容易得出以下结论：
当人们把住房作为消费品进行购买时，住房的居住功能彰显，不同的收入阶层才会根据自己的收入情况到对应的住房市场寻求合适的住房，而不会越界选择住房或多购买住房，从而形成理想的买方竞争形态。当人们把住房作为金融品进行购买时，住房的投资属性彰显，高收入阶层就会把自己的大把余钱投入房市，购买更多的房产，无论是高中低端的商品房，还是经济适用房，低收入阶层也会千方百计进入房市，分享住房市场的受益，各收入阶层越过各自所属的市场层级，纷纷进入商品房市场中去，无序竞争、恶性竞争，从而造成了非理想的买方竞争形态。
可见，只有将住房定位为消费品时，才有可能形成理想房地产供需竞争形态；而住房异化为金融投资工具，则是非理想房地产供需竞争形态形成的根本原因。只有最大限度降低直至消除住房的投资功能，方能让住房市场符合理想房地产供需竞争模型，改善房地产供需关系，是房价逐渐恢复到合理水平。
五、非理想的房地产供需模型下的房价非理性上涨的六种动力分析
5.1、动力1——货币流动性泛滥，货币贬值加剧，房地产市场成为大众实现自身财富保值增值的最佳选择

5.1.1、货币流动性泛滥，货币资产贬值加剧
表5-1-1：1998—2010年度历年GDP、M2、M1、M0及其同比增长率走势图

表5-1-2:2011年上半年我国广义货币M2走势图

自1998年住房货币化改革以降，我国的GDP保持年均9%以上的高增长，从1998年的84402.3亿元，一路上升到2010年的397985.0亿元。由表5-1-1可知，伴随着我国GDP高歌猛进的还有我国的货币流通量M0、M、M2，尤其是广义货币M2，从1998年的104498.5亿元狂飙式上升到2010年末的725851.8亿元，平均年增长率高达到16%，M2/GDP之比从 1.24上升到1.82。从表5-1-2可知，从2011年伊始，代表广义货币M2绝对数量的蓝色方柱的高度随着时间的推移而节节上升，月均增速达1%以上，至本年度6月末，M2再创780820.90亿元历史新高。如果货币投放继续保持当前的增速，预计到2015年，M2总量将达到150万亿人民币，到2020年将达到300万亿以上 。值得一提的是，至2011年3月，中国的广义货币M2已经达到75.8万亿，折合美元约为11.55亿美元，而美国的同期的M2为8.98万亿美元，日本为786.6万亿日元（折合美元约为9.63万亿)， 这意味着中国M2已经远超过了美国与日本。
货币作为资本要素，也有他的价格。货币作为国民最重要的资产之一，某种意义上货币拥有量决定其财富拥有量，但大前提是货币资产的增长率不小于自身贬值的速度。而个人的财富量决定其生活水平，决定其能否获得财务自由，而财富自由与个人的幸福指数呈高度正相关关系。同时，个人财富量在某种意义上已经成为衡量个人社会地位的客观标准之一。所以，为了获得财务自由，提高幸福指数，维护个人的社会地位，就必须保持自身财富量的绝对增长，对应成货币，也就是个人货币持有量越积越多；同时必须保持自身财富量的相对增长，也就是个人财富与社会总财富的比重不断增大，换算成货币，也就是个人的货币资产持有量与M2的比值日渐增大，而不是相反。
基于经济学关于社会个体都是理性经济人的假设，同时，货币本身并没有价值，只是财富（商品）的度量单位或等价物。货币总量（M2）是社会财富总量的镜像，GDP增长率代表一国社会财富积累的速度。当货币投放的增速大于财富累积的速度，也就是M2/GDP之比日渐增大时，同等货币在下一期可兑换的财富量将小于当期可兑换的财富量；换句话说，如果把货币也看做商品，同等财富在今后将比当前能购买更多的货币量。再看表5-1-1，从1998年起，代表M2的绝对数量的浅蓝色方柱高度均在代表GDP绝对数量的梅红色方柱上方，而代表M2相对速度（增速）的青绿色曲线也整体位于代表GDP相对速度（增速）的黄色曲线上方。这就是我国当前的基本情况，广义货币M2无论是在自身的绝对数量还是在数量的绝对增长速度和相对增长速度上均全面超越了GDP的同期数据水平，由此导致了 M2/GDP之比逐年增大，货币资产相对社会资产连年贬值，社会资产相对货币资产连年升值，二者一体两面，并无不同。
5.1.2、CPI先是超过了1年期利率，很快又超过了5年期利率，中国正全面进入实际负利率时代
表5-1-3：历年1年期利率、5年期利率与CPI、M2、商品房均价、上证综指增长率走势图

由表5-1-3可知，自1998年以来 ，1年期利率及5年期利率水平在大部分的年份里高于消费者物价综合指数CPI的总体水平。也就是说实际利率总体维持在正数水平。从2007年开始我国的CPI开始高企，当年物价指数达到4.8的高位，2008年攀上了10年来的新高5.9,2009年受国际金融危机影响稍有回落，2010年又重新开始上扬，超过了3，2011年以来月度CPI指数节节高升，六月份更是站上了6.4的高位。 2007年以来，除去2009年，我国的年度CPI指数 已全面超过1年期基准利率，2008年度CPI指数首次超过5年期基准利率，并于2011年上半年再次超过。至此，中国全面进入实际负利率时代，所有银行的存款都在悄无声息的贬值。
5.1.3、CPI居高不下，M2水涨船高的背景下，投资正逐步取代储蓄成为大众理财的第一选择
表5-1-4：各季度我国居民储蓄、投资 、消费意愿变化趋势图

观察表5-1-4，诸位不难发现在2006年以前，我国居民的储蓄、投资 、消费意愿基本呈三足鼎立、三分天下之势，从2006年第二季度开始，随着我国股市行情的节节高升，到2007年股市的全盛时期，居民投资意愿曲线一度越过了50%水平线，超过储蓄意愿与消费意愿的总和，随后沪深指数冲高回落，投资者获利回吐，大众投资股市的热情大减，但是大众的投资热情依然不减，进入2009年以后居民投资意愿与储蓄意愿呈胶着之势。众所周知，我国居民财务保守的国民性很难在短时间内改变，但是出于财产保值增值的考虑，具有变相储蓄功能的投资将日益受到亲睐，而消费意愿则处于长期低迷中，估计在短时间之内很难挽回颓势。所以，就长远而言，我国居民的储蓄仍将保持在一个较高的水平，消费的低水平同样难以改变，而投资则正在挤占消费的份额并取代储蓄成为居民理财的第一选择。具体而言，2010年12月15日 ，中国人民银行发布的本年度《四季度城镇储户问卷调查报告》显示，“在当前物价、利率以及收入水平下， ４５．２％的城镇居民倾向于“更多投资（如购买债券、股票、基金等）”，３７．６％的倾向于“更多储蓄”，１７．３％的倾向于“更多消费”。 这就佐证了笔者关于投资正取代储蓄成为居民理财的第一选择的判断。
5.1.4、房地产战胜基金、股票等，成为大众投资首选
所谓人不理财，才不理你。今日中国进入了一个全民理财的时代。作为理性的经济人，我们将如何分配自身持有财富中的货币资产和社会资产的比重呢？之前的分析已经为我们作出了选择，当前的情况下，应加大社会资产的持有比重，相应减少货币资产的持有份额。但是并不是所有的社会资产都升值的，所以在投资社会资产时，我们应该对各种社会资产做充分的调查了解，经过缜密的分析比较，最后甄别遴选出空间较大、投资回报率较高的社会资产，而后再决定如何投资。近些年来，都有哪些投资最值得关注，投资收益最好最稳定，投资回报率高于GDP增速的有哪些，高于M2增速的又有哪些？且不妨再看表5-1-3。
人们开始进入金融市场买卖股票、基金、债券、黄金、期货，股票基金开户数每天以数以万计的速度在剧增。富裕者开始进入古董文物市场、艺术品市场，在苏富比等拍卖行拍卖的中国艺术家作品价格屡创新高，齐白石的《松柏高立图•篆书四言联》拍出了4.255亿人民币的天价，创华人艺术家作品最高竞拍价，明清红木家具成了热门收藏，身价陡增。古董文物市场、艺术品市场等收藏品市场专业要求与资金门槛太高，显然不适合大众投资。股票市场就像一个过山车， 2001、2002、2008年分别深度下跌了20%，18%和60%以上，1999、2000、2006、2007、2009年分别大幅上扬了19%、50%、130%、90%、70%以上，股市波动太大，牛市进场的时候大赚特赚，熊市一来又全部吐了出来，甚至把本钱折了进去。据相关统计，从上海证券交易所开办至今，90%的股市小散户都是赔钱，正符合十赌九输的概率论，中国股市就是一个大赌场。股市的风险太大，收益太小，中国人历来财务相对保守，除非坐庄或内幕交易，否则股市不是中国人的理想投资场所，至少现在是这样。而2010《四季度城镇储户问卷调查报告》显示，在各主要投资方式中，“房地产投资”以26.1%的相对高值继续超过“基金理财产品”的20.4%、 “股票投资”的14.8%，再次成为居民投资首选。 这就为我国居民偏好房地产投资提供了佐证。
收藏品市场，珠宝玉器、古玩、艺术品等的投资回报率都轻松超过了M2增速，收益率虽好，门槛太高。股市风险大，收益小，风险与投资回报率明显不成正比，股指的年均增长率超不过GDP增速，更跑不赢M2增速。再说房地产市场，商品房年度均价的增长率可以简单对等房地产市场的投资回报率，根据表5-1-3，我国的商品房年度均价除了在1999、2008年出现了小幅的副增长，其他年份，特别是2003年以后，不仅跑赢了CPI,跑赢了5年期存款基准利率，还跑赢了GDP增长率，在过去十年间，整体房价上涨了5倍以上，成功超过同期M2的涨幅。可见，单纯就数据而言，房地产投资回报率曲线基本在零以上的水平，明显在5年期利率曲线和年度CPI曲线上方，投资风险小，收益不仅稳定而且较大，整体收益率甚至还超过了GDP 、M2的增速，再加上允许杠杆投资，投资回报率也被同时杠杆化了。因此，房地产市场成了当前最适合中国人投资，实现财富保值增值的最佳投资领域。
5.2、动力2——房市收益率惊人，热钱趋之若鹜
5.2.1、关于热钱的规模
我国连年实现了经常项目与资本项目双顺差，自2005年汇改以降，资本顺差逐年加大，资本顺差与外国直接投资（FDI）、外汇储备境外投资收益的差额亦逐年加大。2011年1季度，我国进出口贸易多年来首次出现10.2亿美元季度逆差的情况下，外汇储备同比增长24.4%，增加1974亿美元，首破3万亿美元大关，达到30447亿美元，占全球外汇储备的三分之一强。分月度来看，1月增加845.74亿美元，2月增加597.12亿美元，3月增加532.88亿美元 。也就是说，2011年1季度，我国资本项目顺差超过1900亿美元，扣除外国直接投资（FDI）305.4亿元 ，和数量有限的外汇储备境外投资收益，“热钱”估计达到1500亿美元的水平。外汇管理局2月17日消息，2010年中国“热钱”净流入355亿美元，占外汇储备增量的7.6%。过去10年我国“热钱”总体呈小幅净流入态势，年均流入近250亿美元，占同期外汇储备增量的9.0%。 换句话说，保守估计，截止2011年1季度末，流入我国的热钱总数已经达到4000亿美元。另国信证券在2010年4月2日发行的《宏观经济深度报告--我国历年热钱规模测算与10年预测》的报告分析，“根据残差法计算出来的2005~2009年热钱流入规模，分别为650亿、1086亿、547亿、1846亿、797亿美元，而按照我们的测算方法，2005~2009年通过转移定价等方式隐藏在贸易渠道中流入的热钱规模分别达434亿、1150亿、2011亿、1922亿、322亿美元，从而热钱流入总规模分别达1084亿、2236亿、2558亿、3768亿、1120亿美元。预计2010年热钱流入量将达2365亿美元”。 报告自2005年以来，流入我国的“热钱”将达到13000亿美元以上。
无论是4000亿美元，还是13000亿美元，这些“热钱”一旦进入中国就注定发挥资本贪婪的本性，到处乱窜，构成中国泛滥的流动性的一部分。无论集中进入到那个投资领域，都可以吹起巨大的资产泡沫，影响中国的宏观经济与调控。
5.2.2、热钱进入中国的原因——套利套汇投资（房地产）获利
表5-2-1：历年人民币兑美元价格及美元相对人民币贬值率走势图

其一、人民币兑美元汇率节节高升，与美日等国利率长期倒挂，热钱流入加剧
自2005年我国启动汇率改革启动至2009年因国际金融危机暂时中止，美元兑人民币累计贬值17.53%，从2010年我国启动二次汇改至2011年6月份，美元兑人民币再次贬值5.13%，自2005年至2011年 6月份，美元相对人民币累计贬值超过21%，而相应的人民币相对美元累计升值达到27.81%，超过了美国参议员舒默等提出的舒默法案中人民币兑美元低估27%的幅度。人民币对美元以年均4%左右单方面升值，国际投资客用美元对我国投资完全没有汇兑损失的风险。在加上日本国内长期实行零利率政策，美国从格林斯潘时代实行货币宽松及低利率政策，利率一直在0.5%左右徘徊，美日等国与我国利率长期倒挂。热钱可以实现无风险套汇套利。
其二、我国投资收益显著高于欧美发达国家，房地产热钱汹涌
综观表5-2-2，我们看到伴随着我国经济总量的不断提高，沪深股市总市值与GDP之比虽然在一些年份有所起伏，出现了畸高或畸低现象，如在2004年猛然下降到17.54%，随后在2006年陡然上升41.33%，一年之后达到峰值125.03%，2008年出现了深度调整，该比值深度下行至38.65%，2009年以后进入了长期的盘整期，该比值止跌回升到70%左右的水平。纵观我国股市这些年的变化，大体可以得出这么一个结论，随着我国经济的不断发展，我国进入了一个资产证券化的时代，而且经济证券化的进程正在不断的加速之中。我国2011年的股票总市值265422.6亿元，GDP为397985.0亿元，证券化程度只有66.69%，不足70%，相对于欧美日超过100%的经济证券化程度，上升空间仍然很大。
表5-2-2：我国沪深股市总市值与GDP之比走势图

据相关报道，2010年末，上海的房地产总值已经超过10万亿，而全国房地产总值更是超过了100万亿。如此说来，我国的房地产总值达到了GDP的2.5倍以上，再加上沪深股市总市值，二者之和达到了同期GDP的三倍以上。我国的经济虚拟化程度甚至超过了一些欧美的老牌资本主义国家。我国的房地产市场是如此的庞大，足以吸纳海量的资金，不管是国内资金还是海外热钱，已然成为一个极赋投资吸引力的价值洼地，资金流汹涌澎湃，无数投资投机者趋之若鹜。据相关研究报告显示，这些“热钱”中的大部分以各种各样的形式进入了我国的房地产市场。
本节小结：
可见，“热钱”大规模流入中国，目的不外乎有三。套汇、套利、投资中国资产，尤其是房地产，分享中国经济发展红利和以房地产为代表的资产泡沫化收益盛宴，准备随时收割中国经济发展果实，而后潇洒离去，留给中国满地的杯盘狼藉。
5.3、动力3——国内购买力惊人，房地产消费、投资需求旺盛
表5-3-1 ：历年GDP与基尼指数走势图

5.3.1、改革开放三十余载，我国居民理论购买力显著提高
我国的经济取得了长足的发展，GDP年均增长超过9%，从1978年不到3645.2亿元，到1998年的15036.8亿元，再到2010年接近40万亿，30余年来我国国内生产总值翻了100倍有余。人均国民生产总值从381元上升到29534元，合4361美元，翻了60多倍。居民期末存款余额从1978年的210.6亿，到1998年的53407.5亿，再到2010年的303302.0亿元。多年来，中国人在通过自己辛勤的劳动实现国家富强的同时，也为自己累积巨额的积蓄，超过33万亿之巨，这构成了当今中国强大的对内购买力的基础。至少在理论上拥有无与伦比的购买力。

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