[ 田冲 ]——(2007-11-7) / 已阅19969次
4、办理房产证：缴纳相关税费、产权人及共有权人、婚内财产的涉及。
（1） 税费的缴纳。税款为：需要交纳房屋价款总额1.5%的契税，万分之五的合同印花税以及5元的房产证印花税。费用为：每件80元的产权登记费，每平米3元的交易手续费，总价款100万以下的住房收取0.5%的房产评估费。
（2）房屋的产权可以共有。共有又可以分为共同共有和按分共有，不同的共有形式在行使权利，承担义务时是不同的。
（3）夫妻双方可以约定其婚前及婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻一方的财产，即房产是在婚前由一方出资或者婚姻关系存续期间由双方共同出资购买的，可以通过约定，成为一方的个人财产。
5、高院司法解释规定的开发商的欺诈行为的处罚机制及后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定： 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
关于这一惩罚性的规定，在适用时应当注意：法院的审判实践中裁判出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任的情况少之又少，买受人在主张诉讼赔偿时应该谨慎适用这一规定，以避免诉讼成本的增加。
5、追究开发商违约责任。
a违约金的计算：有约定的从约定，无约定的依法定。《高院解释》规定：逾期付款的，按照未付放款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（万分之二点一）逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。迟延办理房产证的，未约定违约金或者损失难以确定的，可以参照以上标准。其他违约，未约定违约金的以实际损失计。
b违约金的抵消：开发商一般会拖了再拖，承认违约但是不愿承担违约责任或者以各种方式推委、搪塞，实在不行会主张用违约金来抵消物业费。这里就要注意了，小心有陷阱：开发商与购房者之间的商品房买卖合同关系与业主、物业管理公司之间的物业服务合同关系是不同的法律关系，所以基于两者所产生的债权债务是不能直接抵消的。必须经过债务的承担这一途径才能达到。所谓债务承担，是指债权人或者债务人与第三人之间达成转让债务的协议，由第三人取代原债务人承担全部债务，而建立新的债权债务关系。而在债务的承担中第三人（物业管理公司）的意思表示才是债务承担成立的绝对必要要件。所以开发商与购房者双方在没有物业公司参与并同意的情况下是不能达成债务承担协议的。
c诉讼时效：一般的债权的诉讼时效是两年，但是要注意的是诉讼时效的起算点。如果双方约定的违约金计算方式是按日计算，实际上违约金的数额是处在不断地变化之中的，那么起诉当日往前推两年就是诉讼时效的起算点。这期间产生的违约金都在诉讼时效范围内，再往前的违约金就过了诉讼时效；如果违约金的计算方式是按一定款项的一定比例来计算的，那么这个违约金的数额实际上是不变的，诉讼时效从违约发生之日起计算。所以，建议购房者在与开发商协商不成的情况下，及时诉讼，以免丧失胜诉权。
6、关于合同无效的处理：主要是五证不全导致签订的合同无效。
一种情况是预售的商品房开发商没有预售许可证或者预售许可证正在办理之中，在这种情况下签订的合同是无效的。但是在起诉之前，开发商办理了预售许可证的，应当认定合同有效。
另一种情况是现房销售没有销售许可证，此种情况下，买卖双方签订的合同当然是无效的。根据合同法鼓励交易的原则来看，该商品房在买受人起诉之前满足了商品房销售的条件并取得了销售许可证的，应当认定合同合法有效。
所以对于购房者来说，要主张合同无效就要赶在商品房销（预）售许可证办理下来之前起诉。
三、解决方案。
买房是一个复杂的过程，其中的陷阱百出、漏洞百出，一不小心就会出错。发现了陷阱，才能够避开；发现了漏洞才能够去补救。本文中介绍了一些在购房当中出现的问题，以供广大购房者参考，要积极拿起法律武器，捍卫自己的权益。
房地产作为国民经济支柱产业的地位还在加强，其投资之大、影响之广，所以法律加大调整力度的必要性也在加强。但是，法律的滞后性、有限性决定了市场的不规范性。一方面， 我们期待国家的干预，另一方面也应该从自身做起。很多时候是因为购房者法律知识的缺失，维权意识的淡漠，更加之开发商的诚信缺陷，使购房成为难题！建议大家在买房之前尽量通过各种渠道多了解相关房产知识、法律知识，找熟悉房产的朋友帮忙或者找律师陪购，这样会把风险减少到最低，从而达到规避风险、理性消费的目的！
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