[ 刘洋飞 ]——(2021-4-1) / 已阅6843次

第一个阶段是房屋折价抵债阶段，承包人行使的是工程款优先受偿权。承包人的工程款优先受偿权是《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定的一项权利，承包人可以与发包人协议将该工程折价，就该工程折价的价款优先受偿。（注释4）
第二个阶段是债权转让阶段，承包人将工程款优先受偿权让渡给买受人，由买受人从开发商那里取得商品房。

四、辨析买卖工程款“顶账房”法律关系，对审判实践的意义。
在执行异议审查和执行异议之诉案件审理中，对于买卖工程款“顶账房”行为，有的认为形成了二个买卖交易，即：开发商先以物抵债给了承包人，之后承包人又出售给买受人。这样，买受人购买的房屋就是二手房，而不是一手的商品房；开发商与买受人之间只是为了办理房屋登记手续而借用的形式。本人认为，这种观点是错误的，他偏于僵化的形式要件，而没有正确的从当事人意思表示出发。所以，区分其交易形成的法律关系，对审判实践极为重要。因为，不同的法律关系，应当适用不同法律规范。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）（简称《执行异议规定》）（注释5）中就二种情形，明确规定了不同的裁判原则。
1、如果交易只形成一个商品房买卖法律关系的，应当适用《执行异议规定》第二十九条的规定进行评判。
评判要件有三个，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2、如果交易形成二个或二个以上房屋买卖法律关系的，应当适用《执行异议规定》第二十八条的规定进行评判。
评判要件有四个，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
综上所述，由于选择适用的法律不同，所以，对买受人举证责任的要求就有所不同。在商品房买卖法律关系中，买受人的举证责任较轻，只要求查封之前签订合同、无其他居住房屋、支付一半房款三个证据即可。而二手房买卖法律关系中，买受人的举证责任很重，要求查封之前签订合同、合法占有房屋、支付全部房款、未办理过户登记非买受人原因四个方面的证据。所以，为了保护实际买受人的合法权益不被侵害，应当依法保护其交易的安全和稳定，这也是司法机关和全社会应当保护的法益所在。

【注释】
1、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
（法释〔2020〕17号）
第十四条第一款 原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释
(法释〔2020〕28号)
四、关于非典型担保
第六十八条　债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。
债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。
债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。
第六十九条　股东以将其股权转移至债权人名下的方式为债务履行提供担保，公司或者公司的债权人以股东未履行或者未全面履行出资义务、抽逃出资等为由，请求作为名义股东的债权人与股东承担连带责任的，人民法院不予支持。
3、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日）
71.【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。
当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。
4、《中华人民共和国民法典》
第一百三十三条 民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。
第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
5、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

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