[ 陈召利 ]——(2020-8-27) / 已阅21721次

　　通过对比可知，《合同法》没有规定出租人同意转租的推定规则，《民法典》第718条吸收了《房屋租赁司法解释》第16条的合理规定，将该规则上升为法律规定，并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物。虽然转租未事先经出租人同意，但是出租人明知转租情形后六个月内未提出异议，视为同意转租，合理平衡出租人、承租人、次承租人之间的利益。出租人务必对此规定予以充分重视，发现承租人擅自转租的，及时决定是否行使解除权。

　　6.新增次承租人的代位求偿权规则。

　　《民法典》第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

　　次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十七条 因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

　　通过对比可知，《合同法》没有规定次承租人的代位求偿权，《民法典》第719条吸收了《房屋租赁司法解释》第17条的合理规定，并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物，明确规定次承租人享有替代履行并向承租人追偿的权利。但是，令人遗憾的，《民法典》未将《房屋租赁司法解释》第17条规定的对抗出租人合同解除权的规则上升为法律规定，不排除未来纳入《民法典》的司法解释之中。

　　7.新增承租人的法定解除权。

　　《民法典》第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

　　（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

　　（二）租赁物权属有争议；

　　（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

　　（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

　　（二）租赁房屋权属有争议的；

　　（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

　　通过对比可知，《合同法》没有规定承租人的法定解除权，《民法典》第724条吸收了《房屋租赁司法解释》第8条的合理规定，并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物，明确规定承租人的法定解除权，其适用条件增加了“非因承租人原因”的限定性条件，更加合理。

　　8.完善房屋承租人的优先购买权规则。

　　《民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

　　出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

　　第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

　　第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

　　《合同法》第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

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