[ 陈召利 ]——(2020-8-27) / 已阅21742次
《民法典》合同编之“租赁合同”一章的十项重大变化
作者：陈召利，江苏云崖律师事务所合伙人 来源：利眼观察 微信公众号
《民法典》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则，自2021年1月1日起施行，现行《民法通则》、《民法总则》、《物权法》、《合同法》、《担保法》、《婚姻法》、《收养法》、《继承法》、《侵权责任法》将同时废止。
通过将《民法典》与我国现行法及有关司法解释的相对比，笔者已经简要分析了《民法典》总则编（干货｜《民法典》总则编的二十四项创新与亮点）、物权编（干货｜《民法典》物权编的二十项重大变化）、合同编“第一分编 通则”（干货｜《民法典》合同编“第一分编 通则”的三十二项重大变化）、合同编“第二分编 典型合同”之“买卖合同”一章（干货|《民法典》合同编“第二分编 典型合同”之买卖合同的十项重大变化）和“保证合同”一章（干货|《民法典》合同编之“保证合同”一章的十二项重大变化）的重大变化。本文简要分析合同编“第二分编 典型合同”之“租赁合同”一章有哪些重大变化。
1.明确租赁合同的登记备案手续不影响合同效力。
《民法典》第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
通过对比可知，《民法典》第706条吸收了《房屋租赁司法解释》第4条的合理规定，将该规则上升为法律规定，并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物，明确规定租赁合同的登记备案手续不影响合同效力。
2.完善不定期租赁的推定规则。
《民法典》第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
《合同法》第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
通过对比可知，《合同法》第215条规定，只要当事人未采用书面形式的，就视为不定期租赁，但是未考虑到当事人未采用书面形式但明确约定租赁期限的情形，一律推定为不定期租赁欠缺合理性。《民法典》第707条对此予以完善，明确规定不定期租赁的推定必须同时具备未采用书面形式和无法确定租赁期限的两个条件，更加合理。
3.合理分配租赁物的维修义务。
《民法典》第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
《合同法》第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
通过对比可知，《合同法》第221条表述不周延，未区分租赁物损坏的原因，一律规定出租人承担维修义务，缺乏合理性。《民法典》第713条对此予以完善，在《合同法》第221条规定的基础上增加一款，明确规定出租人的维修义务因承租人的过错而免除，更加合理，实践中通常也是这样约定的。
4.新增转租期限超过租赁期限的部分无效。
《民法典》第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
通过对比可知，《合同法》没有规定转租期限超过租赁期限的问题，《民法典》第717条吸收了《房屋租赁司法解释》第15条的合理规定，将该规则上升为法律规定，并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物，在经出租人同意转租的情形，转租期限超过租赁期限的部分也是无效的。
5.新增出租人同意转租的推定规则。
《民法典》第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
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