[ 陈永亮 ]——(2020-6-28) / 已阅14515次

案例五 《刘锐、陈凤英房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》（深圳市中级人民法院（2019）粤03民终6245号）
法院认为，“承租人给予出租人的搬离时间充裕，刘锐应当配合搬离涉案房屋。2018年6月2日，陈凤英、黎观华再次通知刘锐三日内腾空租赁物业、结算清场。直至2018年6月6日，因刘锐仍未主动腾空并交还租赁房屋，陈凤英、黎观华自行清空房屋并将刘锐留存的物品存在租赁的仓库中，该行为属陈凤英、黎观华合法实施的自力救济行为。刘锐在合理期限内拒不腾空房屋，没有法律依据，由此产生的损失应由其自行承担。陈凤英、黎观华代为清空房屋、储存物品所产生的费用，应由刘锐承担。”
案例六, 《周盛魁房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（湖南省高级人民法院2017湘民申3617号）
法院认为，被申请人找人开锁并将申请人货物搬出门面的行为，系在申请人拒不腾房的情况下被申请人的自力救济，其行为有社区和保安人员的见证。从申请人一、二审提供的证据来看，并不足以证明被申请人损坏了其货物，申请人要求被申请人赔偿损失并支付鉴定费的理由不能成立。
三、出租人行使自力救济权时应当注意的相关事项
1、租赁合同要完善，为未来有可能因承租人违约而行使自力救济权落下合同依据。在合同中，除常规条款外，还特别要注意以下几点，一是要明确承租人拖欠租金达到一定金额或相应天数时，出租人有权行使合同解除权；二是要明确出租人有权在承租人违约的情况下，对租赁房屋采取停水、停电、上锁限制使用、单方解除合同收回房屋等行为；三是要明确合同解除后，承租人未能自行对滞留物品处置时，则视为其遗弃并授权出租人代为处理的约定；四是要明确双方的送达地址和送达方式。
2、在行使自力救济权时，要在专业法律人士的帮助下，谋定而后动，积极收集承租人违约的证据，及时履行相关的通知程序，并给予以承租人合理的宽限时间，在采取措施过程中还要把握必要的限度，避免冲突升级，给双方造成损失扩大。
3、在租赁纠纷进入诉讼或仲裁程序后，出租人不应再采取任何自力救济措施。
案例七《上海银座信息技术有限公司因与广州朗域实业有限公司上海分公司房屋租赁合同纠纷二审一案》（上海第一中级人民法院 案号为2019沪01民终12184号）
法院认为，“银座公司诉中肆意采取停电、强行收回等自力救济手段，使原本一起相对简单的纠纷，人为的加以复杂化”，“有关搬运费、视频录像费的请求，此系银座公司不当自力救济而发生的费用，应由其自行承担，故法院不予支持。”
4、出租人采取自力救济措施时，不得对承租人的物品造成破坏，还应采取适当的措施予以安置，避免造成损失。同时，在承租人领取其遗留物品时，不应予以阻止、扣留（在承租人拖欠租金，且租赁合同明确约定出租人对其物品享有留置权的情况下除外）。
案例八《海缔门板业制造有限公司与上海宝山大黄实业公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》（上海第二中级人民法院（2019）沪02民终10258号
法院认为，“大黄公司将89号内的货物搬移至98号、106号内，系其减少损失的自力救济行为，合理合法。何况，缔门公司将货物留置后，未予以有效管理，即使大黄公司将货物搬至他处，缔门公司亦有足够的时间将货物搬离，完全可以避免产生物损。综上，缔门公司对于货物目前的贬损，负有主要责任。大黄公司将货物搬至他处后，未妥善存放，对货物的贬损也负有一定责任。”
案例九《田国兵与杨英萍、赖志强之间及深圳市京基房地产股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案》（深圳市中级人民法院2019粤03民终4387号）
法院认为，“对于物品损失，杨英萍、赖志强在双方提起诉讼前即自行清场，将商铺内物品直接堆放在露天的路边，对上述物品损失的发生具有过错，应当赔偿上述物品损失。”
四、结语：房屋租赁与人们日常的切身利益息息相关，在实际使用中牵扯出的情况层出不穷，在双方出现纠纷时，如果都选择诉讼，不仅将占用大量宝贵而有限的司法资源，让法院疲于应对、不堪重负，同时也由于租赁房屋在诉讼期间产生空置，或者承租人以诉讼解决为由不再继续支付租金，将造成社会资源严重浪费，也会给出租人造成经济损失和精神困扰，妨碍出租人获得感、幸福感、安全感的提升。
因此，出租人合理地选择运用自力救济权，及时、专业、妥善地处理小额、简单的房屋租赁纠纷，有利于尽快化解矛盾，缓解司法压力，节省公共资源，加速商业流转，减少租赁双方经济损失。

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