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  • 浅析出租人自力救济权在房屋租赁合同 纠纷中的运用一则恶意拖欠房屋租金案例引发的思考

    [ 陈永亮 ]——(2020-6-28) / 已阅2615次

    内容提要:受新冠疫情影响,房屋租赁纠纷数量迅猛增长,为了引导当事人在司法程序之外,妥善运用自力救济的方式对小额、简单的租赁纠纷进行处理,将更有利于减少诉累、节约司法资源、加速商业流转和社会资源优化配置。
    关键词:自力救济 减少诉累

    案情简介
    2015年2月5日,甲方与乙方签订《房屋租赁合同》,将某商铺租赁给乙方开快餐厅,租期4年,至2019年2月4日止,押二付一,合同约定乙方拖欠租金30天时,甲方有权解除合同。
    2016年2月起,乙方开始拖欠租金,甲方催得紧时,乙方就付部份,到2017年1月份时,甲方发现乙方拖欠的租金已达7个月,遂于2017年2月将乙方告上法庭,要求判令乙方支付所欠租金、解除合同、收回房屋。立案后,乙方以进入诉讼程序为由不再支付租金,但仍继续使用商铺经营。一审法院于2017年8月31日作出一审判决,判令解除租赁合同、收回商铺并支付拖欠的租金。乙方不服,提起上诉,2018年4月,二审法院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。
    在甲方向法院申请强制执行后,乙方于2018年7月停业,将部份桌椅、餐具等物品锁在商铺后一走了之,失去联系。法院又用了2个月的时间就遗留物品的处理进行清点、公告、评估、变卖,最终于2018年10月将商铺交还给甲方,承租人所欠租金因其无可执行财产,执行法院在将其纳入失信被执行人名单后,终结了本次执行程序。
    至此,甲方这场旷日持久的纠纷虽然赢了,但从2017年2月起诉,至2018年10月结案,经过一审、二审、执行三个阶段,耗时21个月,加上已拖欠的7个月租金,不仅损失了28个月的租金未能收回,还承担了律师费和乙方欠下的水电费、物业费等一大笔损失。
    律师评析
    新冠疫情发生以来,各行各业都受到全方位的冲击,餐饮零售业更是首当其冲。恒大研究院在近日发布的一份疫情报告中估算,受此次疫情影响,餐饮零售业仅在春节7天内的损失就可能高达5000亿元。西贝餐饮也透露,春节前后的一个月时间将损失营收7-8亿元,目前账上的现金加上贷款最多也只能再发3个月工资。餐饮巨头尚且如此,小型餐厅、快餐店更是雪上加霜,经营者经营困难,拖欠租金的情况越来越多,产生了大量的租赁纠纷。
    为了引导租赁双方当事人理性、妥善解决纠纷,共克时艰,各地法院、司法行政机构、租赁行业协会纷纷制订了相应的意见、指引,引导双方当事人在调解不成的情况下,采用仲裁、诉讼等公力救济方式,通过法定程序寻求司法途径解决。
    在诸多的纠纷解决机制之中,司法作为捍卫社会公平正义的最后一道防线,担负起“纠纷终结者”的职责,其作出的生效裁判具有权威性、安定性、终局性。但由于司法程序强调程序正义和实体正义,诉讼流程相对复杂、时间周期较长、对法律专业人员依赖程度较高,加之受“司法资源的有限性”、“案多人少”等因素的制约,整个诉讼程序走下来,旷日持久,让出租人遭受经济损失的同时,身心俱疲。
    因此,从出租人的角度考量,对于那些恶意欠租、或者偿债能力有限、或者个人信用较差、可能随时跑路的承租人出现欠租的违约行为,合理行使自力救济权,也许是最经济、最明智的选择。笔者现结合当前法院的相关判例,就出租人自力救济权在房屋租赁合同纠纷中的运用,阐述如下观点和实务建议。
    一、自力救济权的概念
    自力救济又称私力救济,指纠纷主体在没有中立的第三者介入的情形下,依靠自己的力量捍卫自己权利的行为。私力救济作为公力救济的补充,在来不及援用公力救济而权利在有被侵犯的现实危险时,才允许例外使用,以弥补公力救济的不足。
    自力救济分为自卫行为和自助行为,正当防卫和紧急避险均属于自卫行为,在民法总则第181、182条均有规定,但对自助行为并无明确规定,生活中与自助行为相关的民事纠纷大量存在,由于缺乏具体的法律依据,加之司法实践中对自助行为与侵权行为的界线模糊,导致出租人在行使该项权利时畏手畏脚,担心被认定为侵权而承担相应的法律责任,很少加以采用。
    二、出租人行使自力救济权的方式
    (一)采取断水、断电措施。
    针对承租人长期拖欠租金或在租赁合同到期后不愿及时退还房屋等情形,不少出租人会采取断水、断电等措施。这种情况下,是否符合自力救济权,需要具体情况具体分析:
    1、对于承租人与供水、供电部门直接签约建立供水供电合同关系的,如果出租人断水、断电,则违反合同相对性原则,可能被认定为侵权;
    2、对于双方未在租赁合同中约定“在欠租情况下,出租人有权断水、断电”内容,在租赁合同未被解除的情况下,如果出租人断水、断电,则可能会被认为违约;
    3、对于租赁合同已到期或解除后,承租人继续使用房屋且拒不归还时,出租人采取断水、断电行为,通常会被认为属于行使自力救济权。因为供水、供电正是保证房屋正常使用的内容之一,租赁合同终止后,出租人无须继续履行其合同义务;
    4、对于双方已在租赁合同中约定“在欠租情况下,出租人有权断水、断电”内容,在租赁合同未被解除的情况下,出租人在行使该项权利时,一是要对承租人履行书面告知程序,避免因突然断水、断电行为使承租人较大损失面临索赔。二是要有合理的限度。如果断水、断电给承租人造成的损失远远大于欠付的租金,则有可能会被认为超过合理的限度而承担赔偿责任。
    5、司法实践中法院认可断水、断电行为属于自力救济措施的参考案例:
    案例一 《定西地区通达贸易公司与中国人民解放军93854部队一分队、中国共产主义青年团定西市委员会租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》(甘肃省高级人民法院(2018)甘民申465号)
    法院认为,就再审申请人“部队为收回场地不择手段,违法采取停电、停水,殴打再审申请人,应赔偿再审申请人损失”的主张,本院认为,“部队与定西喜成食用菌加工厂签订的房屋租赁合同自2007年2月28日期满后,双方再未续签租赁合同,部队之后已多次通知承租方搬离,直至2008年11月12日,再审申请人仍未搬离,部队按照合同约定采取自力救济措施既有合同依据,又未违反法律规定,通达贸易公司称部队应赔偿其损失无法律和事实依据。”
    案例二《重庆锐力律师事务所、成都复地商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》(四川省高级人民法院(2019)川民申2107号)
    法院认为,“根据双方签订的租赁合同约定,锐力律所逾期支付租金超过15日,经书面催告后仍未改正的,复地商业公司有权在事先书面通知后停止水电供应。复地商业公司在2016年3月4日的催收函中已就上述事项通知锐力律所,故复地商业公司采取的相应措施符合租赁合同约定,且未超出自力救济的合理范围。”
    (二)出租人履行解除通知义务并给予承租人合理搬迁时间后,采取对出租房屋上锁、阻止承租人使用的措施。
    1、单方解除合同是法律赋予守约一方当事人的权利,只要法律规定或合同约定的解除条件成就,守约方便可单方解除合同。也只有先依法依约单方解除合同,才是出租人行使后续相关自力救济权利的前提。
    由于合同已经解除,承租人继续占有租赁房屋已经没有合同依据,如果通过诉讼等公力救济进行清场、腾房,确实耗时耗力。在这种情况下,出租人可以在给承租人发送解除通知中载明的腾房日期届满时,待承租人锁门离开房屋后,由出租人另行加锁,使该房屋即实际处于承租人、出租人双重控制之下,避免出现人员冲突和物品短少、损坏的纠纷,从而达到阻止承租人实际使用租赁物业,尽早收回房屋之目的。出租人通过这种方式,及时排除承租人的非法占用,并将房屋早日另行出租取得收益,有利于加速商业流转。
    2、该项自力救济措施实施后,在实务操作中可能会遇到如下几种情形:
    第一种情形,承租人强行将出租人的锁砸开,继续使用租赁房屋。出租人需采取向公安机关报警的方式寻求救济,避免与其直接冲突。公安机关出警后,通常不会对双方的合同纠纷进行处理,但由于承租人不是房屋的产权人,租赁合同亦被解除,其继续使用房屋已失去法律基础和合同基础,公安机关通常会认定承租人是无权使用人,要求其配合产权人实现对房屋的实际占用,达到收回房屋的目的。至于其他的经济纠纷,在公安机关调解不成的情况下,则会建议通过法院解决,但在这种情形下,出租人尽快收回房屋可立即出租而产生收益。
    第二种情形,承租人由于不能继续使用租赁房屋,可能迫使其与出租人进行协商,双方达成妥协,最终由出租人再给予其合理的搬迁时间后,将房屋交还。
    第三种情形,承租人若拖欠的租金较多,且租赁房屋内遗留的物品经济价值不高时,为了避免冲突或纠纷,有可能会直接一走了之。届时,出租人再依法依约对其遗留物品进行妥善处理安置,达到收回房屋的目的。
    第四种情形,在出租人上锁后,承租人或出租人再诉至法院,寻求公力救济。这种情况下,双方当事人都不适于采取进一步自力救济措施,而是维持现状直至诉讼结束。这种情形对出租人是较为不利的。
    3、司法实践中法院认可出租人对房屋上锁行为属于自力救济措施的参考案例:
    案例三《上海永安机械设备有限公司与上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》(上海第一中级人民法院(2019)沪01民终10593号)
    法院认为,“虽然被上诉人在发送《解约函》之前即将租赁房屋上锁,但被上诉人该行为系对上诉人逾期支付租金的自力救济,并非双方《房屋租赁合同》解除的原因,一审也据此对被上诉人主张的上诉人欠付租金金额进行了调整,并无不妥。”
    案例四《许忠顺与王士凯及王士博租赁合同纠纷再审审查民事裁定书》(吉林省高院(2018)吉民申178号)
    本院经审查认为,“许忠顺主张其在院门上锁阻挠车辆出入院落是因王士凯有逃避执行、转移财产之嫌,其不得已采取的自力救济措施。自力救济只有在来不及援用公立救济而在权利有被侵犯的现实危险时,才允许例外使用,以弥补公力救济的不足。许忠顺已将该损害赔偿纠纷诉至法院,并对王士凯财产申请保全,即已实现公力救济,故许忠顺阻挠车辆出入院落的行为明显不当。”
    (三)在承租人长期拖欠租金,达到合同约定的解除条件时,出租人可单方解除合同,并行使自行清场腾房的自力救济措施。
    1、法律依据。我国《合同法》第227条规定,承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。该条款是出租人行使租赁合同解除权直接的法律依据。同时,通行的租赁合同中会明确约定承租人拖欠多长时间租金的情况下,出租人有权解除合同,这也是行使解除权的合同依据。
    在法律规定或合同约定的解除条件成就,作为守约方的出租人便可单方解除合同。但是单方解除合同后承租人拒不腾空并返还房屋,则出租人的权利仍得不到保护。因此,出租人合理采取自行清场的自力救济措施才能有效地避免损失的进一步扩大,维护自己的权利。
    2、采取自行清场的自力救济措施的程序建议:
    第一步,书面催告。在催告函中,出租人给予合理期限催促承租人支付逾期租金,并告知其逾期则可解除合同。合理期限可根据到期租金金额、承租人支付能力、出租人经济情况等因素来确定。出租人可根据实际情况,通过邮政EMS、张贴公告、发短信等方式向承租人送达通知,并保留有关送达凭证。出租人还可以委托律师根据实际情况草拟专业律师函,要求承租人限期支付拖欠租金。
    第二步,在催告期限届满,承租人仍不履行时,则可以启动书面单方解除合同通知。在通知中主要阐明几点内容,一是明确解除合同的时间节点;二是要求对方在合理期限内搬走遗留物品,将房屋交还;三是交房期限届满,承租人未能交还房屋时,出租人于某时间节点自行清场。该通知仍需邮政、张贴公告、发短信等方式向承租人送达通知,并保留有关送达凭证。
    第三步,自行清场,收回租赁房屋。由于单方清场很容易演变为侵权行为遭致对方索赔,为了降低后期承租人主张丢失存放物品丢失损坏风险,出租人最好在有第三方现场见证下做好清场工作,确保清场过程公开透明,做好证据的保全,避免争议或产生冲突。租赁管理所、社区工作站、物业管理处等部门均可作为第三方参与见证,或者委托公证处进行现场公证。
    在清场过程中要做好全程录像,物品一一清点,记录在册。同时还要妥善保管滞留物品,并将物品存放地点、领取方式以书面告知的方式通知承租人,以达到通知其领取、且在承租人未能领取时,损失扩大的责任由其自行承担的目的。
    3、司法实践中法院认可出租人对房屋自行清场属于自力救济措施的参考案例:

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