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    [ 赫少华 ]——(2018-4-6) / 已阅3569次

    借贷背景下的房屋买卖,被套路的常见形式及救济角度

    文|赫少华律师

    远闻(上海)律师事务所合伙人

    一、举一事例

    甲或嗜赌或投机,举高额外债,乙思路活泛,资金充裕,事借贷之职,有钱的乙与缺粮的甲总归有场偶遇,一拍即合,乙向甲出借百万。

    甲虽缺现金,但家庭名下有房,动迁而得,乙前期做过详细尽调。有丰富投资经验的乙为确保借款收回,向甲献计二策:

    其一,甲以房做抵押担保,但房屋权属目前有些瑕疵待净化;即便权属干净,但借款抵押变现并不快捷,故乙放弃该计策;

    其二,甲根据乙的指示,将某房屋公证委托乙或乙指定的第三人进行出售,以便借款不能偿还时,能售房变现。

    其三,甲将房屋过户登记于乙或乙指定的第三人名下。

    ……

    但故事情节渐渐超出了甲方的认知,结果便是,房屋已登记在乙方名下,甲方却一脸懵。

    二、律师视点:

    以房抵债,本身是一种正常的偿债方式,前提是合意真实。有人提出,买卖合同签字真实,银行流水清晰,亦是买卖达成合意的重要表征。

    但意思表示的外观,往往不具有唯一性特征,而存在高度盖然性,其中,名为买卖,实为(借贷、赠与、**)的法律关系在司法判决中司空见惯。

    民法总则第146条,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。

    三、最高法院公报:受托人擅自出售房屋,应承担相应赔偿

    推选《最高人民法院公报》2018年第3期,刊发的上海第一中级法院的案件,裁判要旨:

    1、在借贷关系中,出借人为防止借款无法按期收回而要求借款人提供不动产作为债权担保的,双方应签订抵押合同并办理抵押物登记。

    出借人回避抵押担保制度,选择指定第三人与借款人签订委托合同并由该第三人取得出售借款人的不动产等重大权利的,此时委托合同虽意在实现抵押担保功能,但其项下的权利义务关系仍应受委托合同的法律规则之制约。

    2、在委托合同项下,受托人负有遵照委托人指示,本着诚实信用的原则在授权范围内依法善意处理委托事务之法定义务。

    受托人无视委托人的真实意愿与切身利益,转而根据出借人指令恶意处分委托人财产,即使该处分行为对交易相对方发生效力,受托人仍应就其严重侵害委托人利益的行为承担相应赔偿责任。

    其中,法院在“本院认为”部分,表明观点:

    本案中,王煦*认可在出售控江路房屋时是应了债权人孙某某的要求,而未征询委托人周*均、周*达的意见。事实上王煦*作为受托人在出售该房时也仅注重孙某某的债权实现,完全无视委托人周*均、周*达的利益,以超低价进行出售。

    虽然周*均、周*达签署了《委托书》和《委托书风险声明书》,但此也仅是赋予受托人行使权利的范围及表明委托人愿意承担一定的风险;并不能以此为据成为受托人可以有违法律规定、恣意实施严重侵害委托人财产利益的籍口。

    因此,王煦*作为委托合同的受托人,过错显见。周*均、周*达据此要求王煦琼承担相应的赔偿责任,有一定的依据与理由。

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