[ 王冠华 ]——(2016-1-30) / 已阅11901次

三、评析

基于上述分析，现就连某排除妨害案及其相关问题予以评析。

1.连某排除妨害案的基本案情

2008年8月，案涉房屋原系被告臧某以补偿安置款购得，权属登记于臧某名下并由其及家人一直居住使用。2011年8月，案外人李某以臧某代理人的身份将案涉房屋售予案外人谢某并办理过户。同年10月谢某又将案涉房屋转售予本案原告连某且于2012年4月将案涉房屋过户登记于连某名下。2012年7月，连某起诉谢某，要求交房，生效判决确认李某与谢某所签售房协议无效，驳回连某要求谢某交房诉请。2013年，连某以其系产权人为由，起诉臧某，要求迁出案涉房屋，故致本诉。
上海市浦东新区人民法院一审认为：根据原告连某提供的证据，足以证明连某系案涉房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告臧某现已非上述房屋的产权人，已无权居住使用上述房屋，故连某要求臧某迁出上述房屋应予准许。
上海市第一中级人民法院二审认为：(1)在李某与谢某所签售房协议已为生效判决确认无效的情形下，臧某从2008年8月起居住在案涉房屋内，并占有、使用该房屋具有合法依据，产权人连某在其从未从出售方谢某处获得房屋实际控制权情况下，径行要求实际占有人臧某迁出，法院不予支持；(2) 基于连某与谢某所签售房协议已为生效判决确认有效的情形下，双方均应依合同之约定履行相应义务，连某对系争房屋的权利应通过售房协议的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。由于李某与谢某所签售房协议已被确认为无效，谢某自始至终没有合法取得过案涉房屋而客观上无法向连某履行交付房屋的义务，故连某应向谢某主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。基于上述，判决驳回连某诉请。

2.连某排除妨害案的裁判要旨

最高人民法院公报对连某排除妨害案的裁判要旨确认：签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。

3.相关结论

(1)案涉房屋如系连某善意取得，臧某由有权占有变为无权占有，有交出案涉房屋的义务

首先需要说明的是，这里评析不涉及法官的心证过程。如案情所述，由于连某与谢某所签售房协议有效，且案涉房屋已变更登记于连某名下。基于转移登记无权处分情形，此时二审法院的审理进路应为审查原告连某是否构成善意取得。依《物权法》第106条规定，如果原告连某构成善意取得，即取得案涉房屋的所有权，同时也意味着自案涉房屋所有权转移登记时，臧某对案涉房屋的所有权消灭。本权消灭，占有就无权源，臧某对案涉房屋的占有即由有权占有变为无权占有，如此，二审法院不予支持“实际占有人臧某迁出”案涉房屋以及该案裁判要旨视“臧某”仍为“有权占有人”“占有人对房屋的占有具有合法性、正当性”也就既无事实根据，亦无法律依据。

(2)所有权取得以登记为必要，“出卖方向买受人履行权利与实物的双重交付”无法律依据

连某排除妨害案的裁判要旨中所称“交付”，依笔者理解应为动产公示之“交付”。对于不动产所有权的取得，依《物权法》第6条规定以登记为前提，裁判要旨如此规定，似有违物权行为理论，亦有造法之嫌。

(3)非经所有人真实意思行使占有权能，占有与登记发生冲突时，占有的事实状态不得对抗登记

如前述，不动产物权依法登记而设立、变更、转让和消灭，占有作为一种事实状态，其作为一项权能，必须以有所有权存在为前提，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，占有权能只能由所有权人行使或者基于所有权人的真实意思受托或者以其他方式行使。物权是绝对权、对世权，在非基于所有权人真实意思下，占有的事实状态不能对抗登记，他人行使所有权之占有权能就不能谓之为“有权”或者“合法”，本案原告连某作为案涉房屋所有权人，请求被告臧某搬离案涉房屋，旨在排除臧某对案涉房屋的妨害，以维护其对案涉房屋的圆满支配状态，该请求权合法、正当。故连某排除妨害案的裁判要旨称买受人“在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查”，似有变相承认所有权的圆满状态受到妨害或有被妨害的危险这一违法行为的正当性、进而剥夺所有权人为回复其所有权圆满状态予以救济之嫌。

【作者简介】
法学博士，专职律师，目前作为“1+1”中国法律援助志愿者行动律师服务于新疆伊宁市。

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