[ 李俭 ]——(2012-11-27) / 已阅13542次

第四部分：公摊面积

第33条、定义：可分摊的公用面积是指与商品房在同一幢楼内且为本楼提供公共服务并具有一定功能的建筑面积部分。
第34条、基本原则：此部分仅存在于与本楼内部并与本楼建筑结构中存有相连结的部分并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。
第35条、分摊构成：公共门厅、电(楼)梯前厅、电梯井、电梯间、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房及仅为本楼服务的其他设备间；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。
第36条、出卖人应在商品房销售合同的附图中清楚表明公摊的位置、有关数据，以便买受人能够充分了解公摊面积的分布、数量、功能等情况。

第五部分：测量争议

第37条、当买受人对公共面积进行测量时，如果发现出卖人提供的尺寸与事实不符，则可以通知出卖人到场进行共同测量，出卖人得知通知后应按时到场；拒不到场的，买受人即可自行进行测量。　　
第38条、买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定；在此以前买受人有权先行入住，并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。
第39条、出卖人应当在买受人入住时提供管道压力测试数据，并保证管道不会出现任何泄露；如果室内发生液体或气体泄露，导致买受人的装饰装修家具损坏的，如果买受人不能证明自己没有责任，则出卖人应当承担相应的赔偿责任，以补偿买受人在选择装修企业、设计施工所支付的费用与耗费的时间。如液体或气体的泄露给买受人或其亲属或其他人员造成伤害，则出卖人应当同时承担违约责任或侵权责任。
第六部分：电梯使用
第40条、本单元共配有电梯_____部，型号为_____，额定载重量不得低于1000公斤，每部电梯服务住户数量不得超过_____户，电梯终生保修，买受人可以24小时使用电梯，并可以到达其商品房所处层楼。一旦电梯发生故障，出卖人应在12小时内负责及时修复，在维修同时，出卖人必须保证至少有一部电梯可以正常工作，以保证买受人正常的生活不受影响。
第七部分：室内环境
第41条、日照时间：考虑到采光系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人承诺房屋全年在日照时间最短的一天(冬至日)，其窗户能够接受的满窗日照时间为6小时以上，如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人拒不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第42条、室内保温：考虑到房屋保温情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺室内保温不低于国家对商品房设计标准的最高要求，出卖人应提供具体的数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第43条、房屋隔热：考虑到房屋隔热情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺外墙隔热不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第44条、噪声隔音：考虑到室内噪声隔音将对买受人的身心健康有重要影响，出卖人承诺墙体隔声情况不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第45条、电磁辐射：考虑到室内外电磁辐射可能严重影响买受人的身体健康，出卖人承诺不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第八部分：室外环境与绿化
第46条、楼间距：出卖人保证其所售房屋之间的楼间距系数不得小于1.8，以保证买受人所购商品房之室内的能够直接被阳光所照射及有充足的空间享受绿化和通风等，否则，若出卖人随意减少楼间距或改变设计损害买受人利益的，买受人有权要求退房并要求出卖人为此向买受人支付相当于总房价3-5%的赔偿金。
第47条、出卖人应当保证本商品房周围_____米以内不设置公共垃圾处理场所、污水处理站、公交站等其他设施，保证与本商品房相连的建筑物中没有任何饭店餐饮设施、洗浴场所等其他可能声生油污、躁音等污染的设施，以免使买受人的居住环境受到不良影响。
第48条、绿化：所谓绿地是处于房屋以外，种植于地面的自然植物，高度不低于50厘米，作为小区景观的一部分，绿化的作用在于消除噪声、净化空气、美化环境等，出卖人必须保证绿化植物寿命不低于10年。
第49条、绿地面积：考虑到绿地面积将对买受人生活产生重要的影响，出卖人承诺本社区绿地面积为不低于：_____平方米，绿化率不得低于本市标准，交付时绿化率的计算方法为地面绿地面积与总建筑面积之比，房屋交付时本社区的绿化率不低于30%；如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第50条、环保噪声：出卖人必须保证本商品房周围没有明显的噪声源，在敞开门窗的情况下，白天来自室外的声音不高于60分贝，夜晚不得高于40分贝，否则，买受人有权要求出卖人立即对此进行整改，并向买受人按总房价每日千分之一的赔偿金；若在合理的时间内仍不能解决问题，则买受人有权解除合同要求退房。
第51条、电磁辐射：出卖人承诺不在房屋室外500米内及本商品房楼上建造或允许他人建造任何电磁发射装置，包括寻呼台发射台、移动电话发射台、广播电视转发台或其他有辐射的装置；如果有此设施，无论是否影响人体健康，买受人均有权解除合同要求退房，出卖人将承担违约责任。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第九部分：房屋交付
第52条、出卖人在确定所售商品房处于适合交付、使用状态时，得向买受人发出交付及交接的书面通知，在双方同时到场的情况下交付钥匙，并对商品房进行现场的察看，发现问题时即中止交付，并应将问题的具体情况记录在案，一式两份，由双方签字后各执一份。出卖人应对此进行及时的修缮、补救，并向买受人按总房价每日千分之一支付赔偿金。
由于任何出卖人自己的原因造成商品房的延迟交付，出卖人得为此向买受人按每日总房价的千分之一支付违约金。
第53条、鉴于商品房质量的隐蔽性和专业性的特点，买受人无法仅凭外观立即对此做出准确的判断，出卖人必须保证其所售房屋在五年内无漏水、渗水、裂缝等质量瑕疵，保证房屋始终处于适住状态，一旦发现以上问题，出卖人应在一周内负责修复，否则，出卖人应当按总房价每日千分之一向买受人支付赔偿金。问题严重且在十天内出卖人无法修复的，买受人有权要求换房或退房，并要求出卖人赔偿损失。

第十部分：所有权证

第54条、出卖人应在房屋交付后的一个月内向买受人提供所有办理房屋所有权证、土地证所必需的文件、证书等相关资料，并协助买受人办理有关手续。若是由于出卖人的原因，买受人房屋交付后90天内仍未能取得房屋权属证书的，买受人有权要求出卖人立即解除商品房买卖合同并退还买受人已经支付的全部购房款，若出卖人以任何借口推迟或拖延退房的，应按每日向买受人支付总房价千分之一的赔偿金。

第十一部分：契税

第55条、契税补差：鉴于我国当前将120平方米（+/-20%即144平方米）以下的住房定义为经济房，并对此实行2%的契税优惠政策，而其他类型商品房的契税为4%，一旦双方所签合同规定的商品房面积为144平方米以下，而出卖人实际交付的商品房面积大于144平方米，出卖人应当承担买受人因此而多支付的契税和其他一切税费。

第十二部分：社区基本情况
第56条、建设概况：本社区总用地面积为：__________，总建筑面积为：__________平方米，其中商品房面积为__________平方米，公用建筑面积为__________平方米，重要指标容积率为：__________；出卖人承诺在合同或广告中所说明的公共设施均可在买受人入住时投入使用，如果本社区可能进行分期建设，则前述设备及设施均与后期工程无关。
第57条、公共设施：社区所属的共用设施如儿童乐园、健身设施等系为社区居民生活、锻炼方便而建设，不得向买受人及其家庭成员收取费用。出卖人保证所有设施必须符合国家的有关安全标准，出卖人应对其进行妥善的管理和保养，保证其功能始终处于能正常使用的状态；一旦发生故障应及时进行维修，消除隐患，同时必须以明示的方式告知使用者在此期间不得使用，否则，出卖人须对由此给使用人造成的损害承担一切相应的责任。
第58条、公共设施的具体分布：
1， 幼儿园_____个，面积为_____平方米，位置坐落_____________________，交付使用时间：_____年_____月_____日；
2， 小学_____个，位置坐落_____________________；中学_____个，面积为_____平方米，交付使用时间：_____年_____月_____日；
3， 医院(_____级_____等)_____个，面积为_____平方米，位置坐落_____________________，交付使用时间：_____年_____月_____日；
4， 停车场_____个，面积为_____平方米，位置坐落_____________________，交付使用时间：_____年_____月_____日；
5， 娱乐设施名称：________，位置坐落_____________________，交付使用时间：_____年____月____日；
6， 娱乐设施名称：________，位置坐落_____________________，交付使用时间：_____年____月____日；

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