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公告信息 |
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主要论著 |
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怎样将购买期房的风险降到最低
什么是期房，期房一般是指从开发商取得商品房预售许可证后到完成商品房的初始登记为止这一时间段的商品房。
具备什么条件时，开发商才能取得商品房的预售许可证。根据《城市商品房预售管理办法》(2004年)第五条的规定“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”
十看将购买期房的风险降到最低：
第一看、开发商是否有权销售。我们得先看一下开发商是否有商品房预售许可证，只要开发商具有商品房预售许证，就可以证明开发商有权销售此商品房。查看商品房预售许可证时注意，现在开发商一般都提供复印件，我们在购房时一定要注意核对原件，如果有异议，一定到当地的房地产管理部门核实一下，这样才最安全。
第二看、商品房的施工单位。最好详细了解施工单位的信誉和能力，本律师认为，这比查看开发商还重要，因为是施工单位实际建设的商品房，很大程度上施工单位决定着商品房的质量。
第三看、开发商的信誉、能力、资质。关于开发商的相关情况可以到当地建委，如果开发商曾经建设过楼盘也可以到房产局、楼盘所在地的实际使用人处、拆迁部门、利用网络、了解同行等，利用一切实际资料分析开发商的信誉、能力、资质。
第四看、商品房销售的五证两书。《建筑用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》可到城市规划部门核实确认， 《国有土地使用证》可以到国有土地管理部门核实确认，《建设工程施工许可证》可以到建委核实确认，《商品房预售许可证》可以到房地产管理部门核实确认，《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。
第五看、施工图。通过看施工图，了解开发商承诺是否与实际相符，楼盘的建筑规模、楼层总数、质量等级、用料、商品房的使用率、房屋面积、结构、整体布局等情况。
第六看、楼盘。应当到商品房所在的楼盘去实地考察，实际的了解一下楼盘的周边环境、配套设施、交通状况、施工进度、工程质量、教学力量、医院、车位及车库、到相关部门考查楼盘的抵押情况、了解建筑容积率、绿化率、建筑密度、商品房的使用率等。
第七看、政策。到政府部门详细了解商品房所在楼盘以及其周边地区的现行及未来政策、法律、法规、规章等。
第八看、物业公司。业主入住后，打交到最多的就是物业公司，应签订合同之前应当详细了解物业公司服务质量、服务事项、物业费等相关事项。
第九看、看房。自然采光是否充足、通风是否良好、房屋平面格局是否存在浪费、房屋耐久使用年限、给水、排水、供电、通讯、网络、供热、煤气、有限、建筑立面、屋顶材料、建筑保温、层高、每层建筑面积和户数、窗户、公共区地面和墙面及顶棚材料、公共楼梯、电梯、入户门、内门和卧室及厨房及卫生间门尺寸、室内地面和墙面及顶棚、厨房及卫生间地面和吊顶及墙面、卫生间淋浴和台盆及座便器上下水的位置等。
第十看、看合同。这也是这十看中的最后一看，并且也是至关重要的一看，公平、详细的合同条款，才能是您购买期房的保障，前面的九看，都是为这一看服务的。
合同中应当详细列明以下条款（详见商品房买卖合同文本）：
合同买卖双方当事人及委托人详细的自然情况、项目建设依据（具体指土地的取得方式、使用年限、面积、规划用途、土地证的编号、规划及施工许可证的编号）、商品房销售依据 （具体指商品房预售许可证证号）、所购商品房的基本情况 （具体指房号、商品房用途、结构、层高、地上及地下建筑层数、所在层数、阳台是否封闭、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积）、计价方式与房款 、面积确认及面积差异处理 、付款方式及期限 、买受人逾期付款的违约责任 、交付期限及交付房屋状态、出卖人逾期交房的违约责任、交接 、销售的商品房出现产权纠纷和债权债务纠纷承担责任的当事人 、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺 、关于产权登记的约定 、保修责任 、 双方当事人约定的其它事项 、买受人使用房屋的义务 、发生争议的解决方式、合同的法律效力、合同一共几份、合同备案时限、以及关于房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰、设备标准、合同补充协议等的合同附件。
沈阳律师刘东亚（手机：13358872712）于2007年6月21日整理起草，未经本律师同意不得转载。
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