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建行城内支行与辽宁兴隆大家庭 房屋租赁合同纠纷一案
[2006]沈民（2）房初字第174号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行（以下简称建行城内支行）,住址沈阳市沈河区市府大路261号。
负责人：冯凡，该行行长。
委托代理人：高军，男，1963年7月23日出生，汉族，该行办公室主任，住址沈阳市铁西区滑翔路公务员小区11号251室。
委托代理人：刘东亚，辽宁同泽律师事务所律师。
被告：辽宁兴隆大家庭商业（沈阳）有限公司（以下简称辽宁兴隆大家庭），住址沈阳市沈河区中街路沈阳兴隆大家庭商业广场。
法定代表人：李维龙，该公司董事长。
委托代理人：焦然，男，1964年9月22日出生，满族，沈阳兴隆大家庭商业有限公司副总裁，住址沈阳市皇姑区武功山路8号。
委托代理人：董祯祥，男，1958年6月18日出生，汉族，该公司法律事务部负责人，住址沈阳市铁西区肇工街赞新小区462号。
原告建行城内支行诉被告辽宁兴隆大家庭 房屋租赁合同纠纷一案，本院于2006年8月30日受理后,依法由审判员董菁担任审判长并主审,审判员马岩,代理审判员李方晨组成合议庭,于2006年11月7日、2007年3月22日二次开庭，公开进行了审理，原告建行城内支行的委托代理人高军、刘东亚，被告辽宁兴隆大家庭的委托代理人焦然、董祯祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行城内支行诉称，2001年10月，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：原告将位于沈阳市沈河区中街路115号的房屋（建筑面积1，312平方米）出租给被告使用，租期五年（2001年10月1日至2006年10月1日），租金571.6元/每平方米，年租金75万元人民币。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告，被告于2001-2003年先后给付租金75万元。2003年4月1日，经与被告协商，经被告同意，我行因建网点需要，收回其中租给被告房屋374.19平方米，租给被告的房屋由1，312平方米变为937.81平方米，每平方米租金不变，年租金为536，090元。原告多次找被告催要租金，被告于2004-2005年先后给付原告租金20万元。原告多次找被告催要所欠租金，被告却总以资金紧张为由，不予支付。鉴于被告缺乏诚信，拖欠租金，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令，1、解除双方于2001年10月所签订的《房屋租赁合同》；2、被告给付租赁期间所欠租金2，051，315元及罚金（截止2006年10月1日租赁合同期限届满）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辨称，原、被告双方所签订的租赁协议书真实有效，被告也实际租赁并使用原告的房屋，后因原告原因已将租赁的房屋一部分收回自用，故原、被告双方已经解除了租赁合同，不同意按原告向法院提起诉讼的数额向原告支付租金。
本院经审理查明，2001年10月，原、被告双方签订了房屋租赁合同一份，双方约定：原告自愿将坐落于沈阳市沈河区中街路115号的房屋，建筑面积为1，312平方米的营业用房出租给被告及其关联企业使用；租赁用途为办公及商业用房；房屋年租金为人民币75万元。承租期限5年，期限自2001年10月1日至2006年10月1日止。房屋租金交纳方式，每半年结算一次，即每年9月、3月的30日交付下半年租金，乙方逾期交付房屋租金，每逾期1日，按租赁总额的银行同期银行贷款利息向被告加收违约金。逾期15日，即为被告不履行本合同，原告有权终止合同，因此造成的一切损失由被告承担。合同签订后， 原告将房屋交付给被告使用。 2003年4月1日，原、被告经协商，原告将租给被告的房屋收回其中的374.19平方米自用，其余937.81平方米房屋仍由被告继续租用，每平方米租金不变，年租金为536，095元，月租金为44，675元，日租金为122.4元，期间被告仍继续向原告交付房屋租金。被告自2001年10月1日起至2003年4月1日止，按原来每年租金75万元租金标准，被告应向原告交付租金112.5万元；自2003年4月2日起至合同期限届满2006年10月1日止，按每年租金536，095元计算，被告应向原告支付期间租金 187.6315元。被告自使用房屋后，于2001年12月31日向原告交付租金12万元，2002年9月29日向原告支付租金15.5万元，2002年11月6日支付租金20万元，2003年1月支付租金17.5万元，2003年3月24日支付租金10万元，被告于2004年1月19日向原告支付租金10万元，2005年8月23日支付租金10万元，计95万元。至2006年10月1日租赁合同届满，被告尚欠原告租金2，051，315元。按双方签订的逾期交付租金违约金的规定，被告从签订合同后即违约，没有按照规定的期限交纳租金，应按照应支付的租金总额承担违约责任。现原、被告双方所签订的租赁期限已经届满，原告所有的937.81平方米的房屋仍由被告管理使用，被告并未将房屋交付给原告。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋的所有权证、装修合同、进帐单、被告辽宁兴隆大家庭的工商档案材料及机读档案卡片、沈阳兴隆大家庭工商档案材料、送达回证、询问笔录、庭审笔录等证据，经庭审质证、认证，本院予以确认，在卷证明。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告所签订的房屋租赁合同，是当事人双方真实意思表示，并不违背我国法律、法规的禁止性规定，应为合法有效合同。在合同中约定了双方当事人的权利义务关系，双方均应恪守、履行。在租赁合同实际履行中，原告征得被告的同意，收回其中的374，19平方米房屋自用，改变了租赁物房屋的面积和租金标准，属于双方当事人自愿变更原合同内容的行为，亦应为合法有效的行为。双方在租赁合同中规定的租赁期限为五年，即从2001年10月1日至2006年10月1日，现已过双方约定的租赁期限，故原告起诉要求解除原被告双方的租赁合同的诉请，本院予以支持；被告应将房屋腾空返还原告管理使用。被告自签订租赁合同后，实际使用了原告的房屋，即尚欠原告租金构成违约，引起纠纷应负主要责任。在合同中所约定的违约金部分，约定为每逾期1日，按租赁总额的银行同期银行贷款利息向乙方加收违约金。故被告应按所欠租金总额向原告支付违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告辽宁兴隆大家庭商业（沈阳）有限公司签订的《房屋租赁合同》，被告于本判决生效之日起30日内将房屋腾空返还给原告；
二、被告辽宁兴隆大家庭商业（沈阳）有限公司所欠租金
2，051，315元，于本判决生效后30日内向原告支付；
三、被告辽宁兴隆大家庭按尚欠原告租金的总额，按同期银行贷款利率向原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行支付相应违约金，自原告于2006年8月30日起诉至本院起至实际给付之日止；
四、驳回原、被告双方其他诉讼请求；
案件受理费19，820元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 董 菁
审 判 员 马 岩
代理审判员 李 方 晨
二0 0七年四月十一日
书 记 员 高 书 林
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
来源：沈阳市中级人民法院
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