湖北省恩施土家族苗族自治州人民政府

恩施土家族苗族自治州城市规划管理技术规定

恩施土家族苗族自治州人民政府令

第 2 号

《恩施土家族苗族自治州城市规划管理技术规定》已经 2017 年 8月23日第八届州人民政府第十二次常务会议审议通过，现予公布。自 2018 年2月1日起施行。

州长 刘芳震

2017 年12月23日






恩施土家族苗族自治州城市规划管理技术规定

目录

第一章总则

第二章建设用地管理

第三章建筑间距

第四章建筑退让

第五章建筑日照

第六章建筑规划设计

第七章规划指标计算

第八章市政公用设施

第九章附则

附录：

1.名词解释

2.各类建设用地适建范围表

3.恩施市城市新建区、旧城改造区范围示意图

第一章总则

第一条为规范城市规划建设管理，保障城市规划顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合我州实际，制定本规定。

第二条恩施市城市规划区（以下简称规划区）内开展城市规划设计与管理应当遵守本规定。

涉及建设、消防、人防、绿化、抗震、环保、环境卫生、节能、交通、航空、气象、水务、燃气、文物保护、信息网络、国家安全等方面的，还应当符合国家有关技术规范。

其他县、市可参照执行。

第三条本规定以“推进生态文明，建设美丽恩施”为目标，切实保护自然山水格局，充分发挥城乡规划引领城乡建设、改善生态环境、保障公共利益的作用，促进城市健康有序发展。

第四条本规定由各级城乡规划主管部门负责组织实施，国土、住建、交通运输、公安、消防、人防、园林、城管、水利、环保等部门按照各自职责做好相关工作。

第二章建设用地管理

第五条建设项目选址应当符合城市总体规划、控制性详细规划、专项规划及土地利用总体规划，优先选址在现状交通和基础设施条件较为完善的区域。特殊区域的建设项目选址还应当符合下列要求：

（一）符合城市总体规划的“三区四线”空间管制要求；

（二）在历史文化街区范围内，应当以旧城更新、整治为主，不得破坏原有历史文化风貌和空间格局；

（三）不得擅自占用、填埋或改造河流、溪沟、水库及排水冲沟等，对自然排水通道和蓄水设施进行改造的，应当专题论证；

（四）临近保护山体、水体周边区域（以下简称“两边”区域）的建设项目选址，应当符合专项规划要求。

第六条规划区内的建设用地管理，应当以控制性详细规划为依据，并遵循土地使用兼容性原则。

各类建设用地使用性质的划分，应当按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）确定，详细规划已明确兼容性内容的，按批准的详细规划执行；未明确兼容性内容的按附录2《各类建设用地适建范围表》的规定执行。

控制性详细规划确定的居住用地，其配套商业、商务等建筑面积不得超过总计容建筑面积的5%；以居住为主的商住混合用地，其商业、商务等建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。

城市新区和有实施条件的旧城区应当按照商住分离的模式布局。

临时建设项目不得影响近期建设规划、控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等，同一临时建设项目内临时建（构）筑物总建筑面积不应大于2000平方米。

第七条建设用地使用应当符合集约利用、整体实施原则，建设用地最小开发单元为5000平方米。

不满足最小开发单元的建设用地，有下列情形之一的，在满足消防、交通、景观、环境、净空及建筑间距等要求的情况下，城乡规划主管部门可批准建设：

（一）公益性项目和市政设施项目；

（二）相邻地块已建设完成，规划期内不具备扩大建设条件的；

（三）邻近土地为道路、广场、河道、绿地等城市开敞空间或公共服务、市政设施用地，且实施特殊功能控制不宜扩大或合并实施的；

（四）按批准的总平面或者修建性详细规划，进行分期实施的；

（五）经规划论证可以进行建设的。

第八条建设用地规划条件一般应明确用地性质、用地面积、建筑密度（或建筑系数）、容积率、建筑高度、主要功能建筑比例、绿地率、停车位配建、公共服务设施和市政基础设施配建、居住项目配套设施配建、建筑退让、公共通道、山体水体保护（含非保护山体利用情况）、绿化控制以及控制性详细规划确定的其它控制要求等内容。

按照国家、省、州相关要求推广实施绿色建筑和装配式建筑，并将相关要求纳入规划条件。

建设项目主要技术经济指标应当在项目建设净用地内核算。

建设项目用地中有代征城市道路、绿地、广场等用地的，由城乡规划主管部门确定代征范围及面积。

工业项目所需行政办公和生活服务用房（包含厂区办公楼、值班宿舍、职工食堂及职工活动用房等）建筑面积不得超过项目计容建筑面积的20%。成品仓库、研发室、实验室、产品展厅等功能用房总建筑面积不得超过项目计容建筑面积的20%。

第九条建设单位报送的建设工程设计方案应当包含总平面布局、绿地平面布局、停车位配建、市政管线设计、场地竖向设计、交通组织、消防设施布局、建筑外观效果、夜景亮化、绿色建筑规划及相关规划指标等内容。

用地规模达20000平方米以上的商业、居住类建设项目，学校、医院等重大公共服务设施项目，以及具有特殊功能的建设项目，应当编制修建性详细规划。

第十条新建居住类建设项目应当按要求配套物业服务用房、社区公共服务用房、体育健身设施、居家养老服务用房、垃圾收集站、公共厕所、小型消防站等设施，建成后将产权移交相关主管部门（其建筑面积不计入容积率）。1000户以上的居住小区还应当按要求配建超市、医疗卫生和文化服务等设施。

居住项目主要配套设施配建标准按表2.1控制。

表2.1 居住项目主要配套设施配建标准控制表


序号

项目

配建标准

是否

计容

建设要求


1

物业服务用房

不低于项目总建筑面积的2‰，且最少不低于100㎡



否



分期建设的物业服务用房，首期交付使用时物业服务用房面积应当不低于应交面积的50%；房屋交付使用过半的，物业服务用房应当全部交付。物业服务用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当无偿提供临时物业服务用房。


2

社区公共服务用房

不低于住宅总建筑面积的3‰，且最少不低于60㎡

社区公共服务用房与其他建筑物合建时，应设置在建筑物地平面以上的1-3层，并开设独立的出入口。

按照规划配置的社区服务大厅应临道路布置，并保证一楼有不低于80㎡的一站式服务大厅。


3

体育健身用房/场地

配建建筑按0.1㎡/人或配建场地按0.3㎡/人

包括各种室外球场、泳池、器械场地、铺地广场、游步道以及室内运动场馆；可设置于建筑架空层、地下室、半地下室或多低层建筑屋顶、裙房屋顶，但应方便居民自由进出，且场地尺寸、净高等应满足相关要求；运动设施宜结合中心绿地集中设置，且不得对居民生活造成较大干扰。


4

居家养老服务用房

不低于20㎡/100户，且最少不低于20㎡

应设置在小区位置适中、交通便捷地段，主要生活用房应有良好的朝向，冬至日满窗日照不宜小于1小时；宜靠近幼儿园、会所、超市、中心绿地和运动设施；居家养老服务用房不应设置在建筑地下室、半地下室、四层及以上楼层，二层以上的应设置担架电梯或无障碍坡道。


5

垃圾收集站房（点）



站房（点）面积按项目计容建筑面积配建，5万㎡以下的≥20㎡，5-10万㎡的≥40㎡；10万㎡以上的应当会同环卫部门进行专项设计

单个收集点服务半径不应大于70m；应设置为固定式封闭垃圾收集站房，站房内转运容器应根据此区域环卫部门收集、转运方式确定；站房前区布置应满足垃圾收集小车、垃圾运输车的通行和方便、安全作业的要求，建筑设计和外部装饰应与周围建筑及环境相协调，宜设置一定宽度的绿化隔离带。


6

公共

厕所

按居住户数每1000户不低于6个蹲位、建筑面积不小于30㎡配建。不足1000户的按1000户计算

单处公厕服务半径不宜超过60m，且必须配置明显的指(导)向牌。独立式公共厕所与相邻建筑物间宜设置不小于3m宽绿化隔离带。附属式公共厕所应建于建筑物底层，并设置直接通至室外的单独出入口。公共厕所必须满足通风、采光等要求，同时应配建国标三级化粪池且满足疏通车辆通行条件。推广建设“第三卫生间”。


7

小型消防站

商业建筑面积超过10万㎡或住宅（含商住）项目建筑面积超过30万㎡的项目应当配套至少1处小型消防站

小型消防站应设在项目内便于车辆迅速出动的临街地段，其用地应满足业务训练要求，单个站点建筑面积不应小于300㎡，且设2个“长10m×宽4.5m×净高4m”的消防车库及便于执勤的生活场所。


1000户以下的居住项目应当结合周边区域情况进行幼儿园配置,配置标准为每户不低于0.6平方米。

1000户以上的居住项目应当配建幼儿园，幼儿园每班按30座计，配建面积按表2.2控制。

表2.2 居住项目配套幼儿园建设标准


居住项目规模（户）

1000—1250

1251—1500

1501—2250

2251—3000

3001—3750

3751

以上


幼儿园设置规模

2班、

60人

3班、

90人

6班、

180人

9班、

270人

12班、

360人

按标准设置2个或2个以上幼儿园


幼儿园用地面积（㎡）

900

1350

2700

4050

5400


幼儿园建筑面积（㎡）

600

900

1800

2700

3600


幼儿园配建要求应当在地块规划条件中明确，其产权无偿移交，幼儿园建筑面积不计入容积率。原规划条件未明确配建幼儿园的居住项目，其产权不移交，幼儿园建筑面积计入容积率。

配建幼儿园应当位于接近公共绿地，便于接送幼儿的地段，服务半径不宜大于300米。托、幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物背风面,但其主要房间应满足冬至日不小于2小时的日照标准；活动场地应有不少于1/2的面积在标准建筑日照阴影线之外。

第十一条 用地建设强度指标应当依据控制性详细规划，并结合城市设计（规划策划方案）和专项规划的要求确定。编制控制性详细规划应当参照表2.3并结合周边环境和城市设计确定各类建设用地的建设总量。旧城改造区和城市新建区范围由城乡规划主管部门划定（详见附录3），历史文化名城保护范围内的建设容量指标按相关规划执行。

单独地块的独立建筑和具有特殊功能要求的独立地块建设项目，相关指标无法满足表2.3要求的，其相关指标根据实际情况论证后确定。

表2.3 建设容量指标控制表


类 别

城市新建区

旧城改造区


建筑密度

（%）

建筑系数

（%）

容积率

绿地率

（%）

建筑密度

(%)

容积率

绿地率

（%）


居住用地

低层住宅

≤40



≥1.2

≥35





≥25


多层住宅

≤30



≤2.0

≤30

≤2.0


高层住宅

≤25



≤2.5

≤25

≤3.0


商业用地

多低层

≤45



≤3.0

≥15

≤45

≤3.0

≥10


高层

≤40



≤4.0

≤45

≤5.0


商住混合用地



≤30



≤3.0

≥30

≤40

≤4.5

≥20


办公用地

多层

≤35



≤2.0

≥25

≤40

≤2.5

≥20


高层

≤30



≤4.0

≤40

≤4.0


工业用地





40-60

≥1.0

10-15








仓储用地





40-60

≥1.0

8-15








第十二条 建设项目应当遵循统一规划建设的原则，确因先期还建或者实现建设计划目标等需要分期实施的，在符合下列要求的情况下，统一规划后可分期实施建设：

（一）先期建设的计容建筑总面积不得超过已取得土地可建设量的50%；

（二）先期建设的各栋建筑应满足建筑退界、出入口开设等管控要求，并同时满足与周边区域现状建筑、规划建筑之间的间距、消防通道等相关要求；

（三）满足先期建设部分所需的社区公共服务用房、物业服务用房、体育健身设施、停车泊位及市政基础设施等相关配套要求，优先建设学校、幼儿园、养老等公共服务设施。

第十三条 同一建设单位取得相邻的两块或者多块用地，在符合下列要求的情况下，可统一规划建设：

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