图书内容简介

本书的写作历时十多年，与前两本书（《合同法原理与判例》《信托法原理与判例》）相比似乎有些难产，主要原因有二。其一，英国地产法有近千年历史，可谓源远流长，法律规则无疑随着经济发展和社会变迁而发生重大变革，许多法律术语一直沿用至今而内涵已几经变化。因此，确定一些术语的含义和中文译名就颇费周折，因为英国法官和法学家一般来说并不那么重视抽象的术语定义，法律术语的含义只有在具体案件里才有意义，而我们的法律术语大都有统一、抽象的定义和确定的含义，因此，为英美法律术语确定一个既能准确表达原意、又符合中文定义的译名，有时确有困难。虽然作者在写作过程中得益于与同事的反复讨论、比较，但书中对某些术语的译名可能仍不准确，诚请读者批评指正。其二，世纪之交英国地产法正处于重大变革，议会制定了一些新的法律，并相继对一些制定法（如土地登记法）进行重大修改，新的法律规定还需要制定配套制度加以完善，新规则的实施效果尚待时间检验，而且法院还没有很多机会就有关争议作出裁决，尚缺乏司法实践，因而法律规则还不够确定，相应章节的写作就需要等待一段时间。当然，勿庸讳言，作者的能力和精力有限，也是本书的写作进展迟缓的重要原因。

随着中国特色社会主义法律体系如期形成，总体上看我国政治、经济、社会各方面实现了有法可依，基本解决了长期存在的“无法可依”问题。今后，不断完善中国特色社会主义法律体系的主要任务，可能是更密切地结合经济社会生活的现实发展，制定更有针对性的法律规则或细则，立法工作的着重点可能需要从粗线条的原则性、框架性、制度性立法，转向法律制度的具体规范和细节，着力解决“有法难依”或者“有法可依、无法实施”的问题。就此而言，与立法相关的法学研究，可能也需要从基本原则之类的宏大叙事，逐渐转向能够更好地融入和指导社会生活、使法律能够真正实施的具体规则层面，更加注重具体法律规则的设计和完善，使法律能够落地生根，从纸面上的法律变成活的法律。
近些年来，伴随着《物法权》的制定，我国物权法律制度的理论研究取得了很大进展。不过，《物权法》的颁布实施，决不是我国物权（地产）法律制度研究的终点，只能是建立和完善规则意义上的物权法律制度的一个新起点。期望本书介绍的英国地产法律规则、规则的演变过程及其背后的实践发展和理论机理，能够对我们有所参考和借鉴。

图书目录

序言1
第一章地产法的基本概念与基本理念
第一节财产与土地
一、财产的含义与内容
二、财产的基本分类：动产与不动产
三、土地的定义与内涵
第二节土地保有制与法定地产权
一、土地保有制
二、地产权原则
第三节财产权益的基本特征
一、财产权益的强制实施性
二、财产权益的确定性要求
三、财产权益的可转让性与数量限制
四、财产权益的终止
第四节善意购买人与衡平法知情原则
一、善意购买人
二、衡平法知情原则
第二章土地权利与负担登记
第一节土地登记概述
一、1925年前的土地登记制度
二、1925年开始推行强制登记
三、2002年土地登记制度改革
第二节土地所有权登记
一、可登记的土地权利
二、土地所有权登记的程序和内容
三、无需登记的超级权益
第三节土地负担登记
一、可登记的土地负担
二、土地负担登记方法及存在的问题
三、登记的效力与未登记的后果
第四节登记错误的更正与补偿
一、登记错误的更正（rectification）
二、登记错误的补偿
第三章地产所有权与所有权资格
第一节地产所有权
一、所有权的含义与意义
二、所有权的内容
第二节所有权资格
一、所有权资格的相对性
二、所有权资格的取得
三、所有权资格的证明
四、勿施己无规则
第四章地产权的原始取得：时效占有
第一节时效占有简述
一、占有的重要性与时效占有的理由
二、时效占有与人权保护
第二节时效占有的构成要件
一、闯入者占有土地
二、占有必须是逆的
第三节时效占有的基本规则
一、未登记土地的时效占有：传统规则
二、登记土地的时效占有：《2002年土地登记法》
三、土地所有者阻止时效占有
第五章地产权的原始取得：购买土地
第一节土地交易过程概述
一、土地交易过程的两个阶段
二、土地交易的十个步骤
第二节签订合同
一、1989年前的旧规则
二、1989年后的新规则
三、签订合同的效力：转移衡平法权益
四、违反合同的救济
第三节地产权及土地负担的查询
一、登记土地的查询
二、未登记土地的查询
第六章地产共有
第一节地产共有的基本形式：共同共有与按份共有
一、共同共有的特征
二、按份共有的特征
三、共有关系的确认与法定信托
第二节衡平法共同共有的分割
一、衡平法共同共有可以分割和转换为按份共有
二、普通法分割方式
三、制定法分割：共有人送达书面通知
第三节共有人之间关系的平衡
一、共有人出售共有地产权
二、共有人占住土地
第七章小区共有：新型地产权
第一节小区共有的基本构架
一、小区共有概述
二、小区规约
三、小区管理公司
第二节共有小区的运作管理
一、小区费用预算
二、单元房屋的出租和出售
三、争议的解决
第三节小区共有的设立与终止
一、小区共有的设立
二、小区共有的终止
第八章土地信托
第一节土地信托概述
一、土地信托简史
二、土地信托的主要类型
第二节受托人
一、受托人的指定、辞任与解任
二、受托人的权力及其限制
三、受托人职能的委托代理
第三节受益人权利与第三人保护
一、受益人的权利
二、对第三人的保护
第九章共同居住者的住房权益
第一节已婚妇女的财产权益
一、英国妇女财产权简史
二、已婚妇女的住房权益
第二节同居伴侣、同性恋人的住房权益
一、同居伴侣的住房权益
二、同性恋者的财产权益
第三节共同居住者住房权益及其份额的确定
一、双方存在分享房屋的明示协议或共同意图
二、对购买住房的直接贡献：归复信托
三、当事人的间接贡献
第十章财产权禁止反悔
第一节财产权禁止反悔的起源和性质
一、财产权禁止反悔的起源和发展
二、财产权禁止反悔的性质
三、财产权禁止反悔与推定信托的关系
第二节财产权禁止反悔的构成要件
一、被告必须作出表示
二、原告信赖被告的表示
三、原告必须采取对自己不利的行动
四、不能成立财产权禁止反悔的情形
第三节财产权禁止反悔的救济
一、救济的自由裁量性质
二、以最小的衡平权实现公正
第十一章地役权
第一节地役权简述
一、常见的地役权
二、地役权的主要分类
第二节地役权的构成要件
一、地役权的基本构成要件
二、确立一项新地役权的其他要求
第三节地役权的创设和取得
一、通过契据创设地役权
二、时效取得地役权
第四节地役权的终止与救济
一、地役权的终止
二、地役权受到损害的救济
三、其他相关法律改革
第十二章限制性契诺
第一节限制性契诺的强制实施
一、受诺人出售土地：契诺的利益随着土地走
二、承诺人出售土地：契诺的负担在衡平法上随着土地走
三、契诺随着土地走的例外规则
第二节契诺的解除与违反契诺的救济
一、契诺的解除
二、违反契诺的救济
第十三章使用土地的许可
第一节许可的类型与特征
一、许可的类型
二、许可与租赁的区分
第二节许可的性质与强制实施
一、许可的性质
二、合同性许可的强制实施
三、其他类型许可的强制实施
第十四章地产租赁
第一节地产租赁概述
一、地产租赁的主要方式
二、租赁地产权
三、租赁成立的基本要素
第二节租赁的设立
一、授予法定租赁
二、衡平法租赁
三、租赁地产权及归复权的处分
第三节出租人与承租人的义务：租赁契诺
一、明示契诺
二、隐含契诺与常用契诺
第四节租赁契诺的强制实施与违反租赁契诺的救济
一、承租人的救济
二、出租人的救济
三、双方当事人的合同性救济
第五节租赁的终止
一、终止租赁的普通法规则
二、因解除租约而终止
三、终止租赁的其他特殊情形
主要参考文献