图书内容简介

2007年8月13日，在香山召开的全国律协外事工作会上见到王才亮律师，知其近作《反思：中国房地产制度与实践》脱稿并请我写一序言，欣然允诺。一是因为我与王律师是老朋友，十年前我们都是全国律协民事业务委员会的委员，这个委员会的专业研究之风至今很盛，硕果累累。二是我一直主张中国的律师在执业中不断提高理论水平，紧密关注国家的法治进程，律师不仅应当是业务高手，还应当是法学研究的专家。
王才亮律师的这本书前后写了两年，研究的对象是当前从上到下都关注的房价问题。这本书没有就房价谈房价，而是透过现象看本质，从房地产制度的层面上深入探讨房价问题的根源。
面对房地产价格狂涨虚高所造成的社会分配不公问题，党中央、国务院都给予了高度的重视，也是全国百姓最为关注的热点之一。中央对住房问题的重视，并不是始于今天。温家宝总理在2006年3月14日答记者问时曾强调，“我最觉得痛心的问题是在这三年的工作中，还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等问题解决得更好”。
在一个文明、法治社会中，住房是个人最基本的生存条件。离开了衣食住行，个人的基本生存权利就可能被剥夺。特别是在市场体制下，由于整个市场运作都是以货币来交换，而个人获得货币的能力、禀赋、知识与背景又是千差万别的，因此个人所获得的货币也会差别悬殊。而住房是个人一生中最昂贵的消费品，如果房价持续上涨，那么肯定会出现住房拥有的严重两极分化。无论是发达国家还是发展中国家，政府都会试图建立住房保障制度来保证人人有房住。也就是说为了保障每个人都有房子住，政府采取一些特殊的措施来帮助那些完全依靠市场解决住房有困难的群体。如住房公积金制度、经济适用房制度、公屋制度、廉租屋制度等。也就是说，住房保障制度主要是政府的事情，住房困难者可以由政府来解决。但是从我国的国情出发，无论是从市场的特性来说，还是从政府的财力而言，政府建立的住房保障体系对民众住房需求的满足都是十分有限的，多数民众所需要的住房还是需要通过市场的方式来解决，因此，房价的高低就决定了民众的生活条件能否得到改善，也成为我们的社会经济能否真正为民众发展之关键。
目前的房价快速上涨，也使得房地产投机炒作严重，这不仅使得许多民众居住条件不能改善，带来了许多严重的社会问题，而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起，使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。
构建和谐社会，是目前我国政治经济生活中的主要议题。但是构建和谐社会的最基本问题在哪里?国内民众最为关注的东西又是什么，以及目前最容易引起社会矛盾与利益冲突的问题是什么?本书指出，对于转轨时期的中国来说，与国内社会和谐相冲突的事情不少，而且许多问题也显而易见，但目前最为迫切、最容易引起社会矛盾与冲突的问题是国内房价的疯涨。近几年来，随着国内房地产市场快速发展，国内房价飙升，房价疯涨已经成了整个社会矛盾集中与容易激化的导火线。“居者有其屋”的权利是共产党人带领全国人民努力奋斗以追求的一项基本权利，这种权利应该公平地让所有的中华人民共和国公民一律平等地享有。如果我们的建筑工人辛辛苦苦建设起来的房子，不能满足大多数人的物质需求而只能满足少部分人的需求，那么，无论如何，我们不能认为这是一种公平和正义的社会现象。
正如王才亮律师所说的，希望他的这本书能为国家解决房地产价格狂涨虚高所造成的社会分配不公问题有所帮助。同时，也希望我们的同行们也能更多地关心房价等社会热点问题，为国家的长治久安、社会和谐作出中国律师的应有贡献。我想这也是我为此书写序的愿望之一。
于 宁
2007年8月18日
　　(序言作者为中华全国律师协会会长)

图书目录

问题篇：房价。究竟是否失调——
第一章中国的房价高低之争 3
一、北京与八国大城市之比较 3
二、从我们的工资收入想房价 11
三、从房屋的建造成本论房价 16
四、从房屋的“租售比”看房价 22
第二章房价失调的残酷现实 26
一、房价，边调边涨 26
二、房地产商囤积居奇 30
三、国家调控屡屡失效 36
第三章房价高涨的原因之争 66
一、土地供应紧张说 66
二、住房自有率太高说 ‘72
三、供求关系失调说 75
四、我的“制度失调说” 78
反思篇：制度，究竟失调何处——
第四章中国房地产市场概况 89
一、什么是房地产 89
二、土地与建筑物 9l
三、什么是房地产市场 92
四、什么是房地产业 93
五、中国房地产市场的历史 94
第五章 中国房地产法律制度 96
一、房地产法律制度的缘起 96
二、房地产法体系中各法的关系 105
三、房地产法的概念及调整对象 106
四、我国房地产法的体系 108
五、我国房地产法的原则 110
第六章房地产制度失调的基本特征 112
一、维护房地产业在国民经济中的支柱地位 112
二、维护地方政府对土地使用权的垄断地位 115
三、维护房地产商对房产的垄断地位 123
四、维护大房地产商对行业的垄断地位 127
第七章房地产制度失调的症结所在 131
一、立法程序亟待完善 131
二、土地制度出现倒退 136
三、产权登记制度的扩张 146
四、城市规划流于形式 154
五、违章建筑界定混乱 155
六、拆迁制度成为扰民之源 161
七、物业管理制度先天不足 162
八、房地产案件执法不公 167
九、开发商的话语权支持其垄断地位 168
十、荒谬的房屋预售与按揭制度 174
出路篇：我们，必须打破垄断——
第八章取消房地产业的支柱产业地位 187
一、房地产业为何成为支柱产业 187
二、“主导产业”与“支柱产业” 192
三、“支柱产业说”的理论基础 194
四、“支柱产业说”还能走多远 196
五、警惕房地产业泡沫的危害 199
第九章正视房地产制度失调的社会后果 203
一、所有拿工资收入的守法公民都买不起房 203
二、加大了城市居民的生活成本 216
三、导致国民经济结构的“跛脚” 218
四、就业难的问题无法回避 222
第十章重视我国工业化的进程 226
一、城市化并不是唯一的途径 226
二、重视农村的乡村企业发展 236
三、振兴装备制造业是必经之路 243
第十一章让我们一起来建设社会主义新农村 254
一、正确实施建设社会主义新农村的任务 254
二、建立真正符合中国国情的农村土地制度 258
三、改革、规范对农村集体土地的征收或征用制度 263
四、以“小产权房”为突破口，落实农村土地权益 268
五、稳定土地承包关系，保护农民的积极性 275
六、积极推进农村集体建设用地使用权上市流转 289
第十二章我们要科学地建设城市 296
一、应当扶持个人集资建房 296
二、应当支持单位建房 318
三、让民族文化延续 330
女人(后记) 357