图书内容简介

序
随着中国最近几十年的飞速发展，中国的土地立法也在不断发展。
市场所扮演的角色戏剧性地扩大，法律改革的目标变成创造新的激励机
制和促进增长。与此同时，增长进一步推动了法律改革。这一结果是一
个由实际需要驱动的渐进的法律改革过程。中国在过去二十年所积累的
与土地法律改革有关的经验是丰富的，并在国际上被认为是那些从计划
经济向市场经济转型的国家可供借鉴的重要渊源。
为什么土地法律是经济和社会发展过程的一个关键因素?这是因为
土地法律确认个人、团体和国家对最根本的资源，也就是土地的产权。
这些产权创造了对土地的保护和产出的激励机制。土地法律规定了与土
地有关的权利可以永久地或暂时地转让的情形和程序或用于担保取得贷
款的情形和程序，体现了国家对这些权利的限制，如对土地的使用进行
限制的规划制度，或者禁止土地在某些情形下转让的制度。如能反映谁
应当拥有土地产权这一根本概念，土地法律就会影响贫困和繁荣的发生
率。交易规则将影响土地利用的效率，并影响正在形成的土地分配
模式。
当本书在2005年第一次出版时，它是对中国法律这一关键领域进
行广泛理解的一个重要贡献。作者将其在当地土地管理部门的工作经
验、对不同于中国法律体制的国家的土地法律的接触以及作为执业律师
对其客户在中国进行投资提供法律服务的工作经验融会在本书中。本书
填补了一项重要空白：对土地法律这一关键而复杂的领域进行了合理有
序的介绍。本书对律师、经济学家和投资者同等重要。
土地立法的改革是一个持续不断的过程。本版由于2007年具有划
时代意义的《中华人民共和国物权法》的出台、进而导致中国物权制度
的重大变革而变得非常有必要。在多年的制订过程中，《物权法》就与
物权在中国经济中的适当角色有关的政策发展方面，巩固了其所取得的
重要的进展。
和第一版一样，本书的更新是任何考虑对中国境內企业投资的人或
为此类投资提供咨询的人必不可少的资源。
约翰．布鲁斯
国际土地和开发方案有限公司总裁
前世界银行高级法律顾问(土地法)

图书目录

目 录
第一章中国土地权属制度概述………………………………1 161
土地所有权……………………………………………………1 16l
土地使用权……………………………………………………3 163
土地用途管制…………………………………………………7 168
第二章 中国的房地产立法…………………………………9 170
宪法……………………………………………………………9 170
法律……………………………………………………………10 171
最高人民法院的司法解释……………………………………12 173
行政法规………………………………………………………13 174
地方性法规……………………………………………………14 176
部门规章………………………………………………………14 176
地方政府规章…………………………………………………17 181
第三章集体所有土地……………………………………………18 182
承包经营权……………………………………………………18 182
承包经营权的流转……………………………………………19 183
土地征用………………………………………………………21 186
集体建设用地的流转…………………………………………25 191
第四章 出让土地使用权……………………………………28 195
土地出让制度概述……………………………………………28 195
土地出让金的确定……………………………………………30 197
土地使用权出让的方式………………………………………3l 199
通过招标、拍卖、挂牌的方式取得土地使用权……………32 199
以协议方式取得土地使用权…………………………………34 202
土地使用权的转让……………………………………………35 204
第五章 划拨土地使用权…………………………………………4l 211
可以通过划拨方式取得土地使用权的几种情况……………41 211
通过划拨方式取得土地使用权的程序………………………43 213
划拨土地使用权的转让………………………………………43 214
划拨土地使用权的抵押………………………………………45 216
有关改制的国有企业的划拨土地使用权问题………………46 217
第六章 工业用地…………………………………………………49 220
工业用地出让价格的确定……………………………………50 221
工业用地控制指标……………………………………………51 223
以招标、拍卖或挂牌的方式取得工业用地的程序…………53 225
第七章 中国的土地储备制度……………………………………55 228
土地储备制度的定义…………………………………………55 228
土地储备范围…………………………………………………56 229
土地储备程序…………………………………………………58 23l
第八章 取得土地使用权用于房地产开发的程序………………60 234
土地一级开发…………………………………………………60 234
土地二级开发…………………………………………………62 237
第九章城市房屋拆迁……………………………………………64 239
拆迁参与各方…………………………………………………64 239
拆迁程序………………………………………………………65 241
补偿安置………………………………………………………67 242
政府对拆迁行为的管理……………………………………68 243
第十章 商品房的买卖……………………………………………70 247
外国人是否被允许购买商品房………………………………70 247
预售商品房的购买程序………………………………………7l 249
购买商品房之贷款……………………………………………75 255
对预售商品房进行尽职调查…………………………………77 257
对二手房进行尽职调查………………………………………81 262
第十一章 出租方和承租方………………………………………82 263
工地使用权租赁………………………………………………82 263
住宅和办公物业的租赁………………………………………83 265
第十二章 中国的不动产抵押……………………………………87 269
中国可以抵押的不动产………………………………………87 269
划拨土地使用权的抵押………………………………………89 27l
与抵押和抵押物业相关权益的转让…………………………90 272
登记……………………………………………………………90 273
抵押权的实现…………………………………………………92 275
优先权…………………………………………………………92 275
第十三章不动产登记……………………………………………94 278
土地权益之登记………………………………………………95 280
房屋权益之登记……………………………………………100 286
第十四章 外商投资企业取得土地使用权的方式……………102 288
外商投资企业取得土地使用权的方式……………………103 289
外方土地使用人和集体土地………………………………105 292
土地使用费…………………………………………………106 293
申请取得土地使用权的程序………………………………108 294
第十五章 外国投资者投资房地产的途径……………………109 296
一般原则……………………………………………………109 296
股权或资产的购买…………………………………………111 299
外国投资者并购中国境内企业……………………………112 300
外商投资企业股权转让……………………………………115 303
第十六章 外商投资房地产的法律尽职调查…………………116 305
对公司的法律尽职调查……………………………………118 308
对项目的法律尽职调查……………………………………122 313
第十七章 房地产税费…………………………………………125 317
营业税………………………………………………………125 317
城市维护建设税……………………………………………]26 318
教育费附加…………………………………………………]27 319
契税…………………………………………………………127 320
土地增值税…………………………………………………128 321
印花税………………………………………………………129 321
房产税………………………………………………………129 322
城市房地产税………………………………………………129 322
城镇土地使用税……………………………………………130 323
专项维修基金………………………………………………130 323
附录一：英汉房地产法律术语………………………………………132
附录二：中国不动产法律法规名称索引………………………………141
附录三：中国不动产网上资源………………………………………151

总324页