图书内容简介

岁月无声，转眼就到了这人间四月天，也到了《房地产法前沿》第二辑结稿
的时候。细想来，文债恐怕是天底下最难还的债。早就想对产权保险作一番研
究，出几篇像样子的文章，无奈琐事烦扰，一直等到今天，又恐怕是才疏学浅、
挂一漏万、要贻笑大方了。不过，那也是没办法的事，凡是新鲜事物(至少对眼
下之中国算是有点儿新鲜了)，总要有人拿出第一次尝尝“螃蟹”味道来的勇
气，房地产法研究中心在《前沿》第二辑里专辟一个栏目研究产权保险的问题．
也算是勇气可嘉，至于结果如何，留给大家评说．
研究产权保险的首要问题就是弄清楚产权保险的历史、法律结构、操作方式
和对中国的借鉴意义，这些基本问题在拙文“产权保险制度研究”里略微作了说
明，基于此我建议在中国适时引进产权保险制度。编者明白自己不是身处发明产
权保险制度的国度里，对于产权保险的理解多半是隔靴挠痒，不得要领。幸运的
是我们找到丁关国的Joyee Palomar教授，她帮我们解决了这个问题，慷慨地允许
编辑部把她的著述的前两章翻译成汉语，尽管过于专业的翻译对我们来说是一种
挑战，但是我们相信解丹丹、晋明、蒋筱晴翻译的了oyce P址omar教授的这两章经
常被引用的著述对于我们了解产权保险将是大有裨益的。“论积极建立我国产权
保险制度”一文主要从我国房地产产权存在静态和动态交易风险出发，得出产权
保险的私法自治理念正是我国分散、转移和消除产权风险的最佳途径。美国人追
溯产权保险的历史时，通常把Watson诉Muirbcad案看作是产权保险的缘起。香
港大学的博士研究生普丽芬不辞辛苦把该案件的“古式”英语文字翻译成汉语。
使我们得以了解该案的全貌。附录中，Philip A。Walden先生的“产权保险简介”
和Gene Shi先生的“交易保证简介”同样也被收录在产权保险的专辑里，前者
介绍了产权保险的概念、特性、保险范围以及其局限性；后者介绍了交易保证的
概念、历史、操作方法等。我们认为这两个来自产权保险的实际操作领域介绍性
质的文章能够让读者从实践层面了解产权保险和“交易保证”究竟为何物。“产
权保险问答”选自第一美国产权保险公司官方网站，是在美国被客户最经常问到
的问题，或许把这些问题翻译并出版有助于打消中国未来潜在客户由于对产权保
险的无知造成的恐惧。另外还有一直对房地产法研究中心慷慨支持的第一美国产
权保险公司提供的截至2006年其在全球范围內获得营业批准国家和地区的表格
和2006年第四季度各大产权保险公司的运营状况表格，编者相信读者可以从这
两个表格中嗅出产权保险行业的兴旺发达和激烈竞争的味道了。产权保险专题的
最后一个栏目是编辑部在编辑产权保险的过程中采用的“中英文对照表”，由解
丹丹整理，以求有助于进一步的学术研究。
中伦文德律师事务所主任陈文先生的“房地产项目转让法律问题研究”被收
录为本辑专业学术论文的第一篇，该文论及项目转让的概念、项目转让的成因
(资源的重新配置)、项目转让方式、外资收购、国有股以及其他潜在问题，对房
地产司法实践具有很强的指导意义。台湾地区中正大学法学博士生黄健彰的论文
“台湾不动产工作优先权的理论与实务”在梳理世界各国典型立法例的基础上，
就台湾地区不动产工作优先权的理论和实务进行了详尽的分析，对大陆地区的学
者了解台湾地区的立法和司法实践现状有颇多益处。中央财经大学方志平老师的
“论地产变动与房产变动的关系”，主要探讨了房产与地产在设立、变更以及消灭
三个方面存在的分离与结合关系，认为法律应该给予当事人在房地分离方面一定
的意思自治空间，一定程度地剥离地产变动与房产变动的关系，既有必要也有可
能。北京大学杨秋岭博士的“宅基地使用权取得的公法控制”认为农村宅基地使
用权取得，属于物权变动的范畴，但私法自治在这里大大弱化，公权力通过土地
利用总体规划和规定宅基地面积的标准来控制宅基地使用权的取得，公法控制有
政治历史原因，也有经济体制的原因，公法控制有其合理性的一面，但探讨公法
控制有无边界倒是本文的最终目的。现行法律法规的不健全造成外资金融机构为
中国资产证券化提供信托服务必须克服重重困难，吴迪的“外资金融机构提供资
产证券化信托服务的法律障碍及其对策”一文试图解决这个问题，以美国资产证
券化信托服务市场为样本，分析指出外资金融机构在该领域拥有成本、人才、技
术等三方面的独特优势，分析比较了若干种外资金融机构为中国证券化市场提供
信托服务的途径，并且在尊重现存法律法规相关规定和充分考量实际商业运营成
本的前提下，排除了几种不可行的模式，提出并推荐了外资以部分信托业务分包
模式进入中国市场的独到观点。高永华的“美国日本住房贷款信用补充制度对我
国房地产法律制度的启示”主要研究我国住房贷款信用补充制度的构建问题，认
为有效的信用补充制度是解决我国中低收入人群住房保障问题的一条有效途径，
政府性信用补充机构的参与和信用补充机制的制度化，是解决我国个人购房者信
用不足问题的关键。
法苑杂议栏目里收录了清华大学姜朋老师的杂文“出了南门往北走”，语言
泼辣、形象、生动，委实戏谑了“购买新建商品房办理抵押贷款”一把，清新之
风跃然纸上。任秀娟女士的“有关产权证一一探讨司法解释申的产权条款”从房
地产资深职业人的角度分析现行产权证办理过程中存在的难以操作的问题，提出
了修改相应司法解释的中肯建议。名家访谈栏目中，编辑部特意采访丁关国教授
派特里克。鲁道夫，他是美国著名的房地产专家，又在中国活跃多年，相信其关
于中国房地产的言论能达到“旁观者清”的效果。

图书目录

编者按语………………………………………………………………(1)
产权保险专题
产权保险制度研究………………………………………………………………(3)
房地产产权保险一一这种美国产物在中国适用吗?…………………………(16)
论积极建立我国产权保险制度…………………………………………………(71)
Watson诉Muirhead案判决……………………………………………………(84)
学术论文
房地产项目转让法律问题研究…………………………………………………(93)
台湾不动产工作优先权的理论与实务………………………………………(101)
论地产变动与房产变动的关系………………………………………………(119)
宅基地使用权取得的公法控制………………………………………………(148)
外资金融机构提供资产证券化信托服务的法律障碍及其对策……………(159)
美国日本住房贷款信用补充制度对我国房地产法律制度的启示…………(179)
法苑杂议
出了南门往北走………………………………………………………………(211)
有关产权证一一探讨司法解释中的产权条款………………………………(215)
名家访谈
派特里克。鲁道夫教授访谈…………………………………………………(223)
附录
产权保险简介…………………………………………………………………(271)
交易保证简介…………………………………………………………………(275)
产权保险问答…………………………………………………………………(278)
DIAGRAM：APPROVED COUNTRIES…………………………………………(282)
Family／Company Summary ……………………………………………………(285)
产权保险核心词汇中英文对照表……………………………………………(291)
编者手记
为了房地产法…………………………………………………………………(295)
<房地产法前沿>引征体例………………………………………(298)
<房地产法前沿)约稿……………………………………………(302)