图书内容简介

序 言
有人说，法律是整个社会的游戏规则，又是律师为客户服务
的工具。然而，在刚刚过去的二十多年中，在中国经济增长中承
载量巨大的房地产业，违反游戏规则的行为很多，而相关的法律
法规又远远不够。这带给律师严峻的考验，就是在这样一个时代
里，中国的一代律师忍辱负重，克服重重困难，主动参与，调整各
方利益关系，促进房地产业这一国民经济重要产业的健康发展。
近现代律师业发展史告诉我们，律师最适合的土壤是民主法
制健全的社会，律师的天堂是法律至上的国家。当法律成为公民
信奉的行为准则，成为国家首先遵守的准则时，律师才会成为一
种理想的职业。抚今追昔，有辉煌也有曲折；掩卷静思，有光明也
有晦暗，中国律师在崎岖的道路上走过，也在充满希望的道路上
走过，正面临着严峻考验和发展机遇。
我所在的律师事务所较早介入房地产专业法律服务，二十多
年来，面对当事人期望的目光，我经常在思索中夜不能寐，在法律
策划中寻找答案，在维护当事人权益的过程中体验奋斗的喜悦。
在前不久出版的《境界：律师策划》一书中，我提出了“法律策
划是律师职业精神的最高境界”的观点，引起广大律师同行的热
切关注。在本书中，我将回顾二十多年来在房地产领域提供专业
法律服务的过程，从中精选了几个典型的案例，期许对我的同行，
尤其是对青年律师有些启发和帮助。
我认为，律师熟知法律条文，仅仅是作为一个合格律师的初
级阶段。一个专业的律师应能在有限的材料里面，找到最好的解
决方案，能够以自己的法律知识和智慧谋略，把握实际问题的核
心，维护当事人的权益。所以，在本书的写作上，我力求突破目前
许多法律类图书单纯法律法规汇编或案例选编的模式，把案例、
策划分析、法规融为一体，着重探索律师在接受委托后，如何运用
策划思想处理委托事项、化解现有矛盾、解决现实纠纷或预防可
能的新纠纷。在每个章节中，我以案件代理中的律师策划分析为
重点，分析律师代理房地产类案件的做法和策划思想。
律师职业是一门实践的艺术，律师要善于将法律及其法律文
化的精神转换成为国家、社会和当事人服务的技能，而不只是纸
上谈兵，律师所担负的职责是要将法律精神变成物质(即用以解
决社会矛盾的工具)，要在法治精神、法律法规与人们所面对的法
律纠纷、实际生活之间搭起一座桥梁。
在这本书中，我将所思所想告诉读者，但我自己明白，这些思
考来自我自己的特定视角，我诚挚地欢迎您提出宝贵的意见。
程根球
2006年11月18日于广州
共265页

图书目录

序言 1
上篇：典型案例律师策划解码
第1章一个华侨投资者的漫漫诉讼之路——大整合策划，奇门做局战胜对手 3
在一次投资建筑工程过程中，我的当事人因为受骗多给付了建筑公司100万元．由此引发了与该公司的建设工程施工舍同纠纷案。
这本来是一起是非黑白一目了然的简单案件，但是却历时四年，其中艰辛难以言表。四年后，身心俱疲的我们终于收到××市中级人民法院作出的终审判决书：事实终于被还以本来面目——我们胜诉了!
第2章一份起草了一年的土地交易合同——从一个卖鱼的故事谈起 40
这一份土地买卖交易合同，是我执业20多年来花力气最大、耗费心血最多的一份舍同，前前后后修改数十次，耗时一年多，为我的当事人减少损失1000多万元。
第3章一起商品房预售合同纠纷案——见微知著，于细节处显真力 48
以查明全案的事实，这时就只能凭片面的事实来判决。就像现代人难以见到真正的恐龙，只能凭一个个侧面来构想它的形象，作出整体判断一样。这就是“以偏概全”、“见微知著”的道理。
第4章一宗拿不出证据的装饰工程纠纷案——法庭上：证据呢?证据在哪里? 10s
原告把握住被告急于在广交会前完工的心态，以停工相要挟．迫使被告接受增加工程量90万元。被告无奈之下，与原告签订了一份补充协议后，第三天整个装修工程即竣工验收。原告把被告的退让当成了软弱可欺，竟凭空捏造出近150万元的所谓工程款，企图获取更多的不当得利。
下篇：房地产的律师策划实务
第5章房地产商标保护的律师策划——陷入“败诉困境”，只怪没有实施法律保护 13l
“香榭里CHAMPSELYSEES”、“四季花城”、“东海花园”、“天骄花园”……一个个名牌楼盘侵犯商标专用权案，开发商都败诉了。房地产商标权人的维权行为不尽如人意，似乎已陷入了莫名其妙的“败诉困境”，那么究竟是什幺原因呢?
第6章建筑施工结算纠纷与律师策划——钱收不回来，都是合同惹的祸 146
某建筑施工公司接了一个基础工程项目，数亿元标的。开发商是一家外资企业，所有合同文本是外商提供的。合同约定工程款只支付到30％，余款支付前提为：甲方签署验收确认书，并被质监部门评为优良工程之后支付。由于种种原因，工程验收未达到优良，甲方即以合同约定为依据，拒付70％的工程款……
第7章 房地产销售市场的律师策划——不怪你不明白，因为房产交易太复杂 167
家住番禺的王先生为了孩子读书而急于购房，由于没有事前做好防范，到了弦子开学的日期，购买的房子还无法八住。曼让他尴尬的是，他们原来的房子已经出售，一家人最后无家可归。
第8章商业地产投资的律师策划——不要流泪，你的承诺缺少法律风险防范208
他首创造了一套备受推崇的商业模式，被视为中国房地产界的一匹黑马。可是，却背着沉重骂名，在看守所里痛苦地度过了2006年的新年。
第9章律师策划在房地产开发中的全程服务——悔之晚矣，当初就该请律师226
开发是一种艺术，它是一种非常复杂且具有创造性的活动。
房地产开发需要很多土地、金融、法律方面的专业知识，还需要建立在这些知识基础之上的灵活机智的律师策划手段。
第10章物业管理纠纷与律师策划——今夜无眠，因为小区太不宁静244
我国物业管理纠纷不仅有数量上升的趋势，而且矛盾冲突也有所升级。停水断电、乱收费、侵占和挪用维修基金等现象比比皆是，还出现了保安打业主、业主集体上访等一系列的极端事件。
后记 264