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目 录

商品房质量问题的基础知识 1
1．1出了质量问题找谁 1
参与商品房建设和销售的各方／2 如何搜索斤发商
信息／4
1．2为什么会有质量问题 ． 5
商品房建设全程／5 可能导致商品房质量问题的各
种行为／6
1．3商品房常见质量问题 9
基础知识：主体结构／9 基础知识：结构形式／10 商
品房常见质量问题／1 1 屋顶／1 2 墙壁／1 2 楼
板／1 2基础与地基／1 2
1．4商品房质量问题通常解决方法 1 3
质量问题解决流程／1 3 解决商品房质量问题的几点
建议14 我国与房屋质量有关的规范／1 5
1．5彻底解决商品房质量问题——性能协议 1 7
为什么不满足约定的性能就是质量问题／17 完善的
性能约定／20 本节附录1：商品房的性能表示法(建
议稿)／22 本节附录2：商品房性能约定实例／24
本节附录3：商品房性能评价方法／28
1．6地段还是质量——商品房价值的评价方法 29
建筑物生命周期总消费公式／31
商品房裂缝问题 33
2．1典型实例介绍 33
案例1／33 案例2／34 案例3／35案例4／36
2．2混凝土是水做的 39
2．3一拉就裂的混凝土 42
2．4混凝土自己会收缩 44
2．5收缩也会产生裂缝 45
2．6热胀冷缩：混凝土开裂的一大原因 51
混凝土内部约束导致的温度裂缝／51 混凝土外部约
束导致的温度裂缝／53 混凝土受热膨胀导致的温
度裂缝／53
2．7混凝土产生裂缝的原因有好多 55
混凝土开裂的多种原因／55 地基不均匀沉降
导致的裂缝／56 碱骨料反应裂缝和钢筋锈蚀
引起的裂缝／57 阳台开裂／57
2．8商品房常见裂缝鉴别方法 59
地板(天花板)上的裂缝／60墙上的裂缝／63
2．9实事求是地解决商品房裂缝问题 65
业主处理裂缝问题流程／66 混凝土裂缝的修补措
施／67正确对待裂缝／68
商品房渗漏问题 69
3．1典型实例介绍 69
案例1 过了保修期，维修费用没有着落／70 案例
2墙面、窗户漏雨，无法彻底解决／71 案例3 屋
顶墙壁漏雨原因说法不一／72 案例4 反复修理不
能解决／72 案例5 窗户漏雨，维修解决／73 案
例6漏雨要找施工单位／74
3．2商品房渗漏问题技术解析 75
为什么会漏雨?／75 预防漏雨的有效方法／77 漏
雨问题很难根治／80 室内漏水／81
3．3商品房渗漏问题解决办法 82
可以要求开发商退房／82 对付漏雨问题几点建
议83
商品房保温与结露问题 85
4．1结露问题典型实例介绍 85
问题发现85业主行动／86
4．2结露问题技术解析和解决办法 88
结露成因／88结露的危害／91 结露问题的解决办
法／91
4．3商品房隔热保温的技术解析 92
隔热保温技术与节能住宅／92 隔热保温技术如何
节能／94 正确选择商品房的保温隔热方式／96
商品房隔音问题 98
5．1典型实例介绍 99
案例1 外界噪音无法忍受／99 案例2 室内楼板
隔音不好／100
5．2噪音从何而来? 100
音源和传播／101 商品房常见噪音问题自身原因：
隔墙、楼板和下7k管／104
5．3阻隔噪音常规武器：墙壁和楼板 105
墙壁的隔音／105楼板的隔音／106
5．4购房前的噪音知识课 107
噪音的危害／108 购买房屋时应注意避开环境噪音
来源／108 环境噪音问题事后很难解决／1 10
6 I商品房空气污染问题 112
6．1典型实例介绍 112
案例1 污染源于外部／1 1 3 案例2 污染源于室
内／1 14
6．2空气污染技术解析 115
空气污染来源／1 1 5 常见空气污染物质及其危
害／1 1 6 空气污染国家标准／1 1 8
6．3室内空气污染问题的解决方法 120
商品房空气污染来源／120 商品房空气污染问题自
觉症状检查表／121
7 商品房抗震性能问题 123
7．1典型实例介绍 123
案例1 震惊日本全国的耐震伪造公寓案／123 案
例2 施工质量导致抗震问题／1 27 案例3 设计
问题／1 28
7．2商品房抗震技术解析 132
地震及地震灾害基本知识／132 历史上的地震灾
害／1 35 如何保证商品房抗震性能／1 37 与抗震质
量有关的常见施工问题／1 39
7．3如何应对商品房抗震质量问题 140
如何选择抗震性能好的房屋／141 购房时如何确定
房屋抗震性能／144 购房后能做点什么／145 发生
地震时的自救／146
商品房面积问题 149
8．1典型实例介绍 149
案例1 加公摊面积减使用面移】√149 案例2 实际
面积比合同面积小／1 50 案例3 面积差异过大导
致退房／1 50 案例4 不同的面积测绘结果／1 51
8．2面积纠纷的各种表现形式 1 52
8．3明确几个面积概念 153
建筑面积、使用面积和公摊面积的关系／1 53 建筑面
积和使用面积／1 53 公摊面积／1 53 预售面
积1 54真实面积1 54测绘面积1 55
8．4房屋面积与购房付款 1 55
8．5商品房面积纠纷解决办法 1 58
商品房其他质量问题 160
9．1楼板过薄典型实例介绍 160
9．2电梯问题典型实例介绍 162
电梯产权／162 电梯设置／163 电梯安全／165
电梯维护／167
商品房的社区规划问题 170
10．1交通以及配套设施问题 171
郁闷表现171郁闷原因／172
1 O．2绿化问题 1 73
郁闷表现173 郁闷原r大1／175
1 O．3周边污染问题
案例1 交通噪音污染严重／176 案例2 高强度
的辐射污染／176案例3地铁高速往来不断，业
主状告噪音污染／1 78
10．4社区配套生活设施问题
1 O．5采光问题
10．6住宅使用用途问题
附录
附录一全书图片索引
附录二全书表格索引
附录三《住宅设计规范》
[GB50096—1999(2003年版)]
附录四 购房者常用网址
附录五裂缝宽度测量尺
后记