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目 录
第一篇选房篇
选房第一原则——寻找符合购房目的与预算的楼盘 3
1．1明确购房目的——购房有底 4
住家以舒适为主／4过渡以价格为主／5 投资以区
位为主／5商用以人气为主／6
1．2做好购房预算——花钱有数 6
确定可支配投／／6 了解购房费用构成／7财务平
衡表／9
1·3了解房屋种类 1 0
附录1．1 房产概念／14
附录1．2房屋术语小词：典／18
给你一双慧眼——如何分辨选房信息 27
2．1看待房产广告的“一定之规" 27
房产广告的主要问题——虚假承诺／27 为什么不良
开发商不怕做虚假承诺／29如何识别和防范虚假承
诺／31
2·2售楼书 34
售楼书内容解析／34售楼书的法律性质／36
2·3沙盘 3 7
沙盘陷阱／37沙盘业的运作／38怎么看沙盘／39
2．4样板房 40
样板房的学问／40法律的规制与开发商的规避／42
怎么看样板房——看、量、问、记、签／42
提示：装修莫学样板房／43
链接：贪便宜买下样板房。入住后问题多／44
选房衡量因素 45
3．1期房与现房 45
预售制度下需要注意的特殊风险／45
3．2房屋价格 · 47
各种价格概念／47房屋价格的比较／48
3．3付款方式 48
一次性付款／48分期付款49按揭付款／49公积
金贷款／50 ‘
3．4面积 50
面积多大为好?／50 销售面积怎么来的?／51
3．5户型 53
居室／53 功能配置54朝向／56
3．6楼层 56
楼层的居住差别／56楼层的价格差别／58
3．7地段交通 60
地段还是交通?／60一般性建议62
3．8配套设施 64
配套设施指哪些?／64衡量理念：把握必需 勿求
完美／65
链结．小区配套设施合同未定．判决房产公司违约／69
3．9社区环境 7C
住宅环境性能的评定包括什么内容?／70 用地的合
理性70绿似71
提示：土地的过去／73
3．1 O开发商
衡量开发商看什么／74
查询：如何判断开发商的实力?／76
第二篇购房篇
购房全流程 81
1．1期房、现房和准现房 81
第一个关键时点：获得销售许可证82 第二个关键
时点：楼盘竣工／82 第三个关键时点：办理初始登
记／83
1．2期房购买全流程 84
1．3现房购买全流程 84
认购 86
2．1别被《认购书》套牢 86
2．2下套利器之一：定金 87
2．3下套利器之二：“没收"条款 88
2．4防止被套牢的9条军规 89
2．5直接转化为《购房合同》的《认购书》 91
2．6“小定"与“大定’’ 92
2．7 VlP卡与“认筹" 93
2．8内部认购的风险 93
2．9签订《认购书》之前应该审查的文件 95
《国有土地使用权证》／96 《建设工程规划许可
证》／98《建设用地规划许可证》／99《建设工程开
工许可证》／103 《商品房预售许可证》／105《企业
法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》／1 07
2．10《认购书》的主要条款 109
I 3 l签订合同 1 1 2
3．1弄清楚签合同的人 1 1 2
买受人——购房~．／112 出卖人——开发商／112
代理JL／113投资商、发展商和承建商／114
3．2广告、沙盘、楼书、样板间与购房合同 1 1 5
3．3签约前应当审查的文件 1 1 7
3．4合同范本 。 1 1 7
范本并非不能改／1 1 7 范本的具体内容需要细
化／118仔细阅读范本的每一个条文再签字／118
不清楚的地方可以要求开发商予以解释／118对自
己不利的地方要力争修改／118事先准备一份《示范
文本》／1 1 9
3．5补充协议 1 1 9
3．6避免模糊约定 1 1 9
3．7难以生效的合同 1 20
无效的《购房合同》／1 20 《购房合同》无效的后
果／121 可撤销的《购房合同》／121
3．8解除合同的权利 1 22
约定解除／1 22 法定解除／1 22 解除权行使的期
限／1 23 解除权的行使方法／1 23 合同解除的后
果／1 23
提示：别忘记解除《贷款合同》和《保险合同》／124
3·9如何追究开发商的违约责任 124
最彻底的办法：退房／124 最坚决的办法：继续履
干亍／1 24最无奈的办法：修理、改进／1 25 最万用的
办法：索贝音／1 25 不能追究责任的情况：不可
抗力／126
3·10不要忽视合同附件 126
3·11谁先签字 1 27
3·1 2网上签约 1 28
网上公布的5种信息／1 28网上签约后户主不能随
意改／129合同原f牛／129 开发商违规行为将公
示／129网上签约流程129
合同备案 1 3 1
4·1备案与《购房合同》的效力 131
合同约定“自备案之日起生效”的／1 31 合同没有约
定“自备案之日起生效”的／132
提示：不办理合同备案可能为“一房二卖’’创造条件／132
4·2备案谁来办7． 1 33
4．_3网上备案 1 33
网上备案的网~L／133 网上备案的程序／133
申请贷款 1 34
5·1谁来办理贷款手续 134
5·2贷款银行的选取 1 34
5·3房贷新产品的选择 134
双周供／135接力贷／135固定利率贷款／135
5．4商业贷款 1 36
贷款条件136贷款全程／137贷款担保／138
5．5公积金贷款 1 40
贷款条f牛／140 办理公积金贷款的难点／141 贷款
全程／142
5．6组合贷款 1 43
注意事项／144贷款全程／144
6 l办理保险 1 46
谁来办理保险手续?／146 是否可以不投保?／146 保
险公司的选取／147保费缴纳基数应当扣除首付款／147
投保时一次性缴清保险费／147别忘了为“自己”的房子
上保险／147
l 7 1购房全程相关部门一览 1 48
开发商／148销售公司／148土地管理部门／149 房屋
交易管理部门／149规划部门／150建设部门／150 产
权登记部门／1 51 税务部门／1 52商业银行／1 52住房公
积金管理中心／1 52住房贷款担保中心／1 53 价格评估
机构／1 54保险公司／1 54 物业公司／1 54 小区办／1 55
律师事务所／1 55
附录2．1 《北京市商品房认购书》范本 1 56
附录2．2《北京市商品房现房买卖合同》范本 1 61
附录2．3 《北京市商品房预售合同》范本 1 77
附录2．4《中国建设银行商业贷款规定》及注意事项 1 98
附录2．5《中国建设银行个人住房公积金贷款规定》 203
附录2．6《中国太平洋保险公司房屋按揭保险条款》206
附录2．7《中国太平洋保险公司购房贷款借贷者人身保险条款》 209
第三篇收房篇
什么是收房 21 5
收房时需要做的事情／21 6
为什么要收房 21 7
谁来帮我收房 21 8
验房需要的知识与技能／21 8解决方案／2l 9
收房的流程 220
4．1未竣工楼盘(期房，不含准现房的)收房流程 221
现实的收房流程221 理想的收房流程／222 现实
收房流程对购房者的不利之处与应对方法／223
4．2已竣工楼盘(现房、准现房)收房流程 226
现实的收房流程／226理想的收房流程／227现实
收房流程对购房者的不利之处与应对方法／227
收房过程需要携带、查验、签署和留存的文件 228
5．1需要携带的文件 228
《购房合同》／228《入住通知书》及《收楼须知》／228
身份证件／228《房屋面积构成表》／229《购房全程
税费一览表》／229
5．2需要查验的文件 230

《建筑工程竣工备案表》／230 《房屋土地测绘技术
报告书》／232房屋没计图纸232
5．3需要签署的文件 23 2
《验收交接单》／232《住宅钥匙收到书》／233
5．4应当留存的文件 234
房屋质量保证书／234 《住宅工程质量分户验收
表》／238住宅使用说明书／24] 管线分布竣工图
(水、强电、弱电、结构)／245 各种缴费凭证、交款收
据、纳税凭证 245 《前期物业合同》和《业主公
约》／246
1 6 1验收房屋的方法 247
6．1验收房屋很重要 247
即使“一户一验”，也要重视验收／247 即使是现房、
准现房，也要重视验收／247
6．2验收房屋需要携带的工具248
6．3验收的步骤 248
整体验收／248 面积验收／249 室内工程与配套设
施验收／249装修验收／249
提示：建议收房时间／250
I 7 l收房过程中可能遇到的rE．类问题与对策 251
7．1问题处理方法一览 251
协商／251对峙／251坚持／251集体行动／252投
诉／252诉讼／252仲裁／252解约(解除合
同)／253索赔／253弃树253拒付房款／253
提示：银行按揭贷款条件下。不要使用停止还贷的方式“制裁”

升友两／254
7·2常见问题 255
延期交房问题／255 面积误差问题257 房屋质量
问题／258
7．3集体收房 260
集体收房的好处／260集体收房两大守则／261
收房中的物业管理问题 263
8·1前期物业管理与前期物业合同 263
8·2《前期物业合同》与收房 263
签订《前期物业合同》不是交钥匙的前提条件／264
《前期物业合同》的内容可以修改／264
8·3前期物业公司应当具备必要的资质 264
查询：如何查询物业公司资质?／266
8·4前期物业公司应当通过招标投标的方式选聘 266
8．5不能一次性缴纳多年的前期物业费 268
6费用代收要有规矩 269
收房过程中的税费 270
9·1公共维修基金 270
物业公司代收公共维修基金有风险／271 缴纳公共
维修基金后，不需要再缴纳大、中修费／272
9·2契税 272
前期物业公司无权代收契税／272 委托物业公司代
交有风险／274
9·3产权代办费 274
9·4有线电视报装费、电话初装费等 276

9．5物业管理费 277
附录3．1：《前期物业管理服务合同》(示范文本) 278
第四篇产权证办理篇
I 1 为什么要办产权证 293
1．1我国的房产权属登记制度 293
1．2不办产权证的风险294
1．3产权的用途 298
产权获取全程：从开发商到购房者299
2．1产权获取第一步：开发商获取国有土地使用权299
2．2产权获取第二步：初始登记(大确权) 300
2．3产权获取第三步：通过转移登记将大产权分割给
购房人 301
产权证=土地使用权证+房屋所有权证 302
3．1采用两证分离方式的地区 302
加00年版《房屋所有权证》／303 尚未颁发《国有
土地使用权证》的地区／305
3．2采用“两证合一’’方式的地区 306
《房地产权证》的“模样”／306
I 4 l办理产权证的流程和费用 3 1 o
4．1委托开发商或代理公司办理 310
适用条件310办理流程一／311 办理流程二／313
4．2自己办理 3 1 5
适用条~-~-／31 5办理流程／315
1 5 1房贷结束如何拿回房产证 3扣
5．1产权证的流转历程 3 20
5．2领回产权证的三种情况 321
第一种情况：从银行手中取回／321 第二种情况：办
理撤销(涂销)抵押登记／321 第三种情况：从开发商
处取回／322
t 6 1产权证常见纠纷及解决 3 23
6．1无法办理或长期得不到产权证的1 8种情况 323
6．2应对方法 324
开发商原因造成的／324 购房者本身原因造成
的／329产权证办理部门原因造成的／330代办人
员原因造成的／330
附录：
附录一：看房日志 333
附录二：相关企业信息查询方法 337
附录三：各地房地产交易管理网站 340
附录四：各地房地产相关部门网站 342
附录五：各地建设部门联系方式 345
附录六：主要商业银行和保险公司网站 350
附录七：各地住房公积金网站 351
附录八：常用购房信息网站 356
附录九：房屋面积构成表 357
附录十：房屋验收检验项目表 358
附录十一：购房全程税费一览表 361
附录十二：全书图表索引 364

共365页