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前言
一、编著本书的背景
北京市2008年奥运会的即将召开、上海2010年世博会的即将举办以及广
州申办2010年亚运会的成功，掀起了神州大地的建设高潮，极大地推动了中国
房地产业的发展。房地产业已经成为了国民经济发展的支柱产业，近几年更是
获得了高速发展。根据国家统计局和国家信息中心的有关资料，2004年全国房
地产开发投资总额达13158．25亿元，房地产投资额在全社会固定资产投资中
所占比重处于历史的最高位。 ，
房地产业蓬勃发展的态势，对国民经济与社会发展的影响也在日益扩大，
国家相应的管理与调控也在加强。2005年5月9日国务院办公厅转发的七部
委的文件《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的
通知》，就对众多房地产开发企业产生了很大的影响。整个房地产业在经历了
前些年高速、无序的发展之后，正在走向平稳、有序的发展。从长远来说，企业
的建设与项目的运作，更加需要规范发展、依法行事，已渐成房地产业的主流共
识，这也是节省经营成本的一大法门。近些年，一些房地产开发企业因为规划
不合理甚至不合法，对房屋拆迁纠纷、房屋买卖纠纷甚至是物业管理纠纷处理
不当而严重影响了商誉并因此蒙受了巨大损失，就是明证。因此，熟练地把握
房地产开发建设的各项法律程序与办事流程，对于房地产的开发、建设与经营
是极为重要的。
随着房地产业的迅速发展，一部分房地产开发企业迅速壮大起来，不再满
足于一城一地而是展开了广泛的跨地区建设，更加需要了解(主营地以外)各地
的相关规定。而对于众多中小房地产开发企业而言，虽然无须考虑到外面去攻
城略地，但是如何熟练地掌握本区域的各项法律法规及办事流程，也是二件对
企业发展而言很重大的事情。
房地产业的发展，推动了房地产法律服务的发展，据业内人士透露，房地产
法律服务收费已占到所有律师服务费将近60％。房地产业法律服务，已经成为
了众多律师的主营业务甚至是专营业务。精确地掌握各项法律法规的要义、熟
练地把握各项法律操作流程，是这些律师孜孜以求的职业目标。许多房地产律
师尤其是有跨区域业务的律师以及接触房地产法律业务不久的律师，常常为房

地产法律的繁多与复杂而伤神，尤其是房地产法律的频繁修订与变更更是让人
头疼不已(主要是有些地方规定变更过于频繁)。笔者执业之初就有很深的感
触，有时候为了一个小问题，查阅相关规定竟然占去了提供法律服务的一多半
时间。而很多律师同仁亦与我心有戚戚焉。
因此，如果能够编撰一本解决上述问题的工具书——既能对房地产的法律
法规进行分门别类的归纳，提供按图索骥的索引，又能对房地产开发建设各项
法律流程、操作实务与税费交纳进行详细、专业讲解，对于众多从事房地产开
发、建设、经营特别是从事房地产法律服务的朋友们一定有莫大的帮助。这便
成了作者编著本书的初衷。
二、本书编著的体例与内容
编著本书的目的是立足于京、沪、粤、渝等房地产业较为发达的城市与地
区，面向全国。因此，本书在体例与内容的安排上也是充分围绕这一点进行编
写工作的。
． 1．体例编排
本书以房地产开发建设的各项办事流程为主线，充分考虑实务操作的特
点，按照办事流程的需要设计体例。
首先，为了让读者从宏观上能够对房地产开发建设中几项主要的综合法律
流程有整体的把握，本书特别在每项综合法律流程前设计了专门的示意图，并
进行讲解。这些综合法律流程有：房地产开发公司的设立、房地产开发公司与
其他参与房地产开发经营有关机构的资质管理、房地产开发项目的立项和可行
性研究、房地产开发项目的规划设计和市政配套建设、房地产开发项目土地使
用权的取得、房地产开发项目的拆迁安置、房地产开发项目的商品房销售及经
营管理、房地产开发项目的物业管理、经济适用住房的开发经营管理、房地产开
发经营过程的税费交纳。每项综合法律流程独立成章，在每项综合法律流程
下，按照内容的特点与独立性又进行了分类，章下面为节，基本上每节就是一个
完整的法律流程，然后在节下面，就每节的法律流程所包含的法律程序进行介
绍与讲解。一个完整的法律程序一般是按照以下几项主要内容来编排的：程序
名称、行政主管部门、(办事)相关主体、申报事项、申报内容、申报文件，程序有
特别规定的一般在后面还有注意事项与补充事项。另外，由于房地产开发建设
过程中，税费交纳也是非常重要的一环，因此，本书将房地产开发建设过程涉及
的所有税费变成独立一章，各综合法律流程所涉及的税费自成一节，并按税费
名称、税费内容、纳税(费)环节、收取标准、相关规定、法律依据的格式进行详细
解释和阐述，特别值得一提的是，该章对税费的交纳标准设计了大量的图表方

便读者查阅与比较。另外，为了阐述上的简洁明了，本书只在每节(即每个完整
的法律流程后面)附上每个法律程序所涉及的法律法规的目录。
2．内容安排
按照房地产开发项目的开发、建设与经营流程来编排本书的内容。一般来
说，房地产开发项目的运作与经营包括以下几个环节：(1)房地产开发公司的设
立及相关开发经营机构的资质管理；(2)房地产开发项目的立项和可行性研究、
规划设计和市政配套建设；(3)房地产开发项目土地使用权的取得、房地产开发
项目的拆迁安置；(4)房地产开发项目的招标投标、施工建设与竣工验收；(5)房
地产开发项目的商品房销售及物业管理；(6)特殊房地产开发项目：经济适用住
房；(7)税费交约。除应出版社之约，有关房地产建设流程的内容将纳入另一本
著作《建设工程全流程法律详解》一书，本书不再涉及外，本书的内容安排正是
严格按照房地产开发建设整个流程来设计编排。为了突出本书的实务性与可
操作性，作者以全国适用的中央法规为基础，依托业务最为熟悉的北京房地产
开发的相关操作程序为主线，结合上海(东)、广东(南)、重庆(西)、北京(北)不
同地域代表的办事流程为比较和补充，加深读者对房地产实务操作的理解与记
忆。
本书本着以法律法规为基础，立足于为法律实践服务的原则，先后对1000
多篇与房地产开发经营相关的中央法规、10000余篇与房地产开发经营相关的
地方法规进行分类、筛选、归纳与整理，在充分领会与把握其主旨与要义的基础
上，摘其要点、择其精华，对每一项法律程序都进行详实、精到的解构，并且结合
各地的具体做法以及房地产项目开发中的实践经验，予以分门别类地详细阐
述，对于各项程序实施过程中的重点、难点，还对北京、上海、广东、重庆四地的
不同做法进行对比，便于读者加深印象，更有助于实践中的熟练操作。
限于本书的容量，本书正文主要收录的是全部现行有效的有关中央法规的
目录，以及北京、上海、广东(含广州、深圳)与重庆的现行有效的地方法规共部
的目录。相关法规的正文全部收录在光盘中。考虑到其他地区的读者对本书
的需求，光盘中还收录了全国其他省份特别是东部省份的现行有效的房地产法
律法规。为了读者使用方便，光盘中还建立了强大的搜索引擎，读者所需要的
房地产法律法规，只要轻轻一搜，相关问题即可迎刃而解。
三、本书的特色
概括起来，本书大概有如下几个非常突出的特色：
1．全面专业。全面，本书涵括了除建设工程以外的所有房地产开发建设的
法律流程，包括中央法规、几乎全部省级行政区域的房地产法规以至广州、深

圳、厦门、武汉等众多城市的房地产法律法规。专业，本书由专业的房地产资深
律师执笔，对每一项法律程序进行专业的介绍与解读。
2．实用性强。本书严格遵循实务操作优先的原则，编著的所有相关内容，
均为房地产开发、建设与经营过程中都会碰到的实务问题，很多地方更是作者
本人实务经验积累的总结。
3．便捷工具。本书对房地产开发、建设与经营过程中的各项法律流程与操
作程序进行了分门别类的编排，对于所涉及的法律法规提供了完备的电子搜索
功能，从某种意义上说，本书具有房地产法律查询的工具书的价值。
4．最新信息。本书提供的是截止到2006年1月31日的房地产开发经营
流程的最新操作实务，相关的法律法规也是最新的、现行有效的法律法规。
5．高性价比。本书充分体现了为读者着想的原则，力求以最小的空间承载
最大的内容，本书正文对对房地产开发、建设与经营过程中的各项法律流程与
操作程序进行了详细讲解，并附上了各项程序所涉及的中央与地方法律法规的
目录，并将法律法规的正文全部收录于光盘中，而光盘又提供了强大的搜索功
能。让读者以最经济的原则买上最好的书。
四、编著历程
本书是作者从事房地产律师业务以来多年实践经验的积累与总结，从酝酿
想法、资料整理到最后行文历时将近四年。作者在从事律师业务之余的大部分
时间都是在从事本书相关资料的整理与编著工作。个中甘苦，自不待言，现在
将其奉献给大家，希望能够给从事房地产业务的读者提供一些实际帮助。
作者在编著本书的过程中，有关的很多法规政策在不断出现变化，因此写
作也在不断地调整。特别是《行政许可法》的颁布后，房地产业的行政主管部门
的相关职能进行了较大的调整，各项审批工作与办事流程也发生了很大变化，
很多税费也作了取消。因此，推翻了重写的情况在写作过程中屡见不鲜。
尽管本书系作者多年来对房地产法律实务的实践、探索与研究的成果总
结，作者在编著过程中也力求完善，并且也广泛借鉴了广大同行的经验及同类
书籍的优点，但限于个人水平、能力的有限，以及时间的仓促，不足之处仍然甚
多。在此期待着广大同行与读者的鼓励与批评，你们的鞭策就是我前进的动
力。
五、中国房地产法网
为了更好地推进房地产法律实务的专业研讨工作，提高房地产领域的法律
服务水平，加强客户(开发商与业主)与律师之间的联系，促进律师业界的内部

交流，作者本人与其他几位有志于房地产法律实务工作的同仁们一起创立了中
国房地产法网(VgWV~．dichanfa．con3．)。本书没有涉及到的2006年1月31日以
后的中央与地方法规，均可到网站查询。另外网站论坛还专门针对不同的群体
和不同的地域开设了专门的论坛区，分别有开发商论坛、业主论坛、律师论坛以
及各地的地方论坛。欢迎朋友们踊跃登陆，发表高见，和我们一起打造房地产
法律的精英社区。
本书在编著过程中得到了许多单位和诸多人士的支持和帮助，法律出版社
的领导和编辑对本书的出版给予了大力支持，特别是编辑戴伟先生为本书的编
著提供了很多有建设性的意见。此外，有关国土房屋管理部门、建设部门、税务
部门、工商管理部门、计划发展部门也为本书的编著提供了很多方便，特别是同
窗好友李新颜、杨晓林、李冠新等人在资料查询方面提供了很多帮助、在实务操
作方面还提供了很多宝贵意见。在此，一并表示致谢!
虽然本书有很多自己的优点与独到之处，但也难免存在诸多不足。欢迎读
者朋友们来电来函提出改进意见，本人将表示万分的感谢。
作者联系方式：
电话：(OlO)81852624，电子邮件：dichanfa@163．com
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