[ 武志国 ]——(2009-6-13) / 已阅199832次
解读：很特殊的规定，即如何认定无偿对共有部分（屋顶、业主专有部分对应的外墙面以及其他共有部分）的使用时正当的，前提是：1）基于专有部分特定使用功能的合理需要，外墙面安装空调、字号牌匾；2）不违反法律、法规和管理规约；3）不损害他人合法权益。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
解读：《物权法》第七十四条第一款和第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一规定主要是针对开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放现象而对车位、车库的流转所作的必要的限制，体现了对房地产市场（车位紧俏、停车难）的干预。理论上车位、车库本身是小区的重要辅助配套设施，在功能上应以满足本小区业主需要有前提。怎样才算是“首先满足业主需要”？开发商不首先满足业主的需要而将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库出卖给业主之外的第三人，其效力如何认定？此条在在性质上属于效力性强制性规定，违反了该规定而订立的合同无效或者说是可撤销的？满足业主的“现实需要”还是“潜在需要”？还有很多问题不明确。
如何理解“首先满足”，争议很多，有人认为是指车位、车库应当首先出租或出售给业主，而不能高价出租或出售给业主以外的第三人，如业主有能力购买，则应予以出售；如业主没有能力购买，则应出租。也有观点认为，开发商或者其他产权人出售、出租车位、车库时，应通知业主，在同等条件下，业主优于本小区之外的人购买或承租。还有观点认为：在同等条件下，应当优先考虑由区有所有建筑小区的业主享有该停车位或者车库的使用权”。
既然《物权法》第七十四条已明确了车位、车库的初始权利承认为开发商，那么，也不应任意限制开发商的车位、车库的所有权的正当处分权。
按照《解释》的意思，“应当首先满足业主的需要”理解为1）按照配置比例满足，开发商对于超出比例的可不予以满足，对外处置；2）满足的方式可以灵活，包括售、租、赠等，可以混合使用各种满足方式。说实在的，仍不明确，《解释》还是需要“解释”。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
解读： 《物权法》第七十四条第一款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《解释》进一步说明业主共有车库的认定条件，即“建筑区划内规划车位之外的占道或增设的车位”均应认定为共有车位。作为开发商应注意此类车位无法销售或者转让或者附赠，此类车位只能由物业服务企业提供停车物业服务。开发商在建筑区划内规划车位之外的占道或增设的车位，属于“改变共有部分的用途”的行为，应当在销售商品房时取得全部业主的同意，或者履行《物权法》第七十六条规定的程序。
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
解读：补充明确由业主共同决定的“其他重大事项”的范围。
《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：1）制定和修改业主大会议事规则；2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6）改建、重建建筑物及其附属设施；7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”包括改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，尤其注意“业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当共同决定的事项”也属此范围。
另外，管理规约的作用很大，各方面要重视。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（《物业管理条例》第二十二条、第二十三条）
第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
解读：《物权法》第七十六条第二款规定“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物权法》第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《物权法》规定了业主共同决定的事项和新的表决规则。业主大会表决采取“专有部分面积”+“业主人数”的双重计算规则，由于原规定对于如何确定“专有部分面积”和“业主人数”未明确，此前，有的地方也做了一些规定，如上海规定：业主人数按产权证书数量计算人数，并规定“建筑物总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。为了不能做出表决或者不公平的情形，《解释》此条明确建筑物总面积=专有部分面积之和，不包括公摊面积，
第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
解读：由于《物权法》原先的规定未明确，对于如何确定“专有部分面积”和“业主人数”，没有细化，《解释》此条明确：
（1）业主人数按照专有部分的数量计算，不按实际业主人数计算，并且一位业主拥有多处专有部分面积的除外，仅计算为一人。（2）总人数等于专有部分数量（其中一人有多个专有部分的计为一人）
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
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解读：《物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。” 《解释》规定了“住改商”有三个条件：1）住改商得符合法律、法规和管理规约的规定；2）遵守规定并按规定办理住改商手续；3）得取得“有利害关系的业主”的同意。
此规定明确“少数服从多数”在“住改商”问题上是不可行的，多数人同意也不能以损害少数人的利益为代价。
也许我们会觉得如果“住改商”并未对其他业主造成不利影响（实际上十之八九有影响），阻止其“住改商”就缺乏正当性。但是，《解释》规定“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”，从法律字面层面解释，确实是“哪怕只有一位业主反对，一栋住宅楼内的其他业主也不应进行住改商”，至于事实上相邻或同一栋或者其他人能否证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，或者是起诉擅自“住改商”的官司能否胜诉则另当别论。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
解读：为了防止机械地认定“有利害关系的业主”，在相邻关系基础上，又明扩展了“有利害关系的业主”的范围：1）整栋建筑物内的其他业主；2）能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的其他业主（举证责任）：比如对安宁权造成受影响、商业经营行为排放污染物、商业行为导致对公共部位和公共设施过度使用、商业经营导致。
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
解读：行使撤销权的期限：自业主知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出的决定之日起一年内。行使期限应该理解为一个除斥期间，不是诉讼时效。一般情况下，“应当知道”的判断标准以业主大会、业主委员会的决定公布、公示或传达等业主稍加注意就能得知作为标准。
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