[ 胡建 ]——(2009-2-22) / 已阅29392次

关键字： 土地权属 旅游土地 法律保护 救济机制













土地是一切社会生产的基础，土地所有权的归属影响到各项事业的发展和社会的稳定，在中国，土地所有权是比较明确的，但是，在使用权上的分歧却比较大，在城市，由于政策，法律法规能够较为顺畅的传达和实施，问题并不是很突出，但是，在城郊以及农村政策可能不能及时落实，行政效力不能及时涉及，在城乡结合部和农村容易产生问题。针对海南省的实际情况，土地所有权的归属纠纷已经影响到了一些事业的发展，尤其在海南省的支柱产业----旅游业上，由于权属不明导致景点和文物得不到保护的事时有发生，甚至出现了破坏现象。这是十分令人心痛的，我们不得不在法律上明确责任和义务，保护海南这优美的热带岛屿。

一、旅游土地权属归属（取得，所有权的行使转让）
确定土地权属主要是土地权利如何登记的问题。
1、 旅游土地的土地类型及相关问题。（旅游交通用地，景区占地，基础设施用地，其他用地）
根据《中华人民共和国土地管理法》第四条，土地根据用途，可以分为农用地、建设用地和未利用土地，第3款明确规定，旅游用地属于建设用地。在社会主义制度下的中国，土地归国家和农民集体所有。建设用地使用权是一种用益物权，权利人无处分权，如果将建设用地使用权视为自物权必将违反一物一权的原则。换句话说，旅游开发和收益部门只享有旅游用地使用权，而决不会享有所有权。
根据现状，海南省现阶段土地利用以农业用地为主。加之，海南省旅游景观以热带自然景观为主，人文景观为辅，在开发旅游资源的同时不可避免的要占用大量的农业用地，因此，不得不考虑农用地转为建设用地的批准权限问题，就此问题后文回展开来讲。
根据所有权划分，旅游土地来自于城市土地和农村土地，其中，城市土地归国家所有，城市郊区及农村土地归农民集体所有。（《中华人民共和国土地管理法》第四章第8条）。根据使用权划分，旅游土地可能来自国有土地，农民集体所有土地，两着均可通过法律确定给个人或单位（《中华人民共和国土地管理法》第四章第9条）。
土地所有权与利用类型息息相关，要分清土地权属必须明确土地类型，继而弄清所有权和使用权归属问题。这也是保护旅游用地使用权、开发权和处理权属纠纷的基础
2、旅游土地所有权、使用权及其主要取得方式（划拨方式取得土地）
土地依法属于国家和集体所有，旅游开发部门或单位在开发旅游资源时可以通过划拨方式取得，也可以通过其他方式（出让方式、流转方式）获得。
（1）土地所有权和使用权的性质区别
A、土地所有权是财产所有权的一种，具有一般所有权的一般属性，即，占有、使用、处分、收益。但是，基于土地所有权主体只有国家和集体的限制性，所以，土地所有权在我国是禁止交易的，这是由我国的社会制度决定的。简言之，土地所有权尽存在于国家和农民集体之中。
B、土地使用权是一种用益物权，即，无处分权。土地使用权的发生以所有权为前提，使用权通过划拨、租赁、出让等方式获得，集体建设用地以批准的方式取得。使用权人对土地享有支配权，这种权利可以依法转让，出租，抵押。我们可以说，旅游土地使用权是存在于旅游土地上的物权，标的仅以旅游土地为限。
我国规定的土地使用权的期限，建设用地的使用期限是根据不同种类的建设用地使用权进行规定的。通过土地划拨方式取得的土地，不论何种用途，除法律规定的消灭原因外使用权期限是无限的。通过出让方式取得土地使用权的，旅游用地最高为40年，在这一点上旅游用地区别于其他用地。
介于旅游用地一般面积较大，开发以政府为主导，多数情况下旅游土地使用权的取得以政府划拨为主。而且，通过划拨方式取得的旅游土地所有权是无限期的，可以更好的保证旅游开发和收益的延续性。同时，我们也应该考虑到海南省旅游的现状，在以景区旅游为主的同时，还有以“农家乐”为代表的旅游项目，这种旅游发展方式的土地来源一般较为单一，以农民自己的宅基地，自留山、自留田等为土地来源，一般属于农民集体所有，而使用权归个体农民。
（2）划拨方式取得土地（划拨土地使用权管理有关问题批复、划拨土地使用权管理暂行办法）
A、根据法律规定，划拨土地使用权是指通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得取得国有土地使用权。（划拨土地使用权管理暂行办法）
值得注意的是，由于海南省建省时间较短，本区域88年以前在广东省的管辖之下，土地划拨和管理都由广东省的行政主管部门管理，自88年建省之后，海南省政府和下属各市政府就土地又进行过新的划拨，由此出现的纠纷并不鲜见。出现这种情况，据了解有以下几方面原因；Ⅰ、建省之后，各级政府在划拨土地时并未进行认真仔细的调查，包括权属调查和地籍测量，查清权属、界址、面积、用途和空间位置上都存在很大漏洞。Ⅱ、政府换届，多次就同一标的划拨Ⅲ、划拨程序上不合理，有的并未进行公示，存在异意的地方不在少数。Ⅳ、当地居民文化和法律素质普遍较低，即使知道自己的权利受到侵害也不能采取有效的方式加以保护，这种情况在海南省尤为突出。
可以说，在土地管理的道路上海南省各级政府任重而道远。

3、旅游土地权属变更登记和公示的程序
（1）变更登记程序：a、申请 土地登记申请人可以直接申请，也可以委托申请。申请应以书面形式提出，并提供土地登记申请书、申请人身份证明、土地权属来源证明、地上附着物产权证明等。

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