[ 奚正辉 ]——(2008-2-2) / 已阅8909次

贷款未经批准买方应要承担违约责任


【案情介绍】
2005年3月5月，张某与李某签订了《上海市房地产买卖合同》，张某将上海市长宁区某处的两房两厅的房屋出售给李某。合同约定：签约当日支付首付款人民币40万元，贷款支付人民币60万元。合同签订时，银行的信贷员也在场，并且告知双方60万贷款没问题。经审批，银行最终没有同意李某的贷款申请，李某也无力支付60万元房款。因政府对房产市场的宏观调控，现在该房屋的市场价格已经没有100万元，所以张某要求继续履行合同。

【法律分析】
因政府对房产市场的宏观调控，银行贷款的政策也越来越严格，像上述案例发生银行不批贷款的情形在目前具有一定的普遍性，所以也有必要把该案例拿出来分析一下。

一、李某是否可因不可抗力而解除合同
合同解除是指在合同有效成立之后，没有履行或没有履行之前，当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》的规定，合同解除分为：协商解除、约定解除和法定解除。
可以行使法定解除的情形有：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
根据上述案例，合同既没有约定解除，也达不成协商解除，只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是：因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准，是否构成不可抗力？根据《合同法》第117条第2款：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件：1、不能预见，2、不能避免，3、不能克服，4、客观情况。通常不可抗力的情形有：天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的，不可抗力的判断只能是具体的，不可能盖棺定论，一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性，不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。其实从某种角度而言，不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为，为大家所公认的情形。若李某以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责，在审判实践中，是很难获得支持。

二、李某是否可因第三人原因而解除合同
李某因银行贷款未获批准，而造成不能支付房款，是否可以解除合同。对李某而言，贷款未获批准是李某不能预料的，也不可归责于李某，完全是由于银行的原因，造成李某履约不能，对此李某是没有过错的，让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。
但是根据我国法律的规定，违约责任的归责原则是严格责任原则，不以主观过错为要件，只要李某有违约行为，就要承担违约责任。其次根据《合同法》第121条的约定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照合同约定解决。很明显目前的法律而言，因第三人银行而造成的李某违约，李某依旧要向张某承担违约责任，李某更不具有解除合同的权利。李某是否有权向银行追偿，则要根据双方之间的约定或法律的规定。

三、李某是否可因情事变更而解除合同
所谓情事变更，是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，改变了订立合同时的基础，使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。使用情事变更原则的要件：1、须有情事变更的事实；2、情事变更须发生在合同成立后履行完毕前；3、须情事变更的发生不可归责于当事人；4、须情事变更是当事人缔约时所不能预见的；5、须情事变更使履行合同显示公平。理论上说：在违约责任与免责之外，尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域，情事变更就属于该领域。在《合同法》草案曾设有情事变更原则的条款，只是《合同法》正式出台前未予保留。
《合同法》之所以没有规定情事变更原则，其中有一个重要的理由是情事变更与商业风险很难区分。其实二者还是有很多不同之处：1、商业风险属于从事商业活动所固有的风险，作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度；而作为情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。2、商业风险，法律推定当事人有所预见、并且能预见；对情事变更，当事人未预见到，也不能预见。3、商业风险所带来的损失，可归责于当时人；而情事变更则不可归责于当事人。4、商业风险的后果由当事人承担不会造成明显不公平；而情事变更的后果由当事人承担则显失公平。
签约时可以获得贷款，签约后由于贷款政策变动，导致贷款不能获得银行审批，改变了订立买卖合同时的基础，造成合同履行困难，应该属于情事变更的情形。因为贷款政策的变动，是李某不能预见的，而且不可归责于李某，理应属于情事变更的范围。若贷款的政策没有变化，由于李某个人的资信不足，导致银行没有批准贷款申请，这显然要归责于李某，因而也不构成情事变更，不能免责。
从理论上说，若构成情事变更，则先有当事人协商，协商不成，则请求法院变更或解除合同，并且可以免责。

总而言之，因为情势变更在我国还没有被完全采纳，李某因银行贷款未获批准，理应向张某承担违约责任。建议在签订《房地产买卖合同》时，作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足；作为买方则要考虑清楚，若银行贷款未获批准或贷款成数下降，则是否有能力补足，或在征得卖方同意的前提下约定：若买方银行贷款未获批准，买方可以解除合同并不承担违约责任。

奚正辉 律师 网址：www.joinwaylawfirm.com