[ 李俭 ]——(2007-1-22) / 已阅32483次

最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意
见》（试行）第89条的规定被认为是我国立法中关于不动产适用善意取得制度
的规定。关于善意取得制度适用于动产交易，各国立法均不持异议，但是否亦行之有效地用于不动产交易，各国民法则规定不—。理论上主要有以下两种意见：
　　一种意见认为，不动产建立有登记制度，交易上不致误认占有人为所有人，故不适用。
　　另一种意见认为，不动产交易中，也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中的第三人取得不动产时为善意，则从保护善意第三人，维护交易秩序的目的出发，应当允许在不动产上可成立善意取得。
　　本文倾向于后一种意见，认为不动产物权应当适用于善意取得制度，其依据在于：
首先，不动产的善意取得制度是以物权的公示公信制度为基础的。
在我国目前还存在很多的瑕疵登记，如
（1）不动产共同共有关系中,不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义之下;
（2）因登记机关工作人员的过错而造成的错误登记或错误涂销。国家的有关规定虽然在一定程度上可以保障物权及物权变动之真正状态,但是个别疏漏和错误也在所难免,尤其是在我国,登记机关、登记程序等方面还很不完善的情况下这种错误的出现更是无法避免。瑞士民法典973条规定:“出于善意而信任不动产登记薄的登记内容,因而取得所有权或其权利的人均受保护”。这种规定值得我们借鉴;
（3）变更登记迟延,如已登记的不动产物权因为无行为能力、欺诈等理由而无效和撤消但登记尚未涂销;
（4）虚假登记。这种情况在我国比较普遍。比如实际购买人出于种种原因将所购买的房产登记于亲戚朋友名下,尔后被转卖于善意第三人，出于维护交易安全和善意第三人,其房产权仍应由该善意第三人享有;
（5）依法律规定取得不动产物权,但尚未办理登记,如征收土地手续已经完毕,但未为所用权转移登记。
（6）当事人利用登记工作人员的不正当关系,违法进行不动产登记变动从而擅自处分了他人的不动产。既然不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记的原因发生无权处分问题,那么第三人也同样存在是否知情即是否善意的问题。如果不动产交易中第三人取得不动产是出于善意,则从保护善意第三人,维护交易秩序的目的出发,应当允许第三人获得不动产的所有权,所以应当建立不动产善意取得制度。
另外，在我国不动产登记制度目前还很不健全,除了土地、房屋、重要建筑物外,相当多的不动产未建立起不动产登记制度,这些不动产的买卖也很普遍,但这种情况不能一概承认不动产的善意取得，缺乏登记就使该不动产的权利处于一种不确定和难以查明的状况，其处分权处于一种受限制的状态，不应简单地凭善意取得。
作为不动产的登记制度，其目的就是向社会公众宣示其物权所有的一种法律制度，对所有权人是一种依赖，通过对不动产善意取得制度的确立，从而要求其尽到充分的注意和提示义务，而对相对的利害关系人则可以根据该制度确保其交易的可靠性和对公示制度的信赖，并且可以在实践中不断推动我国的不动产登记制度的完善。
公示制度作为不动产的一项基本制度，是依赖其对社会大众的公信力而存在和实现其法律价值的，如对不动产不实行善意取得制度，则会破坏其公信力的基础，使得相对利害关系人对其产生怀疑而持否定态度，从而不利于促使其认真履行登记手续，反而会对不动产的交易带来更加的不稳定和混乱，不利于不动产交易的顺利进行和正常流转。
世界各国的立法规定大都遵循这样的原则，把善意取得制度局限在动产的范围内，只承认动产交易适用善意取得制度，不承认不动产的善意取得。如1804年的《法国民法典》、1900年《德国民法典》以及《日本民法》也同样采取德国法的立场，实与其不动产登记的形式审查主义有关，我国乃实行实质审查主义，因此不动产善意取得在我国有其制度基础。

四、确定善意的主客观标准
　 善意作为财产受让人的主观心理状况，要对此进行正确判断并非易事，在通常情况下，对受让人善意的认定，采推定善意的方法，即推定受让人为善意，主要从以下几个方面进行考察：(1)受让人有无法定了解的义务；(2)财产转让时的价格情况；(3)受让人的专业以及文化知识水平；(4)受让人对转让人的熟悉和了解程度；(5)交易场所因素；(6)受让人与转让人的关系及其对转让人的态度。当然，在实践中，判断是否善意还有其他一些因素，并没有一个绝对的标准，上面所提到的也不能适用于所有的情况，要想正确地把握，还需要因时、因地、因人、因事具体分析，对于善意应该严格把握，从而更好地平衡权利人和受让人利益，维护社会正常的交易秩序。

参考文献：
1，《不动产善意取得制度基础的研究》 西南民族大学法学院 王楠
《西南民族大学学报》2005年11月
2，《论善意取得》安徽安江律师事务所 王红纪
中国法网http://www.cnlaw.net/myarticle/open.asp?id=83
3，梁慧星、陈华彬《物权法原理》,国家行政学院出版社,1998年版,第403页
4，曾宪义、王轶《物权变动论》,中国人民大学出版社，2001年版,第114页
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6, 王利明、崔建远《合同法新论.总则》，中国政法大学出版社，1996年版，
第301页。
7，《论抵押合同中的善意取得》 孙永全 北京合同法律网
http://www.bjcontract.com/article.aspx?articleid=1192
8，《不动产物权的善意取得》吉林大学法学院 刘 鑫
http://www.yndfs.com/Article/ShowArticle.asp?ArticleID=49
9，《共同共有不动产交易中的善意取得》 杨立新
民商法评论http://www.yanglx.com/dispnews.asp?id=55
10，《房屋转让中的适用善意取得问题》 黑龙江省鸡西市滴道区人民法院
王劲松 辉映律师在线
http://www.fslawyer.net/Article_Show.asp?ArticleID=766


发表在2006年11月江苏省高级人民法院的《审判研究》
作者联系方式:
15902179492

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