[ 刘军 ]——(2006-7-30) / 已阅9914次
买房时，请慎重签字
上海律师 刘军
事实经过：
张女士是一所高校教师，2005年12月初，张女士决定买房，在黄埔区某中介公司处看中了一套房产。张女士看中的是27楼，但中介公司没有该房子的钥匙，中介公司带张女士看了一套同样房型的10楼房子。由于晚上看不出采光情况，尽管是27楼，张女士还是有些担心27楼的采光，但中介公司的人说，27楼的房子采光不会有问题的。在中介公司不断的劝说下，张女士当晚在中介公司准备的几份文件上签了字，并交了4万元定金，房东的代理人出具了收据。次日中午，中介公司拿到了27楼的钥匙。张女士看了27楼的房子后发现采光果然不好，经过认真考虑，张女士打算不买该处房产。但房东不同意退回定金，中介公司甚至说，如果张女士不买该房产，中介公司将向法院起诉要求张女士支付佣金（上下家合计为总价款的2%）。张女士遂向律师咨询，律师提出如下咨询意见。
律师说法
1、关于定金问题
定金协议合法有效，张女士如以尽管支付了定金，但因合双方就同条款达不成一致意见为由要求返还定金，似乎有法律根据，但与事实不符。因为定金协议中关于价款，付款时间，付款方式等关于房屋买卖的主要条款均达成一致意见。故张女士如不打算购买该处房产，丧失定金的可能性很大。
2、关于佣金问题。
经过审查，律师发现，张女士已经签订了房地产买卖居间协议，协议一共有三方：中介公司，房东与张女士。此外，张女士在《佣金确认书》签字确认中介公司已完成居间介绍房源，促使双方签订合同的任务已经完成，张女士确认在某日支付佣金。《合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”依照该条规定，如果法院确认中介公司促成了交易，则张女士就应该支付佣金；如果认定由于她的原因致使买卖行为不成立，张女士还应该按照居间协议约定，支付本由上家支付的佣金。司法实践中就本案中介公司是否促成交易不同法院有不同看法，未能形成同一意见。律师认为，促成交易不等于合同双方履行合同，买卖双方就合同主要条款达成一致意见，就应该认定促成交易。所以，律师认为，张女士应该支付房价2%的佣金。
3、律师提醒
实事求是的说，张女士系受中介公司的游说而签订有关文书，并非其真实意思表示。但作为完全民事行为能力人，张女士很难证明有关文书上的签字不是其真实意思表示。法律上的事实与生活中的事实往往是有区别的。律师提醒的是，受国家对房地产宏观调控的影响，很多房地产中介公司经营每况愈下，其中不乏一些中介公司为赚取佣金，游说甚至误导买房人在不了解的情况下签署有关法律文书，试图将生米做成熟饭。一旦买房人签了字，就处于非常不利境地。所以，买方时，一定要慎重签字。必要时可以请律师等专业人士提供专业意见。
