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  • 论“竞买须知”---法拍房拖欠费用的负担

    [ 于智源 ]——(2022-8-18) / 已阅592次

    通过实务观察,部分法院执行程序中涉及到房屋拍卖程序均会公布“竞买须知”并依据竞买人同意竞买须知内容作为强制要求竞买人承担标的房产所涉及的未缴物业费、水、电、热费等该原不动产所有人拖欠的相关费用。或曰:“所依据的原理是基于完全民事行为能力人的意思自治。”甚至认为这就是竞买须知应有的法律效力。这种拿着文书样式当做法律依据的乱象长期存在并引发大量争议,正在严重侵害着法律的公信力和权威。
    本人认为,以上执行行为是严重错误违背法律的。
    首先,竞买须知或竞买公告其性质仅为通知性材料,并无所谓的强制性法律效力;
    其次,披露和揭示标的物瑕疵是拍卖者应为之义务,目的使竞买人知晓竞买财产存在何种瑕疵或纠纷隐患,但知晓了并不意味着必须自愿承担。
    从法理上讲,标的物所有权转移之前,其原所有人因该标的物(不动产)与他人所产生的民事法律关系,依据合同相对性原则并不当然拘束该标的物所有权的受让方。即被执行人的财产被拍卖转移所有权之前因该标的物产生的民事法律关系或简言之为债权债务关系与竞买人无关,依法应由标的物原所有权人负担。
    从司法审判权上讲,未经生效裁判文书确认的权利不具有强制执行力,法院执行部门不具有实体权利审判职能,无权对未经审判的实体权利义务作出裁决。其在执行拍卖程序中径行通过“竞买须知”形式就对被执行人拖欠的水电费、热费、物业费等等未经裁判的费用的负担作出裁定,严重侵害了当事人的民事权利,为与原法律关系无关的竞买人凭空设定非法义务的同时使原为某合同关系相对人的法拍财产原所有人逃避了义务,属错误执行行为,程序与实体均严重违法。
    根据基本法律原理,上述所谓拖欠的水电费、物业费、热费等等拍卖财产原所有人的债务,作为债权人完全可以另行通过诉讼向债务人主张权利,而无权向竞买人提出请求。人民法院更无权在执行过程中通过所谓的竞买须知披露了瑕疵就应由竞买人负担所有上述债务的错误理论来违法侵害当事人和竞买人的权利。
    因此,上述错误执行为亟待纠正,望立法机关及最高法予以重视,避免积重难返形成更多难以化解的纠纷。言有未及之处请多加指正。

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