[ 盛军华 ]——(2005-6-4) / 已阅19488次

从房地产广告、签订认购书、签订房屋买卖格式合同与补充协议、办理按揭贷款，到房屋交付、面积差异、设计变更、房屋质量、装修、产权证办理，投资者可通过仔细阅读房屋买卖合同、审查开发商证件、向律师等专业人士咨询等途径，以合同形式进行防范。选择产权式酒店作为其投资方式时，开发商建造这个项目的最终规划用途、性质是酒店，对投资者来说就存在一定的风险，土地使用性质和年限（如商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年）、规划是否符合条件？将来酒店的产权能否分割？能否划分使用？能否拥有完整的处分权？是需要关心的问题，产权证能否办理也就成为问题的焦点所在了。投资者可向房地产管理部门进行前期的了解，审查开发商销售房屋的必要证件、资料，并在合同中作明确的关于产权办理方面的约定（如时间、权益、违约责任等）。
二、收益权的保障
一是投资者的受益权如何保证，即如何保证自己获得开发商或酒店管理公司允诺的回报。投资者最好是选择那些有实力的开发商，比如上市公司、国有大中型企业等，或者选择那些有社会担保的开发商，总之要选择那些有保障的开发商，以分散投资者的风险，从而保证项目的正常运作并最终让投资者得到回报，而不能仅仅听信开发商的口头允诺。同时，投资者一定要与开发商或酒店管理公司签订正式的合同，有担保的话要签好担保合同，即使发生纠纷时投资者也可方便追究开发商的违约责任。
二是要保障投资者自己的使用权益。因为产权式酒店对投资者来说，每年都有一段时间的免费居住权，但如何保证这段时间能够获得有时间的可能就是一个问题。比如，在你想享受免费居住时，如果管理方以无空房为由来拒绝怎么办？因此，投资者在与开发商签订合约的时候，要明确表明。
三、物业运营费用
投资者还要与开发商或酒店管理公司在合同中明确约定，在交由酒店管理的过程中，酒店物业的管理、运营、维修成本该由谁来负担？如若合同不明确，将来会给投资者带来一笔沉重的负担。
四、商业风险考虑
产权式酒店的房地产开发商在受让土地后、规划前，因商业定位明确，会充分考虑项目商圈的市场需求，并与合适的商业企业确定合作关系，使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、科学。 相对而言，风险会小一些，但投资者仍应理性分析、尽量减少投资风险。投资者也可对项目所在区域的城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等，区域内人口规模及特征、消费者的流动性、经济情况、竞争对手、交通便利程度、消费特点、地方法规等多个因素进行一些调查和分析。同时，酒店经营商的知名度和管理经验会带来酒店经营的稳定性和规范性，确保该商业项目的收益。在有担保的情况，这些风险会相对小一些。
　　在投资者投资产权式酒店的过程中，如遇到纠纷，可采取与开发商或酒店管理公司协商、向相关管理部门投诉及起诉的方式来维护自己的权利。在出现问题的时候，投资者可以把开发商是否存在欺诈行为作为首先考虑的第一要素，因为如果开发商存在欺诈行为，追究其责任也就会很明确了。但如果开发商不存在欺诈行为，投资者就要看开发商是否存在违约行为，而违约的界定也需要投资者与开发商有正式的合同为依据，只有这样，解决起来才能顺利一些，否则，这样的问题要么会受到一些部门的相互推诿，要么就陷入旷日持久的官司中。
第四部分：结 尾
面对开发商宣传的“第二代产权酒店”、“第三种储蓄模式”等，投资产权式酒店不能只顾高额回报而忽视风险，仔细调查分析、认真签好合同、虚心进行咨询，也许是最好的投资保障。

浙江易盟律师事务所 盛军华
联系方式：0571-88938397 jhsheng@163.com

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