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  • 依据被超范围解释的条款认定的违约

    [ 胡雷 ]——(2022-3-17) / 已阅557次

    一、案情简介

    2019年2月,李某与陈某签订房屋买卖合同,李某将日后分到的拆迁安置房小套出售给陈某。合同第十条约定,“李某第二批分房小套归李某所有,如李某不履行合同按第九条违约责任处理。”2021年11月,李某在第二批分房时未分到小套房屋。李某约在一年后才能分到小套。陈某将李某诉至法院,要求解除合同,退还购房款和以购房款为基数自2019年4月1日至实际给付之日按LPR计算的利息。一审法院判决支持了陈某的全部诉请。

    二、南京市江宁区人民法院(2021)苏0115民初16401号民事判决书一审观点

    本院认为,原告陈某与被告李某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律法规强制性规定,合法有效,应受法律保护。房屋买卖合同中明确约定“甲方承诺第二批分房小套归乙方所有”,该条是对房屋交付时间的特别约定,被告应按约履行,现被告未能在2021年11月底的第二批分房中分得小套房屋,致使无法及时交付案涉房屋,使得原告购买房屋的居住目的无法实现,故陈某要求解除合同,符合法律规定,本院予以支持,案涉房屋买卖合同于2021年12月27日解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。故对陈某要求李某返还购房款640000元,并自2019年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的诉讼请求,本院予以支持。被告的抗辩意见,依据不足,本院不予采信。

    三、李某的抗辩意见

    第一,因涉案房屋尚未分配,未达到其履行合同的时间条件,故其不存在违约;第二,在双方正常履行合同的过程中,无法定或约定事由,原告不愿意按约购买案涉房屋,系违约行为,故根据合同第九条之规定,买方违约的,买方已经支付的购房款卖方不再退还;第三,本案合同具备履行条件,不存在原告主张的购房居住目的无法实现。李某愿意继续履行合同,并在分到小套房屋时交付陈某。

    四、判决观点剖析

    本案一审判决的内在价值观没有完全体现在判决书里。通过法庭补充询问的问题可以看出。该判决的内在价值导向为,李某明知或是应当知道第二批分房不一定能分到小套的情况下还向陈某作出第二批分房小套归陈某所有是具有过错的,导致陈某购房目的不能实现。这种价值判断不仅对条款本身作出扩大解释,而且还以偏概全。本案买卖合同的核心为小套房屋的买卖,不是何时分得小套房屋。只要小套房屋买卖是可能且合理的就可以。李某没有对何时分得小套房屋作出保证。本案合同履行所附的时间条件是合理,第二批没有分到小套不会致使陈某购房目的不能实现。

    基于对判决内在在价值观的否定,笔者认为一审判决观点错误,具体理由如下:

    第一,合同第十条约定并非特别约定。各方未对该条作出特别的提示或说明。一审判决之所以如此认定在于犯了先入为主的错误。买卖合同系中介提供,一审法院以之前审理过类似合同中无该条约定认定本案中该条约定为特别约定系先入为主的过度推理。

    第二,李某从未作出在2021年11月底的第二批分房中分得小套房屋的承诺。该批未分到小套房屋的原因不在李某。

    第三,无论从文理解释还是伦理解释的角度,李某均未违反合同第十条的约定。“李某第二批分房小套归李某所有”存在一个前提条件,即李某必须在第二批分房中分得小套。现李某在第二批分房中未分到小套,故违约的前提条件不存在。如果该条表述为“李某承诺第二批分房一定分得小套并归陈某所有”,那么认定李某违约无可厚非。

    第四,法庭在开庭后一开始倾向于认同李某的抗辩意见。后发生转变,又针对合同第十条对李某进行了补充询问如下几个问题:李某为何在不确定何时分到房的情况下作此承诺,李某为何在不知道何时分房的情况下没有对合同第十条提出异议。笔者作为李某的一审代理人回答的自然没有问题。但是凭借多年经验也从法庭的问题意识到要判决李某败诉,该问题的目的在于认定李某的过错。但是退一步讲,无论李某是在何种情况下作此承诺以及为何没有提出异议,均无法推翻合同第十条约定的本身,均改变不了李某没有违约的事实。李某的本意就是要卖小套给陈某。

    第五,第二批没有分到小套房屋不会使陈某购房目的不能实现。本案的核心是小套房屋的买卖,不是何时分到小套房屋。李某为了继续履行合同愿意在房屋过渡费全部给陈某的情况下每月再加200元补偿至交房之日,距离实际交房约一年左右的时间。合同完全可以继续履行。

    综上,李某对第二套分房没有分到小套没有责任,本案真正的违约方是陈某。陈某不能依据合同之外的内容,即不能依据李某第二批没有分到小套房屋为由解除合同。所以,一审判决错误,错在对合同第十条做了过度推理和扩大解释。该种认定本身就是对合同第十条内容的否定。


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