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  • 房屋买卖合同中约定的单方解除权是否无条件适用

    [ 胡雷 ]——(2022-2-4) / 已阅2007次

    摘要:一般情况下,如果在合同约定了单方解除权基本上都是可以直接适用,只要满足了约定行使单方解除权的条件即可。但是有的单方解除权条款没有附加条件,此时享有单方解除权的一方是否可以无条件行使解除权,司法实践中存在争议。

    关键词:买卖合同;单方解除权;诚实信用;守约方

    一、案情简介

    2016年,买卖双方签订房屋买卖合同。合同约定,如卖方不愿意将房屋转让给买方,则双倍返还买方已付的房款,如买方不接受房屋则卖方所收的房款不退。卖方现因房价涨了四倍左右,向法院起诉要求依据合同约定的单方解除权解除合同。

    二、法院观点

    (一)南京市中级人民法院(2018)苏01民终8120号民事判决

    本院认为,房屋转让协议约定的“如一方违反协议,另一方有权要求违约方赔偿违约金双倍转让价”系合同赋予守约方对违约方单方面解除合同的权利,现买方明确表示要求继续履行合同,卖方作为违约方无权根据该合同约定单方面解除合同,故卖方要求解除合同,既不符合约定解除的条件,也不符合法定解除的条件,对其该上诉理由,本院不予采纳。

    (二)南京市中级人民法院(2018)苏01民终2987号民事判决

    本院认为,本案二审争议焦点为:卖方是否有权解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。双方合同中第七条已明确约定,卖方不再以各种理由要回房屋,该条后半部分虽约定了卖方收回房屋时的违约责任,但卖方并无证据证明双方已明确约定解除条件及其具有单方解除权,卖方诉请解除合同,并不符合合同约定与法律规定,一审法院驳回其诉讼请求,并无不当。

    (三)南京市江宁区人民法院(2020)苏0115民初11083号民事判决(该案未上诉)

    本院认为,原告卖方与被告买方签订的《房屋买卖契约》系双方真实意思表示,不违反法律法规强制性规定,合法有效,双方均应按约履行。关于卖方是否享有单方解除权。上述《房屋买卖契约》约定“今后如果甲方不愿将安置房转让给乙方,乙方有权要求甲方按房款的双倍返还给乙方”,该条系对卖方违约的情况下,买方享有单方解除权的约定,而卖方并不享有单方解除权。现买方不同意解除《房屋买卖契约》,故对卖方要求解除《房屋买卖契约》的诉讼请求,本院依法不予支持。

    三、判例剖析

    《民法典》第五条规定:民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。



    《民法典》第七条规定:民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。

    《民法典》第五百六十二条规定:当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。

    《民法典》第五百八十五条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

    笔者认为,法院最终作出这样判决是依据民法典诚信原则对合同具体条款的适用做了附加条件的解释。单纯根据合同单方解除权的条款而言,对买方极为不利,卖方依据该条解除合同形式上也无可厚非。因为根据民法典意思自治的原则的规定,合同约定只要在不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗的前提下都是有效的,即便某些条款对合同一方极为不利。就像商品房买卖合同中,开发商和买受人逾期违约金相差十倍依然有效一样。除此之外,法院之所以这样判决还有避免守约方诉累的考量。此类案件,法院可以在支持卖方单方解除权的同时依据房价涨幅给守约方带来的实际损失让卖方承担违约责任,司法实践中的类似判决不少。总之,法院是站在诚信原则和更有利于履行合同的角度作出上述判决。虽然此类判决有突破合同条款本身解释的导向,但从维护合同稳定性和弘扬诚信精神的角度出发无可厚非。
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