[ 卢庆波律师 ]——(2020-10-17) / 已阅3172次

买楼必知的法律常识：你买楼究竟买了什么？

作者：卢庆波律师
单位：广东广信君达律师事务所（东莞办公室）
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关键词：民法典 买楼 商品房 一物一权 建筑物区分所有权

前言：最近买楼卖楼十分火爆，亲朋好友不断来电咨询。为更好地回答大家问题，专门制作“买楼必知的法律常识”特辑。大家都会说买楼，却不知究竟买了什么回来？本文就是探讨这个问题，以供参考。

一、首先，了解一下独栋住宅的所有权与商品房的所有权的区别。

（一）独栋住宅的所有权。独栋住宅的所有权通常是一物一权。例如，我们农村的住宅，通常就是一个土地证，有的也办有一个房产证，现在基本上都两证合一，它们都有一个共同点：房与房之间都是独立的产权证，互不干涉，十分清晰。这就是一物一权！
（二）商品房的所有权。商品房的所有权却是一物多权，且部分权利是共有的，在法律上叫“建筑物区分所有权”。何谓“建筑物区分所有权”？这个词最早来源于日本民法，后来，中华民国时，民法专家引入国内。《民法典》第二百七十一条规定：建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。由以上规定可见，建筑物区分所有权包括如下三个方面的权利，这三方面权利是一个不可分离的整体。你买的商品房基本同时具备如下三个权利：
（1）对专有部分的所有权。“专有部分”就是我们平时说“自己的家”。业主可以行使如下权利：对“自己的家”直接占有、使用、出租、出借，还可以用来抵押贷款或出售给他人。
（2）对共有部分享有共有权。“共有部分”即“自己的家”以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线、小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分，业主享有：占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。
（3）对共有部分享有共同管理的权利。业主有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会或选举业主委员会进行管理。

二、了解第一点后，大概清楚买楼卖楼，究竟买了什么卖了什么吧？
（一）买楼，实际上就是买了 一个“建筑物区分所有权”。表面上买了一套房，即专有部分的所有权，实际上，还同时买了后面两个不可分割的权利：一个是对共有部分享有共有权；另一个是对共有部分享有共同管理的权利。有人说，可否只要“自己的家”，其它我一切放弃？回答：不可以！这三个权利是如影随形，永不分离！

（二）卖楼，实际上就是卖了 “建筑物区分所有权”。表面上卖了一套房，即专有部分的所有权，实际上，还同时转让了后面两个不可分割的权利：一个是对建筑区划内的共有部分享有共有权；另一个是对共有部分享有共同管理的权利。
这回明白了吧！

三、买楼买回了权利的同时，也买回了义务，即业主享有“自己幸福之家”的同时，也必须履行相应的法定义务。如使用自己的住宅（即专有部分所有权）时，不得危及整幢建筑物的安全，不得损害相邻业主的合法权益，例如，装修自己房子时，不能破坏建筑物的主体结构；又如，不得在住宅里面存放易燃易爆等危险物品。对共有部分行使共有权时，要遵守法律法规的规定和业主大会通过的约定。还有，业主要依法认缴建筑物公共维修资金等。