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  • 最高法指导意见:疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少的,出租人不可解除合同!

    [ 卢庆波律师 ]——(2020-5-23) / 已阅1754次

    最高法指导意见:疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少的,出租人不可解除合同!


    作者:卢庆波律师
    单位:广东广信君达律师事务所(东莞办公室)
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    关键词:最高人民法院 指导意见 承租人 出租人 租赁合同

    一、疫情期间,人流量减少,大量商铺经营困难,无法支付房租。此时,按合同约定,业主是可以解除合同的。但是最高人民法院对此作出了特殊时期的指导意见:明确不可解约。
    最高人民法院于2020年5月19日发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》,其中第5条是关于“在疫情期间出租人能否以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同”的规定。
    指导意见第5点是这样规定的:
    5.承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。

    二、我们怎样理解第5条的规定?
    (一)对于承租人而言,只要存在如下情形,出租人是不可以向请求解除租赁合同和由承租人承担违约责任的:
    1、承租房屋用于经营;
    2、疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少

    (二)承租人如何举证?以什么证据证明疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少?相信法院只需承租人提供初步证据可以了,如可提供政府相关疫情防控措施文件,一段时间(如一周或半个月)客流量的视频,电话订餐记录,美团订单记录等。

    三、提醒及建议:承租人违约责任可免,但租金要付的!对此,出租人与承租人均须正确理解第5条的规定。
    承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少的情形下,出租人不可以主张解除租赁合同和要求承租人承担违约责任;但是可以主张租金和租金的利息损失;所以承租人也要做好经营,以保证资金周转能支付起租金。如果预计经营无法持续下去,可以考虑与出租人协商解除合同,减少持续的租金损失。
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