[ 温跃 ]——(2018-6-22) / 已阅5918次

人防地下室车位收益权归谁？

作者：温跃

1、据媒体报道，无锡市梁溪区人民法院历经一年多调查取证、十余次开庭审理，于2017年3月作出判决，认为小区人防工程的建筑成本已分摊到地面商品房购房款中，人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为金马国际花园全体业主承担，所以地下人防车位收益权应当归全体业主。2018年5月，无锡市中级人民法院作出终审判决，驳回原告无锡市益多投资发展集团有限公司上诉，维持了梁溪区人民法院的原审判决。

2、无锡梁溪区法院的这个判决肯定是错误的，无锡中院竟然维持原判，让人大跌眼镜。

3、问题出在物权法。物权法立法时，各方利益争夺激烈，在人防车位问题上，代表开发商的利益集团获得立法优势。

4、物权法五十二条:“国防资产属于国家所有。”商品房小区的人防地下室及其设备是否属于国防资产呢？产权是否属于国有呢？《物权法》笑而不语。你猜，你猜，你再猜！

5、其实，只要物权法不明确规定人防地下室产权归业主共有，对于开发商利益集团来说，就取得了物权法立法上的胜利。因为《中华人民共和国人民防空法》已有立法上对开发商有利的规定存在了。

6、《人民防空法》第二十二条:“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”。可见，商品房小区的人防地下室属于人民防空工程。

7、《人民防空法》第五条:“国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人防工程建设；人民防空工程平时有投资者使用管理，收益归投资者所有”。

8、人民防空法明确规定了人防地下室的收益权归属，其虽没有明确规定人防地下室产权归国有，但开发商们并不在乎人防地下室的产权归属，他们要的是“谁投资谁收益”这个符合中国国情的实用主义说法。

9、商品房小区的人防地下室显然是开发商在其购买的土地建造的。毫无疑问，开发商是人防地下室的建造者、投资者。

10、问题是开发商建成商品房小区后，在销售商品房时，是否同时意味着把人防地下室的收益权赠送给商品房的业主了呢？有合同约定了赠与吗？显然没有。

11、在此，适用民法上的主从物一同转移的规定也是极其勉强的。因此，有人想到了人防地下室的建造成本问题。其实，2000年前后南京建邺法院好像就有一个判决以建造成本打入房价，判定小区地下室（还不是人防地下室）的停车位所有权归全体业主所有。这个判决显然是错误的。

12、我在很多年前，就在一篇文章中批评建邺法院的这个判决（参见《建筑物区分所有权的共有部分--一个看似馅饼的陷阱 》（温跃））。商品房的建造成本与房价、与产权没有法律上的关联。你购买一台电脑，生产商可能把生产车间的建造成本打入电脑售价，但你购买电脑后，只是得到这台电脑的所有权，而不会得到生产这台电脑的生产车间的产权。尽管生产车间的建造成本打入了这台电脑。

13、结论是:经济学的成本，不能决定法律上的产权。即使开发商把地下室或人防地下室的建造成本打入商品房建造成本，但开发商卖给你的只是单元房，除非有合同明示，否则不包括地下室停车位或人防地下室停车位。

14、无锡梁溪区法院在重复南京建邺法院十几年前的审判错误。遗憾的是无锡中院竟然二审维持原判。显然，无锡法官没空阅读我曾经写过的文章，尽管那篇文章在网络上广为流传。