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  • 房屋转租| 你不得不知的法律小锦囊

    [ 蔡文龙 ]——(2018-4-11) / 已阅2548次

    导读:房东A,承租人B,B租赁A房屋, B因为各种各样原因不能继续租赁原房屋,但房屋租赁期限未到,为了避免因违约产生的法律责任,B想要将房屋继续租赁给C,这就是我们经常所说的房屋转租问题,C为此房屋转租合同关系中的次承租人,以下就对房租转组过程中的法律问题进行说明。
    一、承租人转租房屋是否要取得房东的同意?
    答案是肯定的,根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同” 。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条,“出租人知道或者应当知道承租人转租的,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持,应将非法转租认定为相对无效合同。”可见,根据法律规定,承租人转租房屋未取得原房东同意,房屋转租合同无效,原出租人可以解除合同。或者房东知道承租人转租房屋,但在六个月内未提出异议,不能直接解除,但可以讲合同认定无效而终止。
    二、房屋转租期限如何确定?
    根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”房屋转租期限不能超过原房屋租赁剩余期限。
    三、房屋转租合同成立的具体操作方式有哪些?
    1、取得房东书面同意,承租人与次承租人签订书面的转租合同。
    2、房东A、承租人B、次承租人C三方签订协议,对原租赁合同确定的权利义务关系进行确认。
    3、原租赁合同协议解除,由房东A与次承租人C直接签订新的租赁合同。
    四、转租合同到期,优先承租权如何保护?
    在房屋租赁过程中,一些合同约定,在承租期满,先承租人享有优先继续承租权,这种约定是有效的。这实际上是一种预约(合同),具有债的效力,但在实际操作中建议约定相应的违约金条款,以保证权力实现。
    律师提醒:在房屋转租关系中,出租人一定查看房屋产权证书,确定房屋产权人,一定要取得原房东的书面同意。房屋转租期限不能超过原合同剩余期限,超过期限部分无效。还要确认原租赁合同是否有转租约定,如果原合同明确不准转租,则转租无效。如果转租人已缴纳部分租赁费用则要查看收据、发票等。如果对合同期满优先承租权有约定,可以约定相关违约金条款以保证权力实现。

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