[ 赫少华 ]——(2017-5-10) / 已阅6863次
而不少情形下,购房人鉴于贷款银行是开发商指定的,而误认为,银行延迟放款,是开发商自身原因,对延迟付款一事不加理会。结果,突然接到通知,解除合同并支付违约金,直接懵掉。
更奇特的案件,购买人却存有逾期支付情形,但贷款后已如期发放到开发商账户,并已还贷半年之久,在临近交房时,突然收到开发商称,逾期付款,解除合同并要求承担违约责任。
再举两个相对“温馨”的案例:
个案中,开放商和购房人只签署了样本预售合同(非备案),购房人已支付部分房款,因付款问题产生争议,无法签署格式化文本。庭审中,双方均由同意继续履行的意愿,法院直接判决,双方签署格式化《上海市商品房预售合同》并办理本案登记手续,购房人一次性支付剩余房款。
系争房屋坐落于宝山区,系知名开放商楼盘。因限购限贷政策,购房人逾期近九个月才付清房款。当然,该开放商没有主张解除合同,只是要求逾期付款违约金。法官审理认为,考虑到限购限贷等房地产市场相关宏观政策影响,且购房人违约后积极采取措施继续履行合同,且违约主观故意并不明显。大大调低了违约金。
律师视点:
在违约情形出现时,违约方的积极配合且证据保全,是减轻或减免违约责任的关键。
五、上海市高院宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答
与限贷有关的倾向性观点:
高院观点(转按揭停办事宜):
买卖合同签订后,确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的,该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人,当事人以此为由要求解除合同,可予支持。
但是,房屋出售方愿意先行还清贷款,或双方在合同中有其它特别约定(如贷款不足或不成,房屋买受人自行补足贷款等)的,当事人以贷款政策发生变化为由要求解除房屋买卖合同的,不予支持。
高院观点(贷款层数事宜):
一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。
因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。
☞作者
赫少华,远闻(上海)律师事务所合伙人
办公:021-50366225,微信号:lawrumo
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